¿Cómo negociar una hipoteca con el banco? Lo que debes saber.

La compra de nuestra vivienda es la operación financiera más importante de nuestras vidas para muchas personas y para ello necesitamos a los bancos.

Sin embargo, la mayoría de las personas ven a los bancos como un ente extraño al que vamos con las orejas gachas a pedir dinero, cuando en realidad se pueden convertir en nuestros mejores aliados. Sí sabemos cómo.

Negocia con los bancos

Y es que aunque los bancos tengan en su web públicamente los tipos de interés que ofrecen, te aseguro que se pueden mejorar y mucho estas condiciones hipotecarias si sabes cómo negociarlas.

Para ello debemos entrar al banco con una serie de deberes hechos, y si los hacemos bien conseguiremos:

• Un interés mucho más bajo y elección con mejores condiciones de tipo de interés fijo o tipo de interés variable.
• Mayor porcentaje de capital financiado
• Mejores vinculaciones; (No necesidad de contratar planes de pensiones o incluso seguros…)

Todo esto puede ahorrarte literalmente decenas de miles de euros en una hipoteca a 20 o 30 años y liberarte algunas veces hasta 100 € o 200 € al mes de tu cuota de hipoteca.

Así que tómatelo en serio porque estoy seguro de que esos 20.000€ o 30.000 € que te vas a ahorrar te vendrían muy bien para disfrutar de varios años de vacaciones pagadas con tu familia.

¿Cómo negociar una hipoteca barata con el banco si te compras un piso?

Al ir a contratar una hipoteca debes tener en cuenta que el banco está deseando dártela y con buenas condiciones… Siempre y cuando te vean como un buen socio de negocios.

¿Qué quiero decir con esto? El banco está deseando otorgar nuevas hipotecas porque sencillamente gana dinero con ellas. Ahora bien, hay que hacerles ver que vamos a ser una buena pareja de baile para ellos durante los próximos 20 o 30 años.

• Si nos perciben como un buen cliente nos darán prácticamente todo lo que les pidamos.

Las claves más importantes para poder tener poder de negociación con un banco

Acudir al banco con el trabajo hecho

El primer punto importante a la hora de conseguir una hipoteca con buenas condiciones es acudir al banco con el trabajo hecho.

Es decir, acudir al banco y presentarles un informe donde aparezcan nuestros ingresos de los últimos 24 meses (preferiblemente acompañados de nóminas y presentaciones de impuestos que lo justifiquen), enseñarles nuestra tasa de ahorro y gastos mensuales y demostrarles los otros activos financieros que podamos tener.

Especialmente los bancos valoran que tengas dinero ahorrado, que tengas participaciones en fondos de inversión y que les puedas demostrar que sabes gestionar tu dinero y ahorrar y, por tanto, la nueva obligación hipotecaria no te supondrá ningún problema a final de mes.

Los bancos agradecen la simplicidad.

Mi recomendación personal es que incluso antes de hacer una oferta por el piso que quieres ya hables con el banco para que te digan hasta cuánto dinero pueden prestarte. Esto te ahorrará después disgustos innecesarios y el banco te verá como un perfil de persona que se planifica con tiempo y se toma en serio sus finanzas y la compra de su vivienda.

Para esta primera oferta es imprescindible que les lleves toda la documentación económica que te comento en el punto 1.

Pídeles que te envíen la oferta hipotecaria al CORREO por escrito.

Esto es de vital importancia porque nos servirá para poder enseñárselo a otros bancos y negociar entre entidades estas condiciones. Mi experiencia me dice que los mejores descuentos se consiguen “enfrentando” las condiciones de distintos bancos.

Recuerda que los banqueros se llevan comisión cuando firman tu hipoteca, por lo que estarán dispuestos a mejorar tus condiciones para firmar como cliente si tienes un buen perfil.

Solicita la hipoteca a al menos 3 entidades bancarias distintas para poder comparar entre sí

Yo te recomiendo que pidas información a tu banco de siempre, y a dos bancos más. Especialmente que busques información en bancos nuevos online.

✔️ Estos neobancos online al no tener oficinas suelen tener menos costes operativos y, por tanto, ofrecen productos más competitivos.

Para mi el TOP 1 es My Investor, un banco que ofrece comisiones muy competitivas si queremos invertir en Fondos Indexados.

Compara las distintas ofertas hipotecarias en profundidad

No mires solo el tipo de interés que te ofrecen, sino el total de gastos aparejados que conlleva cada hipoteca.

Si en una te hacen contratar un seguro y un plan de pensiones que tiene muchas comisiones, debes tenerlo en cuenta, y contratar la que menos gastos tenga en TOTAL y más libertad te de.

Negocia y elimina siempre la comisión de apertura

Esta cláusula específicamente es fácil de eliminar y no debes permitir que te la incluyan.

Evita pedir el 100% de financiación

Aunque suena bonito ir a comprar un piso sin poner ni un euro de tu dinero, en mi experiencia esto hará que el banco te perciba como un cliente poco serio y preparado financieramente y que probablemente le vaya a causar problemas de pagos.

Si no puedes dar el 15 o 20% de la entrada del piso es que probablemente no te puedas permitir el piso por lo que es mejor seguir ahorrando y acumulando dinero, porque los únicos bancos que estarán dispuestos a darte una hipoteca financiada hasta el 100% lo harán a cambio de unas comisiones altísimas.

Lo que das a entender al banco

Finalmente, para poder negociar con éxito una buena hipoteca, el banco debe ver que has hecho tus deberes y entiendes lo que es una hipoteca y todos los términos relacionados con ella, por lo que vamos a ver cuáles son los más importantes y con los que debes familiarizarte:

Tipo de interés variable vs fijo en una hipoteca

El tipo de interés es el porcentaje de dinero que pagas al banco adicionalmente por el préstamo hipotecario. Si es fijo será el mismo tipo durante toda la duración del préstamo. Si es variable, generalmente cambiará cada año en función de lo que haga el EURIBOR. Te dejo un video sobre si es mejor el tipo de interés variable o fijo.

Euribor: El Euribor es el tipo de interés que pagan los bancos por prestarse dinero entre sí.

Generalmente, se usa como referencia para fijar el interés de las hipotecas y en las hipotecas a tipo de variable se utiliza el Euribor + un % de interés extra que es donde el banco gana dinero con tu banco.

Por ejemplo: Cuando contrates una hipoteca fija, te dará igual lo que haga el Euribor, tú pagarás el % acordado durante todo el préstamo.

En cambio, con el tipo variable, si el Euribor sube, pagarás más intereses, por el contrario, si el Euribor baja, pagarás menos.

Si buscas la certeza de que a lo largo del préstamo siempre pagarás lo mismo, entonces quizá tenga sentido que busques una hipoteca a tipo fijo.

Cuando el banco te las ofrezca verás que:

• Las de tipo fijo se presentan así: 1.9% TAE a 30 años.
• Las de tipo variable: 1% TAE + EURIBOR A 30 años.

TIN Y TAE

Son las tasas de interés que pagamos: El TIN solo incluye los gastos relacionados con la devolución del dinero en forma de intereses, mientras que el TAE incluye las comisiones y gastos, por lo que siempre debes fijarte en el TAE, ya que muestra con más precisión lo cara o barata que es una hipoteca.

• Porcentaje máximo de financiación: es el porcentaje de dinero que te van a prestar sobre el valor de tasación de la vivienda o del valor de compra. A modo general, los bancos suelen ofrecer un 80 % del valor MÁS BAJO entre compra o tasación.

Es decir, suelen darte hasta un 80 % de lo que sea más bajo. O bien la tasación, o bien el precio de compra.

Esto es importantísimo porque debes conocer bien sobre qué te darán la financiación para luego no llevarte sorpresas si te tasan la casa o el piso por debajo del valor de compra.

Si el banco te da la hipoteca sobre el valor más bajo de tasación o compra y la tasación es más baja, te lo dará sobre la tasación, pudiéndote generar problemas para cerrar la compra del piso.

• Tasación: La tasación es un proceso donde un experto acude a la vivienda a realizar un estudio sobre su valor. El experto emitirá un informe donde detalla el valor de la casa.
  
  No tiene por qué ser el mismo que el valor de compra, ya que el valor de compra es el valor de mercado de la vivienda, es decir, lo que las personas están dispuestas a pagar por esa vivienda.

Bien, sí, por el contrario, ya tienes una hipoteca contratada y has visto que estás pagando intereses muy por encima de los que ahora hay en el mercado, déjame decirte que no son malas noticias.

❗ No son malas noticias porque puedes realizar una subrogación de hipoteca.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Subrogar la hipoteca consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro, consiguiendo mejores condiciones en el camino para devolver menos intereses al banco y tener una cuota más económica.

Para ello debes volver a presentar a un nuevo banco tu documentación económica, incluyendo ingresos, activos y gastos, y solicitarle que te haga una contraoferta respecto a tu hipoteca actual.

Para poder subrogar la hipoteca, lo que hace el banco con el que contratas el nuevo préstamo es en primer lugar cancelar la hipoteca que ya tenías y prestarte el dinero de nuevo.

➜ Algunos bancos como My Investor se han sumado a la guerra de hipotecas y están ofreciendo condiciones muy competitivas permitiendo a los clientes cambiar la hipoteca de otros bancos al mismo.

Puedes acceder a este banco, el cual recomiendo personalmente, pulsando aquí.

Asumiendo ellos todos los gastos del proceso para que al cliente no le cueste dinero y además ahorre con las nuevas condiciones.

Generalmente, el proceso de subrogar hipoteca funciona de la siguiente manera:

1. Presentar la documentación del piso, de tu hipoteca actual y tu documentación económica al nuevo banco.
2. El nuevo banco te presenta las condiciones que te puede ofrecer para tu nueva hipoteca.
3. Se realiza una tasación del piso
4. Se aprueba la subrogación de la hipoteca 
5. Se cancela la hipoteca actual que tienes y se abre tu nueva hipoteca con mejores condiciones.

Conclusión

Mi opinión es que lo hagas con My Investor, ya que actualmente ofrecen muy buenas hipotecas y se ocupan de todos los gastos del proceso, incluidos los de tasación del inmueble, cancelación de hipoteca y gastos de notaría.

Con este simple proceso se pueden ahorrar miles de euros, por lo que siempre es importante estar abierto a cambiarte de banco y de hipoteca si te ofrecen mejores condiciones.

Para ello recuerda comparar no solo el tipo de interés, sino los productos que te obligan a contratar con las hipotecas. Generalmente, menos vinculaciones tengas, más barata te saldrá la hipoteca.