comprar casa si o no

¿Quieres comprar una casa en 2024? No lo hagas sin leer esto.

Los precios de las viviendas comienzan a bajar tanto en Estados Unidos como en España por primera vez en muchos años. Y es que en solo 12 meses las hipotecas se han vuelto literalmente más del doble de caras.

Esto ha provocado que el precio medio de venta de vivienda en EE. UU. haya disminuido un 5% en 4 meses.

En este artículo vamos a ver hasta dónde van a bajar los precios de las casas, si es buen momento o no para comprar, y que ocurrirá con el mercado del real estate en los próximos meses.

Factores que afectan al precio de la vivienda

En primer lugar, déjame contarte que existen 4 factores que mueven el precio de las viviendas en los bienes inmuebles en todo el mundo.

Los dos primeros los conoces de sobra porque sirven para fijar el precio de literalmente todo, y son la oferta y la demanda.

A mayor oferta y menor demanda, precios más bajos, a mayor demanda y poca oferta, precios más altos.

El tercer factor son los tipos de interés, y el cuarto es la situación macroeconómica general y la economía real de las familias.

Pero antes de entrar a prever que va a ocurrir con el precio de las viviendas, déjame aclararte cómo estamos ahora:

Situación actual

En EEUU hemos visto una subida del precio de la vivienda que literalmente parecían los cohetes de Space X alcanzando el cielo. Esto ha venido provocado por dos cosas principalmente

  • Por un lado, teníamos tipos de interés históricamente bajos que han permitido a las familias financiarse muy muy barato.
  • Por otro lado, una inflación desbocada que ha hecho que no solo el precio de las viviendas se disparase, si no literalmente el precio de todo.

Esto ha sido provocado principalmente por una política monetaria muy laxa que ha hecho que el dinero en circulación en los últimos años literalmente subiese un 80%, inflando el precio de todos los activos. Real estate incluido.

En España el precio de la vivienda también ha subido, pero no de manera igual. Las principales ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia han recuperado y pulverizado los precios pre crisis de 2008, pero el resto de la península la subida no ha sido tan agresiva como en otros lugares.

⚠️ Como la reserva federal tiene el mandato de controlar la inflación y la subida de precios y evidentemente ha fallado en ello y de manera gorda, han optado por subir el precio de la financiación de manera brusca. Tan brusca que ha supuesto la mayor subida de tipos de la histórica en un periodo concreto de tiempo.

Esto lo hacen porque en la cesta de la inflación el precio de la vivienda tenía una carga muy importante.

Al subir el precio de la financiación esperan frenarlo y corregirlo, ya que la mayoría de los mortales compra viviendas con hipoteca, y si las hipotecas se encarecen, la gente podrá pagar menos por las viviendas.

  • Y es que la subida de tipos ha causado que una hipoteca a tipo fijo en EE. UU. pasase del 2,5% al 7% en apenas 6 meses.

Esto en una casa promedio de EE.UU. de 400.000€ con una hipoteca fija a 30 años supone pasar de pagar una cuota de 1600 USD a una de 2700 USD.

Es decir, 1100 dólares más al mes o 13.200 al año o 396.000 más a lo largo de los 30 años.

  • Bien Javi, ahora que ya hemos visto que si queremos comprar una casa ahora estamos jodidos porque sólo han bajado actualmente un 5% y el coste de la financiación se ha disparado, dime de una vez que va a ocurrir con el precio de la vivienda y si es buen momento no para comprar

Bien, como comentábamos, aparte del tema de los tipos de interés que, por supuesto, afectan al precio, el factor de la oferta y la demanda también juega un papel clave y es imprescindible entenderlo para predecir que va a pasar con el precio y si va a bajar mucho más o no.

Y aquí tenemos datos opuestos:

Por un lado, podríamos medir la oferta de las casas que se empiezan a construir por debajo de la media histórica, esto nos indica que la oferta no se va a disparar. Pero si analizamos más al detalle vemos:

Este otro gráfico, muy importante en mi opinión y nos muestra la relación entre las casas nuevas que salen a la venta y las que se acaban de vender, y nos dice que se está disparando como suele ocurrir antes de cada recesión confirmada, que son las barritas que ves en gris.

Es importante porque indica que más personas están sacando su casa a la venta que las que se están vendiendo, llevando a aumentarse la oferta. Lo cual, si la oferta aumenta sin que aumente la demanda, el precio tenderá a la baja.

De hecho, si analizamos este gráfico que nos muestra el número de casas anunciadas a la venta, vemos que se ha duplicado desde el mínimo de febrero.

El problema es que evidentemente no es tan fácil predecir el precio del mercado inmobiliario con unos datos globales y de un solo país.

Por ejemplo, desde España nos llegan noticias como está donde se afirma que aún se necesita sacar casi más de 2 millones de vivienda para cubrir la demanda existente.

Por supuesto, EEUU es un país enorme y desigual donde en algunos estados como florida la demanda no está bajando y la oferta tampoco está aumentando al mismo ritmo que otros estados.

Lo que sí está clara es una tendencia de como mínimo enfriamiento y es que si tuviese que arriesgarme a dar un pronóstico sería el siguiente:

  • Personalmente, creo que las casas en grandes ciudades van a ver un enfriamiento y corrección de entre el 5 y el 15% y casas de ciudades más secundarias podrán ver algo aún más de corrección.

Creo que lo más gordo de la corrección se lo llevarán segundas residencias o zonas despobladas donde una gran oferta y muy poca demanda harán mucho daño en los precios.

Los datos de nuevas peticiones de hipoteca son escalofriantes, en EEUU comparando una semana de este mes de noviembre de 2022 con otra de nov de 2021 se ha visto una petición de un 25% menos de hipotecas y combinando esto con que cada vez hay más casas a la venta y el encarecimiento tan bestia de la financiación creo que los precios no les quedará otra que bajar.

Mis consejos al respecto (fundamentados)

Por tanto, mi consejo es el siguiente:

  1. El primer consejo es que ante todo no tengas prisa si tienes que comprar una vivienda. Hasta hace muy poco estábamos en lo que se conocía como un seller market.

Un mercado donde el poder lo tenía el vendedor, quien en muchos casos acababa incluso vendiendo la casa por encima del precio de anuncio. Pero eso con el aumento de casas en oferta y el encarecimiento de la financiación se ha acabado.

Las casas cada vez pasan más tiempo en los portales antes de ser vendidas y la tendencia es que se va a agravar.

  • El segundo consejo es que no compres segunda residencia. Creo que va a ser el perfil de inmuebles más afectados y el que más va a corregir.
  • El tercer consejo es que te pienses muy bien si necesitas comprar la vivienda ahora. Si es para residir debes tener en cuenta que los precios de alquiler también tienden a bajar en mercados en crisis.

✅ Esto puede ser buen momento para seguir haciendo colchón y poner ese dinero de la entrada o Down payment en el mercado de acciones en índices como el S&P 500 que suelen ir con adelanto al inmobiliario y ya han corregido más de un 20%.

Incluso hoy en día existen opciones en el mercado de renta fija para sacar un 4 o 5% a tu dinero con bonos del gobierno americano, quien nos daría casi un 4% sin apenas riesgo.

  • Si piensas invertir para hacer un flip con reforma, mi consejo es que tengas mucho cuidado puesto que hasta hace unos meses el mercado estaba subiendo a más de un 10% anual y cualquier cosa que comprases se revalorizaba y más si había lavado de cara de por medio.

Pero ahora hay que tener mucho cuidado porque el mercado está enfriándose y puede salirte mal la operación.

Eso no quita que puedas encontrar buenas oportunidades y merezca la pena entrar a ellas. Mi último consejo es que, si compras para invertir, rebajes tus expectativas, puesto que en mercados en crisis es mejor pecar de conservador que de valiente, y sobre todo si compras, que sea a largo plazo.

Conclusión

Recuerda que a río revuelto, ganancia de pescadores, y quizá puedas encontrar alguien que tenga prisa por vender y puedas negociar agresivamente. Particularmente solo entraría a este tipo de oportunidades.

No obstante, pese a la negatividad de los datos, no creo ni de lejos que esto vaya a ser similar a 2008, pues entonces había mucha gente con hipotecas que no podía permitirse y que habían sido concebidas incluso sin trabajo o con trabajos de muy mala calidad.

Además, en los últimos años mucha gente se endeudó a tipos fijos muy baratos y apenas la subida del coste de financiación les afectará, por lo que no creo que haya tanta gente como entonces teniendo que vender casi a cualquier precio para pagar sus deudas.


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