Cuando tienes una hipoteca sobre una vivienda y estás pensando alquilarla, es normal que te surja la duda de si es posible hacerlo o no.
La respuesta es que sí, en la mayoría de los casos puedes alquilar tu piso hipotecado sin problemas. Sin embargo, hay aspectos que debes conocer antes de lanzarte.
Voy a explicarte a fondo todo lo necesario para entender esta situación y cómo tomar la mejor decisión.
¿Se puede alquilar una vivienda hipotecada?
La mayoría de la gente piensa que, al ser propietarios, pueden alquilar su vivienda sin ningún problema. Y en muchos casos es así, pero hay que estar atentos a la letra pequeña del contrato de hipoteca.
🤯 Esto es clave porque algunos contratos pueden incluir restricciones que te impidan alquilar la propiedad mientras todavía estás pagando el préstamo.
La cláusula de impedimento de alquiler
Cuando firmas una hipoteca, puede que tu banco incluya una cláusula especial llamada cláusula de impedimento de alquiler.
➡️ Esta cláusula establece que no puedes alquilar la vivienda mientras no hayas terminado de pagar la hipoteca. Prácticamente ya no se usa, pero algunos contratos pueden incluirla, así que tienes que estar atento.
Esta restricción es más frecuente en hipotecas para segundas viviendas o propiedades de inversión.
👉 En cualquier caso, si estás pensando en alquilar tu casa, lo mejor es que revises bien tu contrato para ver si tienes esta limitación.
¿Qué sucede si la casa es embargada mientras está alquilada?
Este es uno de los temores más frecuentes cuando decides alquilar una vivienda hipotecada: ¿qué pasa si no puedes seguir pagando la hipoteca y el banco embarga la propiedad mientras tienes inquilinos?
Lo primero que debes saber es que la ley protege al inquilino en estos casos. Según el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda durante al menos 5 años si firmó el contrato con un particular, o 7 años si firmó con una persona jurídica.
Solo después de ese periodo podrían pedir al inquilino que abandone la propiedad. Así que, aunque puede parecer una situación complicada, los inquilinos tienen cierta seguridad jurídica.
👉 Esto significa que, aunque tú pierdas la propiedad, ya sea porque la vendes o por intervención del banco, el nuevo dueño o la entidad bancaria deberá respetar el contrato de alquiler existente.ç
Consejos clave antes de alquilar una vivienda hipotecada
Si estás pensando en alquilar una vivienda con hipoteca, hay algunas cosas importantes que debes considerar para evitar problemas.
Estos son algunos consejos que te ayudarán a hacerlo de manera segura y efectiva:
➜ Revisa tu contrato de hipoteca: lo primero es asegurarte de que no hay ninguna cláusula que impida alquilar la vivienda. Ya te he comentado que esta cláusula apenas se aplica, pero no te olvides de mirarlo.
➜ Establece una cuota de alquiler adecuada: a la hora de fijar el alquiler, es fundamental que no solo cubras la cuota de tu hipoteca, sino también otros gastos como los derivados de las fluctuaciones del Euríbor (si tu hipoteca es variable), los gastos de comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), y cualquier otro impuesto local. Lo ideal es que, además de cubrir estos costos, generes un margen que te permita tener un flujo de caja positivo (cash-flow) para cubrir posibles imprevistos, como meses en los que no tengas inquilinos o pequeñas reparaciones.
➜ Selecciona bien a tu inquilino: es importante que pienses en qué tipo de inquilinos quieres. Puede ser una buena idea priorizar contratos de larga duración a personas con una situación más estable, ya que esto te ayudará a pagar el préstamo sin interrupciones. Recuerda que, al estar pagando la hipoteca, debes ser muy cuidadoso al seleccionar para evitar periodos en los que la vivienda esté vacía.
💭 Ejemplo: Si tienes una hipoteca de 600€ al mes, los gastos de comunidad son 50€ y el IBI es de 300€ anuales (25€ mensuales), necesitarías que el alquiler supere estos 675€ mensuales. Además, para generar ese flujo de caja positivo, podrías establecer un alquiler de 750€ o 800€, lo que te permitiría afrontar meses vacíos o reparaciones sin comprometer tu situación financiera.
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➜ Ten un colchón financiero: aunque tu objetivo no sea obtener plusvalía y simplemente buscas que el alquiler cubra la hipoteca, es recomendable tener un fondo de emergencia para cubrir cualquier contratiempo como una avería grave o imprevistos e incluso el tiempo que la casa no esté alquilada.
Un fondo de emergencia es una cantidad de dinero que tienes disponible con al menos entre tres y seis meses de tus gastos mensuales. Un buen lugar para tenerlo puede ser una cuenta remunerada como la de MyInvestor o un fondo de emergencia.
➜ Recuerda las deducciones fiscales: los gastos relacionados con el alquiler, como los intereses de la hipoteca, los gastos de reparación y mantenimiento, seguros, y los impuestos como el IBI, son deducibles. Además, existe una reducción general del 50% sobre los ingresos obtenidos del alquiler si lo haces para vivienda habitual, y en algunos casos esta reducción puede ser mayor, por ejemplo, si alquilas a jóvenes u otros colectivos específicos.
Ventajas y riesgos de alquilar una casa hipotecada
Alquilar tu vivienda con una hipoteca puede tener muchas ventajas, pero también debes considerar los riesgos antes de dar el paso.
Ventajas
✔️ Ingreso extra: el alquiler te ayuda a cubrir la cuota de la hipoteca e incluso puede dejar un margen de beneficio.
✔️ Menos presión financiera: si has adquirido una segunda vivienda, alquilar una de las dos propiedades te ayudará a reducir la carga financiera. El arrendamiento puede cubrir una parte o la totalidad de la hipoteca de esa vivienda, lo que te libera de tener que afrontar dos pagos mensuales por completo.
✔️ Revalorización de la vivienda: mientras alquilas tu vivienda hipotecada, el valor de la propiedad tiende a aumentar con el tiempo. Esto significa que, además de generar ingresos por el alquiler, podrías beneficiarte de una plusvalía si decides vender la vivienda en el futuro.
Riesgos
❌ Impagos del inquilino: si el inquilino deja de pagar, podrías tener problemas para cubrir la hipoteca. Este riesgo es real y siempre debe tenerse en cuenta.
❌ Deterioro de la vivienda: aunque tengas inquilinos responsables, el desgaste por uso de la propiedad es inevitable, y esto puede afectar el valor de la vivienda a largo plazo. Además, siempre supondrá un gasto si el inquilino deja la casa porque por lo menos tendrás que darle un lavado de cara.
❌ Periodo sin inquilinos: hay momentos en los que podrías no encontrar inquilinos. En España, el tiempo medio para encontrar un nuevo inquilino es entre 1 y 3 meses, aunque puede variar según la ubicación y las condiciones del mercado. En esos casos, necesitarás tener un colchón financiero para hacer frente a la hipoteca sin el apoyo del alquiler.
Lo recomendable es tener ahorrados al menos entre 3 y 6 meses de gastos relacionados con la hipoteca y el mantenimiento de la vivienda. Así, estarás preparado para afrontar estos periodos sin ingresos por alquiler. Una opción es mantener estos ahorros en una cuenta remunerada para que tu dinero trabaje mientras no lo necesites.
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¿Cómo gestionar una hipoteca con una propiedad alquilada?
Una vez que tienes claro que puedes alquilar tu vivienda hipotecada, es importante saber cómo gestionar bien los ingresos del alquiler para que todo funcione correctamente.
➡️ Controla los pagos: lo ideal es que destines directamente el dinero del alquiler al pago de la hipoteca (o la parte que corresponda). Si puedes automatizarlo con tu banco, mejor. Así te aseguras de no tener retrasos en los pagos.
➡️ Haz un seguimiento de los gastos: lleva un registro de todos los ingresos y gastos relacionados con la propiedad, como mantenimiento, impuestos o cualquier reparación que surja. De esta forma, tendrás siempre una idea clara de tu situación financiera.
➡️ Reserva para imprevistos: como hemos comentado antes, ten un colchón financiero. Asegúrate de que tienes ahorros suficientes para cubrir varios meses de hipoteca en caso de que el inquilino deje de pagar o la casa quede vacía por un tiempo.
➡️ Declaración de impuestos: recuerda que los ingresos del alquiler deben ser declarados. Hay deducciones fiscales por ciertos gastos relacionados con la vivienda, como el mantenimiento o los seguros, así que asegúrate de aprovecharlas.
Conclusión
Alquilar una vivienda hipotecada es una opción viable en la mayoría de los casos, pero requiere una planificación cuidadosa.
🟢 Es fundamental revisar bien las condiciones de tu hipoteca para evitar sorpresas desagradables, como la cláusula de impedimento de alquiler. Si gestionas correctamente los ingresos del alquiler y tienes un colchón financiero, puedes reducir el riesgo de impagos o periodos sin inquilinos.
Además, contar con asesoría profesional siempre será una buena inversión para tomar decisiones informadas y seguras. ¡Recuerda, todo está en los detalles!
