Pedir una hipoteca parece fácil: vas al banco, rellenas un formulario y listo… ¿No? Pues no. Los bancos tienen una lista de requisitos para concederte el préstamo que pueden hacer que tu sueño de comprar casa se complique.
La compra de vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que vas a tomar en tu vida. Para el banco, prestarte decenas de miles de euros, también es una decisión considerable, así que, van a tratar de asegurarse de que puedas devolverlos.
¿Cómo lo hace? Analizando tu situación financiera, laboral y crediticia al milímetro.
Vamos a entender cómo funciona esto todo mucho mejor.
Requisitos básicos para conseguir una hipoteca
Partimos de una máxima: el banco no te presta dinero porque sí. Va a querer asegurarse de que podrás devolverlo durante años sin problema. Si no cumples determinadas condiciones básicas, ni siquiera estudiarán tu solicitud.
Así que vamos a empezar por los criterios mínimos que cualquier entidad bancaria te exigirá antes de contratar una hipoteca en España:
Edad
👉 Debes tener al menos 18 años para solicitar una hipoteca.
👉 La mayoría de los bancos establecen un límite máximo de edad: la hipoteca debe estar pagada antes de que cumplas 75 años.
💭 Ejemplo. Si tienes 50 años y pides una hipoteca a 30 años, el banco puede reducirte el plazo a 25 años para que termines de pagar antes de los 75. De hecho, existen hipotecas especiales para pensionistas.
Y recuerda, en casos complejos, un broker hipotecario como Aqueos te puede ayudar mucho en esa búsqueda y negociación.
Residencia y situación legal
👉 Para ciudadanos españoles, basta con presentar el DNI.
Si eres extranjero residente en España, necesitas:
- NIE (Número de Identidad de Extranjero).
- Comprobación de ingresos en España o en tu país de origen.
- En algunos casos, un aval o garantías adicionales.
Si eres no residente, puedes solicitar una hipoteca, pero con peores condiciones:
- Financiación más baja (generalmente un 60-70% del valor de la vivienda).
- Tipos de interés más altos.
- Comprobación de ingresos con documentos del país de origen.
Situación laboral y estabilidad
No te descubro nada nuevo si te digo que los bancos siempre prefieren elegir clientes con ingresos estables, por lo que tu situación laboral es clave.
De hecho, hay diferentes tipos de hipoteca según en qué trabajes:
Trabajadores por cuenta ajena:
- Preferencia por contratos indefinidos con más de 6-12 meses de antigüedad en la empresa.
- Si tienes contrato temporal, será más difícil que te aprueben la hipoteca.
Autónomos y empresarios:
- Deben demostrar ingresos estables en los últimos 2-3 años.
- Presentar declaraciones de la renta y, en muchos casos, un mayor porcentaje de ahorros como entrada.
Funcionarios:
Son algunos de los clientes preferidos de los bancos por su estabilidad laboral, lo que les puede dar acceso a mejores condiciones, por ejemplo, con hipotecas a 40 años o con mayor porcentaje de financiación, como préstamos hipotecarios al 90%.
Aquí puedes ver las mejores hipotecas para funcionarios 👇
Factores clave que mirará el banco
Pero esto no es todo. Además de los requisitos básicos, el banco va a revisar a fondo tu situación financiera antes de aprobarte el préstamo.
Aunque se pueden valorar más elementos, los factores clave que determinan si te conceden la hipoteca y en qué condiciones son:
💰 Capacidad de pago
El banco analizará tus ingresos mensuales netos para asegurarse de que puedes asumir la cuota sin comprometer tu economía.
🟡 Regla de oro: Tu cuota hipotecaria no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos.
- 💭 Ejemplo. Si ganas 2.000€ al mes, el banco calculará que tu cuota máxima debería rondar los 600-700€. Si pides una hipoteca con una cuota de 1.000€, será rechazada o te pedirán más garantías.
🟡 Si tienes otros préstamos o deudas, estas también cuentan en el cálculo.
- 💭 Ejemplo. Si pagas 300€ de un préstamo de coche y tu hipoteca cuesta 600€, ya estarías en 900€/mes, lo que supera el 35% de tus ingresos.
💰 Ingresos estables
No basta con ganar dinero, el banco quiere ver que esos ingresos son constantes y previsibles. Y aquí es donde empieza el lío, porque no todos los ingresos valen lo mismo para todas las entidades.
🟡 Salario fijo vs. bonus y comisiones
Si tu sueldo es estable y 100% fijo, genial. Pero si una parte importante de tus ingresos viene de bonus, comisiones o variables, el banco puede dudar. Algunos los cuentan al 100%, otros solo una parte y otros directamente los ignoran.
- 💭 Ejemplo. Imagina que cobras 2.000€ de sueldo fijo + 500€ de bonus trimestral. Un banco conservador solo te considerará los 2.000€. Otro puede aceptar el bonus pero dividirlo entre 12 meses para hacer el cálculo más estable.
🟡 Ingresos por alquiler: sí, pero con letra pequeña
Si tienes un piso alquilado, es dinero que entra cada mes. ¿Lo cuenta el banco? Depende. Algunos sí, pero restando gastos (IBI, comunidad, mantenimiento…). Otros te pedirán que el inquilino lleve más de un año o que el contrato tenga una duración determinada.
- 💭 Ejemplo. Si alquilas por 1.000€ al mes, puede que el banco solo te cuente 700€ como ingreso real, porque asumen que hay gastos y riesgo de impago.
🟡 Otros ingresos: autónomos, dividendos, rentas…
Si eres autónomo, la película cambia. No mirarán lo que facturas, sino tu beneficio neto tras impuestos. Y si tienes ingresos de inversiones, solo contarán los que sean recurrentes y demostrables.
Como ves, si tienes ingresos extra aparte de tu sueldo fijo, asegúrate de cómo los considera el banco antes de lanzarte. Unos los sumarán enteros, otros a medias y algunos ni los verán.
Y ahí es donde puedes jugar con diferentes opciones para conseguir la mejor hipoteca: si quieres aprovechar al máximo tus oportunidades, consulta con un broker hipotecario como Aqueos, que es especialmente útil en estos casos.
💰 Historial crediticio
Los bancos revisarán tu historial de pagos en bases de datos como ASNEF. Y ojo, esto que parece un trámite es realmente importante. Te lo resumo: si tienes impagos o estás en una lista de morosos como ASNEF, olvídate de la hipoteca.
Lo normal es que, aunque no tengas deudas, el banco evalúe cómo has manejado tus préstamos anteriores:
➡️ ¿Has pagado siempre a tiempo?
➡️ ¿Has tenido tarjetas de crédito con límites muy altos sin utilizar? (esto puede ser positivo).
➡️ ¿Tienes muchas deudas pendientes?
💰 Ahorros para la entrada y los gastos adicionales
Esta es una parte un poco peliaguda, porque se tiene cierta tendencia a pensar que la hipoteca que te da el banco es todo lo que necesitas y, realmente, para la mayoría de las personas, no es así. Necesitar contar con ahorros, ya que es muy difícil conseguir hipotecas sin ahorro. ¿Por qué?
Por norma general, los bancos solo financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Eso significa que tienes que aportar al menos un 20% de entrada.
Pero no es todo, además, te vas a encontrar gastos adicionales (notaría, impuestos, gestoría, tasación), que suman otro 10-12% del precio.
💭 Ejemplo: para una casa de 200.000€, necesitas:
- 40.000€ (entrada mínima).
- 20.000€ en impuestos y gastos.
- Total necesario: 60.000€ ahorrados.
Así que, sí, cuando no tienes ahorros, las opciones son muy limitadas, aunque existen hipotecas al 90% o 100%, pero con condiciones más exigentes (aval, pisos de bancos, etc.). En este tipo de situaciones, mi broker hipotecario Aqueos puede ayudarte mucho.
Documentación necesaria para pedir una hipoteca
Vale, vamos a pensar que cumples todos los requisitos anteriores: enhorabuena, es probable que el banco ya te considere un candidato serio para concederte una hipoteca. Por desgracia, aquí no termina todo, viene la parte de la documentación.
Pedir una hipoteca no es solo hablar con un banco y esperar un sí. Es un proceso burocrático que implica demostrarle al banco que eres un cliente fiable. Para ello, tendrás que presentar una serie de documentos que justifiquen tu identidad, ingresos, estabilidad financiera y, por supuesto, los detalles de la vivienda que quieres comprar.
Los documentos imprescindibles que te pedirán
✅ DNI o NIE → Obvio, pero sin esto no hay hipoteca.
✅ Contrato de trabajo y nóminas (últimos 3-6 meses). Para demostrar que tienes ingresos regulares.
✅ Declaración de la renta (últimos 1-2 años). Si eres autónomo, esto es aún más importante.
✅ Extractos bancarios recientes (últimos 3-6 meses). Aquí el banco verá cuánto gastas al mes y si tienes deudas ocultas.
✅ Tasación de la vivienda. Para saber cuánto vale realmente la casa que quieres comprar, sin tasación no hay hipoteca.
✅ Nota simple del Registro de la Propiedad. Acredita la situación legal del inmueble.
✅ Otros documentos que te pueden pedir. Si eres autónomo, empresa, funcionario o tienes ingresos en el extranjero, te pedirán pruebas adicionales.
Ojo con los detalles:
➡️ Si tus ingresos no son estables, el banco podría pedirte justificantes adicionales.
➡️ Si tienes más de un pagador (por ejemplo, si combinas trabajo con ingresos extra), necesitarás documentación de ambas fuentes.
➡️ Si pides una hipoteca al 90-100%, prepárate para justificar aún más tu solvencia o presentar un avalista o una doble garantía, por ejemplo.
¿El resumen? Cuanto más sólido sea tu perfil, menos problemas tendrás con la documentación. Y cuanto más lo tengas preparado, más rápido avanzará todo.
Consejos para mejorar tus posibilidades de que te aprueben la hipoteca
Saber los requisitos está bien, pero lo realmente importante es entender cómo hacer que el banco diga que sí sin dudarlo. No basta con cumplir lo mínimo, hay que presentarse como el candidato ideal para conseguir no solo que te aprueben la hipoteca, sino que te den las mejores condiciones.
Si quieres que el banco confíe en ti y te ofrezca un buen interés, aquí van algunas claves que te ayudarán:
Reduce tus deudas antes de pedir el préstamo
Si tienes préstamos personales o pagos pendientes en tarjetas de crédito, intenta que estén saldados antes de solicitar la hipoteca.
El banco no solo revisa cuánto ganas, también cuánto se te va en deudas cada mes. Cuanto menor sea tu carga financiera, mejor.
Mejora tu historial crediticio (paga siempre a tiempo)
Revisa tu CIRBE (registro de deudas bancarias) antes de solicitar la hipoteca para asegurarte de que no hay errores o préstamos olvidados. Y si los tienes, págalos.
Evita cualquier impago, por pequeño que sea, en tarjetas o recibos. Un solo retraso tonto puede hacer que el banco dude de ti en el futuro.
🚨 Si has estado en ASNEF o cualquier lista de morosos en los últimos años, será muy difícil que te concedan el préstamo, así que es importante no acumular y saldar deudas no solo por lo evidente, sino también porque influye en algo tan importante como esto.
Ahorra lo máximo posible para aumentar tu entrada
👉 Aunque el banco financie hasta el 80% del precio de la vivienda, si puedes aportar más del 20%, menos préstamo tendrás que pedir.
👉 Cuanto más clara esté tu capacidad de ahorro, más confianza generas. Si llegas con lo justo, el banco puede pensar que podrías tener problemas en el futuro.
Si eres autónomo, demuestra estabilidad
👉 Para que el banco confíe en ti, necesitarás mostrar declaraciones de la renta con ingresos estables durante al menos dos o tres años.
👉 Si puedes minimizar gastos deducibles en tu última declaración, harás que los ingresos netos sean más altos y que el banco tienda a valorarte mejor.
No tienes por qué aceptar la primera oferta; compara y negocia
Bien, para acabar, vamos a tener en cuenta algo básico siempre que vayas a negociar una hipoteca: los bancos no te hacen un favor prestándote dinero, es un negocio.
Cada entidad ofrece condiciones distintas, así que lo mejor es comparar diferentes ofertas.
Conclusión
Solicitar una hipoteca no es solo cuestión de ingresos, también influye tu historial crediticio, tu estabilidad laboral y tu capacidad de ahorro. Si quieres que el banco te diga ‘sí’, prepárate con tiempo, liquida tus deudas, ahorra lo máximo posible y compara varias opciones antes de firmar.
Puede parecer complicado, pero hay formas de hacerlo más fácil.
Por eso, contar con un broker hipotecario puede marcar la diferencia y ayudarte en aspectos clave como:
✅ Conseguir la mejor oferta en función de tu perfil financiero.
✅ Ahorrar tiempo y esfuerzo, filtrando solo las hipotecas que realmente te convienen.
✅ Negociar condiciones más favorables con los bancos.
✅ Evitar sorpresas con la letra pequeña y los costes ocultos.
Si quieres conseguir la hipoteca que mejor encaje con tu bolsillo y tu futuro, contacta Aqueos, mi broker inmobiliario, y descubre todas las opciones disponibles.
