¿Qué es un préstamo hipotecario? Todo lo que debes saber

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás en tu vida.

Si estás pensando en hacerlo, es muy probable que necesites un préstamo hipotecario.

Pero, ¿sabes realmente en qué consiste y cómo funciona una hipoteca?

Al firmar un préstamo hipotecario adquieres un compromiso financiero a largo plazo. Normalmente, vas a estar pagando la casa entre 20 y 30 años, así que te acompañará durante buena parte de tu vida.

📚 Vamos a profundizar en el funcionamiento de los préstamos hipotecario, y trataré de dar respuestas a todas las preguntas que te puedan surgir.

¡Empezamos!

¿Hipoteca o préstamo hipotecario?

Aunque hipoteca y préstamo hipotecario se utilizan a menudo de forma indistinta, técnicamente hacen referencia a aspectos ligeramente diferentes del mismo proceso.

👉 El préstamo hipotecario es el dinero que el banco te presta para comprar una vivienda. Este préstamo se hace con un acuerdo de pago que incluye el capital que te prestan y los intereses que te aplican.

👉 La hipoteca, es la garantía que el banco tiene sobre la propiedad. Si no se cumplen los pagos, el banco puede ejecutar esta garantía, es decir, puede subastar tu casa para recuperar el dinero.

En la práctica, cuando pides un préstamo hipotecario, estás firmando un acuerdo donde la hipoteca es el aval que el banco usa para asegurarse de que el préstamo será devuelto.

Puedes ver una comparativa completa en este otro artículo:

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es el dinero que te presta el banco, normalmente comprar una vivienda, y donde la vivienda queda como garantía de que devolverás el capital.

A partir de ahí, cada mes deberás abonar al banco una cuota, que incluye parte del capital prestado más unos intereses, que son el coste que asumes por el préstamo. Este proceso se extiende durante años, habitualmente entre 20 y 30, hasta que el préstamo se paga por completo.

Es decir, un préstamo hipotecario te permite ser propietario de tu casa de forma inmediata, comprometiéndote a pagar al banco el dinero que te presta más intereses a lo largo de los años.

💡 Te pongo un ejemplo: imagina que quieres comprar una casa que cuesta 150.000€. Con tu dinero ahorrado no te alcanza, así que buscas un préstamo hipotecario para cubrir los 100.000€ que necesitas y lo quieres devolver en un plazo de 30 años.

Mira esta propuesta de MyInvestor con interés a tipo fijo:

Como es una hipoteca a tipo fijo (más adelante veremos las diferencias entre tipo fijo, mixto y variable) implica que pagarás mensualmente esa cuota mensual de 448,49€ durante los próximos 30 años.

Al final de la hipoteca, habrás pagado 61.455€ en intereses.

¿Qué cosas debes tener en cuenta de un préstamo hipotecario?

Si ya estás decidido a comprar vivienda y solicitar hipoteca, tienes que conocer sus características más importantes:

✅ El capital del préstamo hipotecario.

✅ Los intereses de la hipoteca

✅ El plazo de amortización.

✅ Las comisiones y gastos.

Vamos a revisar juntos estos puntos uno a uno, y, más adelante, añadiremos también otros factores que debes valorar, como los riesgos y las precauciones a tener en cuenta.

💸 El capital en un préstamo hipotecario

El capital es el dinero que pides al banco para comprar una vivienda. Esta es la cantidad que necesitas y que te comprometes a devolver con los intereses correspondientes.

Un dato importante: la gran mayoría de préstamos hipotecarios no te van a dar el 100% de lo que vale la vivienda. Lo más normal es que te ofrezcan como máximo hasta el 80% del valor de tasación para una primera vivienda, que suele bajar al 70% en el caso de segundas viviendas.

⚠️ ¡Ojo! Fíjate siempre en si te ofrecen el porcentaje sobre el valor de tasación (lo normal) o sobre el precio de la compra: estas cantidades pueden no coincidir y te pagarán la menor de las dos entre el precio de compra o de tasación (el de tasación es menor).

💭 EJEMPLO PRÁCTICO: imagina que quieres comprar una casa con valorada en 200.000€. En este caso, podrías recibir financiación de hasta 160.000€ (80 %) para tu primera vivienda, lo que significa que deberás aportar los 40.000€ restantes como entrada.

¿Qué pasa con el 20 % restante?

El porcentaje que el banco no financia tendrás que cubrirlo tú como entrada al comprar la vivienda. Este pago inicial sirve para reducir el riesgo que asume el banco: al financiar una parte del valor total del inmueble, si se tuviese que embargar y subastar, el dinero debería ser suficiente para pagar todo el préstamo.

Los intereses del préstamo hipotecario

Esta es una parte básica del préstamo, ten en cuenta que es el beneficio que el banco obtiene por prestarte el dinero y el coste de financiación para ti.

Los intereses se suman al dinero que te han prestado y dan el resultado final de lo que vas a devolver al banco.

Fíjate en la diferencia que hay entre lo que has solicitado (100.000€) y lo que vas a devolver al final después de 30 años (161.455€) sumando los intereses. En este caso, se trata de una hipoteca a tipo fijo, pero, como te decía antes, hay diferentes tipos de hipotecas según el tipo de interés que usen.

Son las siguientes:

⚫ Tipo fijo: en una hipoteca a tipo fijo, el interés no varía a lo largo del tiempo. Esto significa que siempre sabrás exactamente cuánto pagarás en cada cuota mensual porque siempre será la misma, como en el ejemplo anterior.

🔵 Tipo variable: en las hipotecas de tipo variable, el interés cambia en función de un índice de referencia, generalmente el euríbor. El interés se actualiza periódicamente (cada 6 o 12 meses, por lo general) y puede subir o bajar según la evolución del euríbor.

Al interés tienes que sumar el diferencial que es un porcentaje fijo que el banco añade al índice de referencia para calcular el tipo de interés final de tu hipoteca.

– Por ejemplo, si el euríbor está en 0,5 % y tu diferencial es de 1 %, tu tipo de interés será 1,5 %. Si el euríbor sube a 1 %, tu tipo de interés será 2 %.

🟢 Tipo mixto: estas hipotecas combinan un tipo fijo durante los primeros años del préstamo y luego cambian a un tipo variable.

Por ejemplo, podrías tener un tipo fijo del 2 % durante los primeros 5 años y luego pasar a un tipo variable basado en el euríbor más un diferencial.

Puedes ampliar información en esta comparativa entre hipotecas a tipo fijo y tipo variable.

El TIN y la TAE

Mira este ejemplo de la Hipoteca Sin Mochila de MyInvestor a tipo fijo, para una casa que cuesta 200.000€ y para la que vas a pedir un préstamo hipotecario de 150.000€.

Ahí encuentras dos conceptos que suelen estar presentes en los préstamos y que conviene que sepas diferenciar:

💸 Tipo de Interés Nominal (TIN): es el tipo de interés que el banco cobra por prestarte el dinero, sin incluir gastos adicionales como comisiones.

Sirve para calcular los intereses que pagarás por el préstamo, pero no es tan eficaz para comparar diferentes hipotecas.

📊 Tasa Anual Equivalente (TAE): incluye no solo el TIN, sino también las comisiones y otros gastos asociados al préstamo.

La TAE te permite comparar el coste efectivo de diferentes hipotecas. Por ejemplo, una hipoteca con un TIN del 2 % podría tener una TAE del 2,5 % si incluye comisiones y otros gastos.

💡 Cuando un banco ofrece una hipoteca de tipo variable, te pueden mostrar su coste de tres maneras diferentes: TIN, TAE Variable y la fórmula euríbor + diferencial que ya te has visto antes.

El plazo de amortización del préstamo hipotecario

El plazo de amortización es el tiempo en el que vas a devolver el préstamo. Firmas este plazo al suscribir la hipoteca, y aunque puedes reducirlo (con una amortización anticipada) o extenderlo (con una novación o subrogación), lo habitual es que se mantenga tal cual lo firmaste.

➜ La amortización anticipada es cuando pagas la hipoteca antes de su vencimiento. Este pago puede ser parcial, cuando abonas solo una parte, o total, cuando adelantas todo lo que queda de hipoteca.

Para las hipotecas firmadas después de la reforma hipotecaria de 2019, la amortización anticipada puede tener las siguientes comisiones:

Si la hipoteca es anterior a la reforma, las comisiones serán las que estén en el contrato.

➜ La subrogación se hace cuando cambias tu hipoteca de un banco a otro buscando mejorar las condiciones del préstamo.

➜ La novación ocurre cuando negocias con tu banco las condiciones del préstamo hipotecario.

🗓️ En España, lo más común son hipotecas con periodos de amortización de entre 20 y 30 años. Sin embargo, también puedes encontrar hipotecas con plazos más cortos, a partir de 5 años, y más largos, de hasta 40 años.

En el tiempo que dura el plazo de amortización, deberás realizar pagos mensuales conocidos como cuotas. Estas cuotas están compuestas por dos partes: una porción del capital y una porción de los intereses.

La cantidad de cada cuota dependerá de varios factores: la cantidad del préstamo, el tipo de interés y el plazo de amortización.

💡 A mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas mensuales, pero más elevados serán los intereses totales que pagarás al final de la hipoteca, y viceversa.

💭 EJEMPLO PRÁCTICO, si tienes una hipoteca de 200.000€ con un tipo de interés del 3 % y un plazo de 30 años, tus cuotas mensuales serán más bajas comparadas con una hipoteca del mismo importe y el mismo tipo, pero con un plazo de 20 años.

Sin embargo, en el primer caso, terminarás pagando más intereses en total a lo largo de la vida del préstamo. Esto se traduce en dos escenarios diferentes:

➜ Primer escenario: si puedes asumir la cuota más elevada, te ahorrarás más de 44.000€ en intereses y tendrás tu casa pagada antes.

➜ Segundo escenario: si eliges la hipoteca más larga, pagarás 262€ mensuales menos, pero a cambio pagarás muchos más intereses.

¡Ojo! Si aprovechas ese dinero para invertir, la cosa puede cambiar drásticamente. Imagina que inviertes ese dinero de la cuota de la hipoteca en bolsa durante 20 años y con una rentabilidad del 7%, que es la media del mercado, en 20 años obtendrás más de 141.000€.

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¿Cómo se calculan las cuotas de la hipoteca?

Aunque hay varios sistemas para calcular las cuotas de las hipotecas, el que más se usa en España es el sistema francés.

📉 En los primeros años del préstamo, los pagos se destinan a cubrir sobre todo los intereses, mientras que una parte pequeña se destina a amortizar el capital. Según pasa el tiempo, la proporción va cambiando y con el tiempo, la mayor parte de la cuota se destina a amortizar el capital.

Esto se hace para mantener las cuotas constantes durante toda la hipoteca, que solo cambiará (en el caso de las variables) cuando suba o baje el euríbor.

Comisiones y gastos asociados a los préstamos hipotecarios

¿Te acuerdas cuándo antes te hablaba de la TAE? Ahí ya hacía referencia a los gastos y comisiones que pueden surgir cuando contratas una hipoteca.

Tras la reforma de la ley hipotecaria de 2019, el reparto de gastos en las hipotecas quedó de esta forma:

➡️ El banco deberá pagar los gastos de gestoría, notaría y registro, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.

➡️ El cliente tiene que pagar la tasación del inmueble.

El coste aproximado de cada una de estas comisiones y gastos de la hipoteca es el siguiente:

✔️ Tasación: entre 200€ y 500€. Lo pagas tú.

✔️ Gastos de notaría: para un préstamo de 100.000€, podrían ser unos 650€. Lo paga el banco.

✔️ Registro de la propiedad: desde 24€ hasta algo más de 2.000€ dependiendo del préstamo. Lo paga el banco.

✔️ Gestoría: usualmente entre 200€ y 400€. Lo para el banco.

Además de lo anterior, hay otras dos comisiones que debes tener en cuenta:

👉 La comisión de apertura: desde la reforma de 2019 esta comisión depende del banco, es decir, puede o no aplicarla.

En los casos en los que se aplica, lo común es que te pidan entre el 0,5 % y el 1 % del capital prestado.

👉 La comisión por amortización anticipada: se aplica cuando pagas una parte o toda la hipoteca antes de que termine el plazo de amortización.

☝ Estas comisiones se aplican a todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Si la hipoteca es anterior, las condiciones serán las que firmaste.

Todos estos gastos se suman al coste final del préstamo, así que, debes tenerlos muy en cuenta.

➜ Otro aspecto importante que puede modificar la cuota de tu hipoteca, son las bonificaciones, pero de eso hablaremos un poco más adelante.

Presta mucha atención a esto en las hipotecas

Después de ver cómo funciona una hipoteca, vamos a repasar los elementos que debes revisar antes de firmar tu préstamo.

🛡️ Cláusulas abusivas: es básico leer el contrato de la hipoteca y asegurarte de que no contenga cláusulas abusivas. Aunque es cierto que la protección al consumidor ha mejorado en este aspecto, nunca está de más ser precavido:

Espero que esta tabla te sea útil para comprender los riesgos

Si encuentras algo que no entiendes o te parece injusto, primero habla con el banco, y después, si no quedas satisfecho, puedes consultar con el notario.

Una de sus labores en el proceso hipotecario es asegurarse que no haya cláusulas abusivas y tú puedes preguntarle todo lo que quieras antes de la firma.

Antes de firmar la hipoteca, te reunirás con el notario. Su papel es revisar el contrato, asegurarse que no haya cláusulas abusivas y explicarte cualquier parte que no entiendas. Puedes preguntarle todo lo que quieras antes de la firma.

💡 Capacidad de ahorro: al solicitar una hipoteca, es importante saber que dispones al menos el 20 % del valor de la vivienda para la entrada y una cantidad adicional para cubrir los gastos asociados.

Esta cantidad puede variar entre el 10% y el 15% de lo que vale la casa y se destina a notario, impuestos, registro, etc. Así que, al final, lo corriente es que necesites tener ahorrado al menos un 30% del valor de tu futura casa.

📝 Documentación necesaria: prepárate para presentar una serie de documentos como tu DNI, las últimas nóminas, la declaración de la renta, y el contrato de compraventa del inmueble. Tener toda la documentación en orden agilizará el proceso.

💬 Negociar con el banco: no tengas miedo de negociar las condiciones de tu hipoteca. Pregunta por posibles reducciones en el tipo de interés, comisiones más bajas, o incluso una mayor financiación.

En este artículo te muestro cómo negociar la hipoteca con el banco:

Recuerda que los bancos están interesados en captar clientes solventes y pueden estar dispuestos a ofrecerte mejores condiciones.

👉 Puedes elegir notario y tasador

● Elegir notario merece la pena porque: puedes escoger a un notario de confianza que te explicará todos los detalles del contrato y se asegurará de que no haya cláusulas abusivas.

● Elegir tasador merece la pena porque: una tasación independiente puede ofrecer una valoración más justa y precisa de la propiedad.

El banco no puede negarse a que elijas notario y tasador ni puede denegar la hipoteca por hacerlo.

👉 No apures tus ingresos

No es conveniente endeudarse más allá de lo que puedas pagar cada mes sin pasar apuros o dejar margen.

●  La cuota máxima de préstamo hipotecario que deberías soportar, no tendría que suponer más del 35% de tus ingresos.

Comparación de hipotecas

Elegir la hipoteca adecuada puede ser un desafío, existe mucha oferta y no siempre es sencillo distinguir entre lo que más te conviene.

Para empezar, recuerda las diferencias entre los distintos tipos de préstamos hipotecarios:

Para que te hagas una idea de cómo está el mercado de hipotecas en nuestro país, estas son algunas de las que considero las mejores del mercado:

A tipo variable

Hipotecas a tipo fijo

A tipo mixto

Las bonificaciones, ¿realmente son interesantes?

He dejado casi para el final este asunto porque me parece importante, y un buen remate para entender cómo negociar una hipoteca.

La bonificación es el porcentaje que los bancos restan del diferencial o interés, según los productos que hayas contratado.

Por ejemplo, si contratas la hipoteca Open Variable de Openbank:

👉 Sin bonificación: tipo de interés nominal desde: Euríbor a 1 año + 1,27%

👉 Con bonificación: tipo de interés nominal desde: Euríbor a 1 año + 0,77%

Para lograr ese punto de bonificación, tienes que domiciliar ingresos, contratar seguro de hogar y seguro de vida. Si no cumples algunas o todas estas condiciones, el tipo de interés de la hipoteca se disparará:

Hay que estudiar con mucho cuidado si interesan o no estas bonificaciones. Vamos a ver un ejemplo para entender mejor cómo hacer esto:

Imagina dos hipotecas a tipo fijo:

1️⃣ La hipoteca A no está bonificada y aplican unos intereses a tipo fijo 3,49% TIN con una cuota mensual de 672€. Al final habrás pagado 242.182,80€. En este caso no se nos pide contratar ningún tipo de producto añadido.

2️⃣ La hipoteca B está bonificada. Ofrece un interés del 2,66% TIN con una cuota mensual de 605,23€, lo que supondrá pagar 217.882,8€. Para obtener esta bonificación se exige contratar otros productos: un seguro de vida, seguro de hogar, nómina, nómina y uso de tarjetas, y aportaciones a un fondo de inversión o plan de pensiones.

Estos productos tienen un coste anual que ronda los 700€ al año, así que, al cabo de 30 años, sumarán 21.000€ al total. Si comparamos ambos resultados finales, vemos que la diferencia realmente no es significativa.

Fíjate que, además de que la diferencia no es muy grande, tienes que tener en cuenta el paso del tiempo. Es decir, aunque tu cuota de hipoteca se mantenga estable en precio, los productos de la bonificación no lo harán, por lo que con el paso de los años sus condiciones variarán y el precio subirá.

Para saber si te conviene una hipoteca con bonificación, simplemente calcula el coste total del préstamo. Eso incluye cuánto pagarás en cuotas mensuales, comisiones y los productos adicionales (como seguros) que necesitas para obtener la bonificación.

Luego, compara ese total con el de una hipoteca sin bonificación. Así podrás ver claramente cuál opción te cuesta menos en total y decidir cuál te conviene más.

Piensa que la bonificación se aplicará mientras mantengas los productos contratados, si dejas de tenerlos, se cancelará y el interés de tu hipoteca subirá.

Conclusiones

Cuando te decides a comprar una casa, y necesitas pedir un préstamo hipotecario, estás comenzando a una de las operaciones financieras más importantes (y largas) de tu vida. Como has visto, te comprometes a asumir el coste de la cuota mensual a lo largo de 20 o 30 años.

Los préstamos hipotecarios son una pieza clave para que puedas comprar una casa, por eso, comparar y encontrar la hipoteca que más te convenga es básico:

➜ Aprende en este artículo cómo elegir tu hipoteca:

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