¿Se puede vender casa o piso con hipoteca?

¿Tienes una casa/piso con hipoteca y estás pensando en venderla? Es una situación de lo más habitual si te hipotecas a largo plazo y ahora necesitas una vivienda nueva o te mudas a otra ciudad.

👉 Eso sí, vender la casa con hipoteca es distinto a hacerlo con tu vivienda libre de cargas. ¿Dispuesto a conocer todo lo importante al respecto?

¿Puedo vender mi casa si aún tengo hipoteca?

La respuesta corta es sí, puedes vender tu casa aunque todavía tengas una hipoteca pendiente.

En España, es completamente legal y viable vender una vivienda hipotecada, aunque es importante que tengas en cuenta algunas cosas.

1️⃣ Lo primero es revisar el contrato de tu hipoteca: algunos bancos incluyen comisiones por amortización anticipada. Esto significa que podrían cobrarte un porcentaje del total pendiente por pagar la hipoteca antes de tiempo.

💰 Estas comisiones pueden alcanzar un 2% en los primeros diez años del préstamo, dependiendo del tipo de hipoteca. Sin embargo, desde 2024 están reguladas y limitadas por ley, con el objetivo de proteger a los consumidores y fomentar una mayor flexibilidad en el pago anticipado de la deuda.

● En concreto, para las hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se limita al 2% durante los primeros diez años y al 1,5% a partir de ese plazo.

● En el caso de las hipotecas a tipo variable, estas comisiones tienden a ser más bajas y pueden variar según las condiciones pactadas con la entidad financiera.

 Aunque estas comisiones están limitadas por ley, siempre es bueno tenerlas en cuenta para evitar sorpresas.

2️⃣ Lo siguiente, es tener claro qué hacer con el dinero que obtengas: saldar la deuda pendiente es el objetivo número uno. Sin embargo, también deberías plantearte cómo aprovechar la plusvalía de la venta.

● La plusvalía es la ganancia que obtienes cuando vendes tu casa por un precio mayor al que pagaste al comprarla. Es decir, si adquiriste tu casa por 100.000€ y la vendes por 150.000€, la plusvalía sería de 50.000€.

¿Cómo vender una casa hipotecada?

Vender una casa hipotecada no es tan complicado si sabes cómo hacerlo. Este es el proceso paso a paso:

Solicitar el Certificado de Deuda Pendiente

El primer paso es pedir al banco el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento te indicará exactamente cuánto dinero debes y es necesario para la notaría y para la cancelación de la hipoteca.

Cancelar el préstamo con el dinero de la venta

En la mayoría de los casos, la venta de la casa se usa para cancelar la hipoteca.

Cuando quieres vender una vivienda con hipoteca, el banco tiene prioridad sobre la deuda, lo que significa que, en general, debes liquidar la hipoteca antes de formalizar la venta.

Esto se suele hacer en el momento de la compra-venta, con el comprador y el banco presentes en el notario: el comprador paga el precio y parte de ese dinero se destina directamente a saldar la deuda pendiente con el banco, liberando la carga hipotecaria.

Si en el contrato no se contempla esta condición, el banco puede no autorizar la venta hasta que se cumpla.

También existen opciones como la hipoteca puente, que veremos un poco más tarde y que permite pasar a una nueva vivienda antes de vender la actual sin cancelar la hipoteca.

✅ Una vez que la deuda hipotecaria se ha pagado, el notario da por cerrada la hipoteca. Sin embargo, para que la vivienda quede oficialmente libre de cargas, es necesario proceder a la cancelación registral en el Registro de la Propiedad.

Este paso asegura que cualquier futuro comprador o inversor pueda ver que la propiedad está sin deudas.

Subrogación de la hipoteca al comprador

Si tienes una hipoteca y quieres vender tu casa, una opción que puede ahorrarte tiempo es la subrogación.

Una subrogación implica cambiar el deudor de la hipoteca. Es decir, que tú te quitas la hipoteca y es el comprador el que va a asumir la obligación de pago, normalmente en las mismas condiciones.

Parece sencillo, pero hay un detalle importante: el banco tiene que dar el visto bueno, revisando primero el perfil financiero del comprador.

Si lo aprueban, se puede acelerar todo el proceso, porque el comprador no tendrá que buscar una nueva hipoteca.

⚠️ ¡Ojo! Todos los bancos permiten la subrogación, pero no siempre la aprueban. Por eso es buena idea consultar antes.

No debes confundir la subrogación de la hipoteca al comprador con una subrogación cuando quieres cambiar de banco. Es el mismo nombre, pero el segundo caso es cuando decides trasladar el préstamo a otro banco para obtener mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo.

Hipoteca puente

¿Estás vendiendo tu casa porque quieres comprar otra? Si es así, podrías necesitar lo que se llama una hipoteca puente.

Este tipo de préstamo hipotecario te permite comprar una nueva vivienda mientras sigues intentando vender la antigua sin cancelar la hipoteca.

🏠 Una hipoteca puente financia la compra de la nueva más el capital pendiente de amortizar de la hipoteca anterior. Así puedes cancelar la hipoteca de la vivienda que vendes y unificar ambos préstamos.

● Para evitar que la cuota sea demasiado elevada, normalmente solo pagarás los intereses del préstamo durante un periodo inicial de entre dos y cinco años.

● Cuando vendas la casa, amortizarás parte de la hipoteca y finalizarás el periodo de carencia para empezar a pagar el préstamo normalmente.

Gastos asociados a la venta de una casa con hipoteca

Cuando vendes una casa hipotecada, no todo el dinero de la venta va directo a tu bolsillo.

Además de las comisiones por amortización que ya hemos visto, hay varios costes que debes tener en cuenta para evitar sorpresas:

Gastos notariales y registrales

Para formalizar la venta, deberás asumir los gastos notariales y de registro de la propiedad. Estos suelen costar entre 500€ y 1.000€ dependiendo de la comunidad autónoma.

👉 Gastos notariales: la firma de cancelación de hipoteca y la venta ante notario implican gastos que pueden ir entre 300€ y 600€.

Este coste depende del valor de la propiedad y las tarifas del notario.

👉 Gastos de registro de la propiedad: una vez pagado el préstamo, habrá que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

El coste oscila entre 200€ y 400€, dependiendo de la ubicación y el registro específico. Esta inscripción es necesaria para liberar la propiedad de cargas antes de su venta​​.

Plusvalía municipal

Además, tendrás que pagar la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento del valor del terreno desde que lo compraste hasta que lo vendes.

Este impuesto varía según el municipio, y puedes consultarlo en la web del ayuntamiento correspondiente.

Impuestos por la ganancia en el IRPF

Otro aspecto importante son los impuestos que debes pagar en el IRPF por las ganancias obtenidas en la venta de la vivienda.

Si ganas dinero al vender tu vivienda, deberás pagar impuestos por la ganancia patrimonial al hacer declaración de la renta.

La ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta el coste de compra de la vivienda. Eso sí, en ambos casos podrás restar o sumar algunos gastos. Así se calcula cada uno:

➡️ Precio de adquisición: el coste de compra más los impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), comisión de la inmobiliaria, gatos de notaría y gestoría que pagases tú, mejoras realizadas en el hogar (ojo, solo las mejoras, no cualquier reforma) menos las amortizaciones realizadas.

➡️ Precio de transmisión: el precio de venta menos los impuestos (plusvalía municipal) y los costes de la venta (inmobiliaria y cancelación registral de la hipoteca).

🙋‍♂️ Recuerda que puedes compensar esta ganancia con pérdidas de otras inversiones o bienes vendidos.

💭 Ejemplo. Si ganas 150.000€ por la venta de la vivienda, pero pierdes 10.000€ en acciones, tributarás como si solo hubieras ganado 140.000€.

Si reinviertes en una vivienda habitual no pagas impuestos y tampoco lo haces si inviertes la ganancia en una renta vitalicia y tienes más de 65 años.

💰 En cualquier caso, la ganancia patrimonial tributa según los tramos del ahorro, que en España son los siguientes:

•      19% para los primeros 6.000€ de ganancia.
•      21% para la parte de la ganancia que esté entre 6.000€ y 50.000€.
•      23% para la parte de la ganancia entre 50.000€ y 200.000€.
•      27% para ganancias entre 200.000€ y 300.000€.
•      28% para ganancias superiores a 300.000€.

¿Qué hacer con el dinero de la venta de una casa para ganar más?

Una vez que has vendido tu casa, la gran pregunta es: ¿cómo aprovechar el dinero para que crezca? Aquí te doy algunas ideas que pueden ayudarte a sacarle el máximo partido:

✦ Pagar la hipoteca: si todavía tienes hipoteca sobre la vivienda vendida, es esencial liquidarla primero. Así te aseguras de que el inmueble quede libre de cargas.

✦ Amortizar deudas: cuando tienes otras deudas, como préstamos personales o tarjetas de crédito, puedes usar parte del dinero para reducirlas o eliminarlas. Lo que buscas, en este caso, al reducir esta “deuda mala” es más estabilidad financiera.

✦ Invertir en productos financieros: dependiendo de tu perfil inversor, puedes optar por inversiones seguras o algo más arriesgadas, como veremos más adelante.

Recuerda, lo importante es analizar tus necesidades financieras y no precipitarte al tomar decisiones. Planificar bien el uso de este dinero es clave para asegurar que crezca a largo plazo.

Definir tu perfil inversor

Antes de decidir dónde invertir el dinero de la venta, es básico que definas tu perfil inversor. Esto te ayudará a elegir las inversiones que mejor se adapten a tu tolerancia al riesgo y tus objetivos financieros.

Existen tres perfiles básicos:

Inversión a corto plazo: liquidez y seguridad

Si tu prioridad es tener acceso rápido al dinero sin asumir grandes riesgos, algunas inversiones a corto plazo pueden ser la mejor opción.

Estas inversiones suelen ofrecer liquidez (puedes retirar tu dinero fácilmente) y seguridad aunque las ganancias no serán tan altas como en inversiones más arriesgadas.

A continuación, te doy algunas alternativas para invertir a corto plazo y mantener tu dinero seguro, pero siempre generando algo de rentabilidad.

Fondos monetarios

Su objetivo es preservar el capital y obtener una pequeña rentabilidad invirtiendo en activos de alta liquidez y baja volatilidad, como deuda pública y depósitos a corto plazo.

Aunque el rendimiento sea bajo, estos fondos son una alternativa más líquida y flexible en comparación a los depósitos a plazo fijo.

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Cuentas remuneradas

Las cuentas remuneradas son otra opción si prefieres tener tu dinero disponible en cualquier momento mientras generas un pequeño interés. A diferencia de los depósitos a plazo fijo, las cuentas remuneradas permiten realizar operaciones como transferencias o pagos, lo que les otorga una mayor flexibilidad.

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Estas cuentas también están respaldadas por el Fondo de Garantía de Depósitos, que cubre hasta 100.000€ por titular y entidad.

Inversiones a medio y largo plazo: más riesgo, mayor rentabilidad

Si quieres hacer crecer tu dinero a medio y largo plazo, existen opciones de inversión que se adaptan a diferentes niveles de riesgo. En este caso, es clave diversificar entre renta fija y renta variable para equilibrar la estabilidad y la rentabilidad.

✅ Los fondos indexados son una opción interesante si buscas diversificar tus inversiones con bajas comisiones.

Estos fondos siguen el comportamiento de un índice bursátil, como MSCI World, o el IBEX35, lo que significa que tu dinero está repartido entre muchas empresas diferentes.

👉 La rentabilidad histórica del S&P 500 a largo plazo está en torno al 7%. Si inviertes durante 30 años 200€ mensuales con esa rentabilidad promedio mira lo que ocurre con tu dinero en este ejemplo usando mi calculadora de interés compuesto.

👉 Puedes contratar fondos indexados en MyInvestor con comisiones bajas y una gran variedad de productos en los que elegir.

✅ Los ETF son fondos de inversión que se negocian en bolsa, lo que significa que puedes comprarlos y venderlos como si fueran acciones.

Por lo demás, los ETFs suelen replicar el comportamiento de un índice bursátil, un sector o una cesta de activos específicos, lo que te permite diversificar tu cartera con una sola inversión.

Una de las principales ventajas de los ETF es su flexibilidad, ya que puedes entrar y salir de la inversión de forma rápida debido a su cotización en mercados financieros. Además, tienen comisiones más bajas en comparación con los fondos de inversión tradicionales, lo que maximiza tus potenciales rendimientos.

Serían una alternativa a los fondos indexados para sectores donde éstos no llegan.

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No invertir todo de golpe: la importancia de la inversión periódica

Una estrategia para reducir el riesgo en inversiones, especialmente en productos más volátiles, es no invertir todo el dinero de una sola vez.

En su lugar, puedes hacer inversiones periódicas que son la base de lo que se conoce como DCA o Dollar Cost Averaging, distribuyendo el capital en diferentes momentos.

💵 El Dollar Cost Average es una estrategia de inversión en la que compras regularmente una cantidad fija de un activo, sin importar su precio en ese momento. Así, promedias el coste de compra y reduces el riesgo de invertir todo el dinero cuando los precios están altos.

Esto te permite aprovechar mejor las fluctuaciones del mercado, comprando a distintos precios y evitando invertir todo justo antes de una caída.

Productos a evitar si necesitas liquidez

Si vas a necesitar liquidez tras la venta de tu casa, es decir, acceso rápido a tu dinero, hay ciertos productos que es mejor evitar. Son herramientas diseñadas para objetivos a largo plazo y retirar el dinero antes de tiempo puede implicar penalizaciones o gastos.

👉 Los planes de pensiones no son adecuados si necesitas flexibilidad, ya que solo puedes acceder al dinero al jubilarte o en situaciones excepcionales, y rescatarlo antes implica una alta carga fiscal.

👉 Algunos productos financieros como en ciertos seguros de ahorro y depósitos a largo plazo permiten retirar el dinero antes de tiempo, pero conllevan comisiones que reducen el rendimiento.

Conclusión

Vender una propiedad hipotecada es un proceso habitual y relativamente sencillo, pero es fundamental entender los gastos asociados y planificar bien qué hacer con el dinero que obtengas.

Como hemos visto, 🤓 una buena planificación financiera puede ayudarte a sacar el máximo partido a la venta, ya sea amortizando otras deudas, invirtiendo en productos financieros o preparándote para el futuro.

Tanto si prefieres inversiones a corto plazo con liquidez como opciones a largo plazo con más riesgo, lo importante es conocer bien tu perfil inversor y fijar objetivos claros. Así, te aseguras de que tu dinero trabaje para ti y de obtener beneficios sostenibles.

No hay fórmulas mágicas, pero con una estrategia adecuada, puedes sacar el máximo partido a la venta de tu vivienda y construir un futuro financiero más seguro.

💡 Qué hacer con el dinero de la venta de una casa es una decisión muy importante y estar preparado para tomar buenas decisiones es muy importante:

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