Refinanciacion

Refinanciación: Convertir tu hogar en una fuente de ingresos

La estrategia que vamos a analizar en este vídeo te puede permitir rentabilizar el dinero que tienes invertido y ahorrado en tu piso y volver de nuevo a ponerlo a trabajar para ti.

El objetivo es comprar otro piso o destinarlo a otra inversión que nos genere una nueva fuente de ingresos.

Y aquí está la clave, para muchas personas su hipoteca es una carga psicológica importante y están deseando quitársela de encima. En muchos casos haciendo amortizaciones antes de tiempo para no tener esa deuda a final de mes.

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Deuda buena y mala

Y al fin y al cabo lo entiendo, psicológicamente es duro pagar cada mes una deuda. Pero realmente es muy importante distinguir, como ya hemos ido hablando en otros artículos, de lo que es una deuda buena y una deuda mala.

En el caso de la hipoteca, recordemos que sobre todo a medida que avanza el préstamo, cuando devolvemos al banco su dinero, una parte va a amortizar el capital y otra los intereses.

Te acompañaré personalmente para que pongas en orden tus finanzas y cumplas tus objetivos financieros con la ayuda de mi conocimiento. ¡No te lo pierdas!

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¿Qué es la deuda buena?

Cuando pedimos prestado al banco dinero para comprar el piso, el banco nos ofrece el dinero que nos falta para la compra + sus intereses, que es con lo que ellos ganan dinero.

Generalmente, nosotros les devolvemos los intereses mes a mes, siendo mucho mayor la parte de intereses en los primeros años de hipoteca que en los últimos.

Mira un ejemplo con mi hipoteca.

Este mes de mayo tendré que pagar 242 euros que irán a amortizar mi capital y 40 euros que irán a amortizar los intereses.

Esto traducido a la práctica, lo que visualiza es que 242 euros en realidad pasarán a ser míos, porque ganaré esa parte de propiedad en mi piso, que ya no está en deuda, y 40 euros irán al banco por el pago de intereses que le debía por su préstamo.

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Esto que parece muy lógico, es realmente muy importante de entender, no todo el dinero que pagas en tu hipoteca es una pérdida, lo que estás haciendo es pasar ese dinero de efectivo de tu cuenta de ahorros a valor de tu propiedad.

El problema es que la inmensa mayoría de gente se pasa la vida pagando su hipoteca, y no vuelve a sacar partido a ese dinero que con tanto esfuerzo ha ido ahorrando toda su vida y convirtiendo en un piso.

La estrategia que te voy a contar hoy te permite, si tienes tu piso pagado en una parte importante o si se ha revalorizado mucho (como es mi caso), refinanciar tu piso por el nuevo valor.

Así puedes obtener en liquidez el valor de tu vivienda y utilizarlo para comprar una

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Como nos gusta hacer en este canal:

  • Ejemplo con números: En 2015 compré mi propiedad por 120.000 euros, pagando 60.000 de “entrada” y tomando una hipoteca de 61.500. A fecha de 2020, la app de BBVA valora el piso en 212.000 euros.

De este, solo debo al banco 49.300 euros. ¿Qué significa esto? El valor neto mío, sin cargas ni deudas, sería de 162.700 euros si decidiera venderlo al precio que indica BBVA.

  • ¿Impresionante, no? Una inversión de 60.000 euros que, en 5 años, se convierte en 162.700 euros.

Pero aquí está el dilema:

Todo esto es HIPOTÉTICO. En inversiones, mientras no vendes, no puedes capitalizar las ganancias de la revalorización, a menos que apliques esta estrategia.

Este método te da la posibilidad de hacer un CASH OUT de las ganancias o del ahorro invertido en tu piso mediante la refinanciación.

Nuestro objetivo: Convertir ese valor hipotético en efectivo, para reinvertirlo en otra vivienda, manteniendo el mismo ratio de endeudamiento. Así, pediremos al banco una re-hipoteca del 80 % del valor actual del inmueble.

Y con esto:

  1. Podemos materializar nuestras ganancias, solicitando el 80 % de 212.000 €, que son exactamente 169.600 €.
  2. Con esa cantidad, cancelamos la hipoteca “antigua” y nos quedamos con 120.300 € en el banco.

Ahora bien, vamos a ver la situación actual:

  • Propiedad: Piso valorado en 212.000 €.
  • Deuda: Ahora es de 169.600 € con una mensualidad hipotecaria aumentada a 800 euros (antes 290 euros).
  • Fondos: Tenemos en el banco 120.000 euros a nuestra disposición.
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  • Objetivo Principal: ¡No gastar ese dinero en gastos personales! No es para viajes o placeres, porque estaríamos consumiendo nuestro beneficio de inversión y, por ende, empobreciéndonos. Lo ideal es reinvertir ese dinero comprando otra vivienda sin hipoteca para alquilarla.

¿Qué logramos con esto?

Seremos dueños de dos pisos:

  • Uno de 212,000 euros.
  • Otro de 120,000 euros.
  • Valor Total: 332.000 €
  • Hipoteca: 169.600 € (51 % del valor total).
  • Renta: La renta del primer piso es de 820 € mensuales, cubriendo la hipoteca, dejando la renta del segundo piso como beneficio.

Además, con el pago mensual de 800 euros, aumentamos el porcentaje de propiedad y reducimos la deuda, materializando unas ganancias aproximadas de 650 euros al mes.

  • Estrategia: La meta es materializar la ganancia de la revalorización y de la cantidad ya pagada de la hipoteca para reinvertir y aumentar nuestra tasa de ahorro, especialmente gracias al alquiler del nuevo piso.

¡Cuidado! Esta estrategia no debe ser tomada a la ligera.

Recomendaciones:

  1. Solo aplica si el endeudamiento total es menor al 70% del valor de tus inmuebles.
  2. Reinvirtiendo las ganancias en un nuevo inmueble, no en gastos personales.
  3. Tener un fondo de emergencia para cubrir entre 6 meses a 1 año de la nueva hipoteca.
  4. Mantener un control financiero y prever cambios económicos.
  5. Invertir en zonas con futuro económico y laboral prometedor.
  • Relación con los Bancos: Es esencial construir una relación de confianza con el banco desde el principio.

Estar al día con pagos, demostrar estabilidad financiera y ver al banco como un socio en tu emprendimiento. Si demuestras que eres una inversión segura, estarán dispuestos a prestarte.

Conclusión

Acude a varios bancos, presenta tu plan financiero y pide una pre-aprobación. Así no solo te darán una idea de tu viabilidad financiera sino, que también te permitirá negociar mejores términos con otros bancos.

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