Las medidas del gobierno en el alquiler que pueden acabar con el Real Estate en España

Los políticos lo han vuelto a hacer. Son personas que no son capaces ni de acumular unas decenas de miles de euros en patrimonio sin vivir de sueldos públicos y que no tienen ninguna experiencia profesional fuera de la juventud de sus partidos políticos.

Intentan con sus escasos conocimientos regular mercados tan complejos como el del alquiler y la compra de viviendas.

Medidas del gobierno del PSOE en el alquiler y Real Estate en 2023-2024

En este artículo vamos a ver cuáles son estas medidas y cuáles son las repercusiones que probablemente tengan atendiendo a lo ocurrido en otras ciudades y países que las han implementado de manera similar.

👉 Spoiler: Sale mal.

Bien, hace apenas unos días los portavoces de tres partidos que gobiernan de manera directa o en coalición en España han emitido un comunicado donde han anunciado lo siguiente:

  • En zonas de alta tensión, palabrejas utilizadas para referirse en la práctica al centro y las periferias de las ciudades, principalmente, van a limitar las subidas del precio del alquiler de dos maneras:

    — Para propietarios con menos de 5 viviendas les obligarán a no subir el alquiler más de un % anual que en ningún caso podrá ser igual a la inflación.

Este % no te puedo decir cuál es porque es que ni siquiera han tenido la lucidez de decirnos cuál es, lo anunciarán en el futuro, pero han afirmado que siempre será inferior al IPC y a la inflación.

Pero es que además nos indican que, aunque cambien de inquilino a los 5 años, tampoco podrán subir más el alquiler del precio anterior al que estaba alquilado el piso + el porcentaje que aún está por conocer.

A partir de ahora todo propietario que tenga 5 viviendas será considerado como gran tenedor y estará obligado a tener que hacer contratos por 7 años y no poder subir el alquiler ni siquiera después de esos 7 años

Hay que tener en cuenta además que antes la clasificación de gran tenedor era para propietarios que tuviesen más de 10 pisos.

Ahora da igual que tengas 1 piso de 4 millones de euros que 5 de 80.000€, serás gran tenedor solamente por tener más de 5 pisos en propiedad.

  • Además, tampoco permitirán subir el precio del alquiler a no ser que hagas una reforma de más del 10% del valor de compra de la vivienda.
  • Por si todo esto fuera poco, también han prohibido pasar al inquilino los gastos como: comunidad de propietarios, tasas de basura e incluso el de honorarios de inmobiliaria, etc.

Esto que a priori puede parecer que no es demasiado grave y que es justo y bonito para los ciudadanos, en mi opinión y en la inmensa mayoría de estudios económicos no es así.

Vamos a ver por qué los siguientes puntos que vamos a analizar juntos:

El fin del sector inmobiliario en España

En primer lugar, las medidas de control del alquiler sin medidas de fomento de la nueva construcción de viviendas nunca han funcionado en ninguna ciudad en la historia.

Para entender cómo funcionan los precios de alquiler y compra de viviendas hay que acudir a una compleja fórmula que aparentemente los políticos de turno no entienden.

Se trata de la misteriosa ley de oferta y demanda.

Los precios de las viviendas suben por una sencilla razón:

  • No se construyen las suficientes viviendas nuevas para cubrir la demanda de los ciudadanos. Y eso genera que haya que ofertar más que el vecino para quedarse con una casa, ya sea en alquiler o en compra.

Aquí tenemos una evolución de los permisos de obra nueva en España. Vemos cómo no han recuperado ni de lejos el ritmo ya no de 2007, sino de la década de los 1990.

Son los propios ayuntamientos, los que lo limitan y restringen severamente la construcción de nuevas viviendas.

Mirad lo que pasó en el proyecto Madrid nuevo norte donde se pretendían construir 17.000 viviendas y el ayuntamiento solo autorizó 4000.

Fijaos en estos datos de Estados Unidos, la evolución del precio medio de la vivienda se ha multiplicado exponencialmente, especialmente desde 2014.

Que coincide claramente con la parte más baja del gráfico azul que indica la disponibilidad de viviendas a la venta.

Es decir, a mayores casas disponibles para comprar, mayor estabilidad en los precios. A menor cantidad de casas para comprar, mayor subida de precios.

Segundo punto importante para comentar:

  • Los nuevos límites de subida del alquiler serán en cualquier caso menores a la inflación que será recogida mediante el IPC:

¿Qué creéis que pasará con la oferta si a los propietarios de los pisos se les prohíbe subir la renta al mismo ritmo que les suben sus gastos de mantenimiento, seguros etc.?

Probablemente en lugar de poner su casa en alquiler, van a venderla o pasarla a alquiler vacacional o alquiler por habitaciones que aún no están regulados.

Puede pasar que incluso exijan un perfil de inquilino mucho más sofisticado y con más garantías de solvencia e ingresos, o simplemente se fomentará el alquiler en dinero negro como ocurre en los mercados excesivamente regulados.

Además, esto combinado con que sólo podrá subirse el precio del alquiler si se hace una reforma superior al 10% del valor de compra, generará que los propietarios no tengan incentivo alguno para mejorar de manera constante su vivienda.

Dejarán que se vaya deteriorando porque no verán retorno alguno en mejorarla si no pueden subir el precio de alquiler y encima ese va bajando en términos reales porque la subida del precio es inferior a la inflación.

Esto ya ha pasado, de hecho, en la anterior ley de vivienda que había en España se regulaban las rentas antiguas y eran similares a estas que quieren implementar.

Tenían techo de subida y lo que ocurrió es que la vivienda se deterioró de manera impresionante porque no les interesaba remodelarlas al no poder subir los alquileres.

Y os aseguro que un propietario, al contrario de un político, tiene que sudar sangre y lágrimas para hacer rentable su inversión y controlan al milímetro cada euro que tendrán que invertir adicional en la vivienda y de no poder justificarlo con subida del alquiler no lo harán.

Y es que es curioso porque estas medidas no vienen de la mano de una bajada de impuestos linkeada a la inflación.

Los tramos del IRPF siguen siendo los mismos, aunque la inflación sea un 10% más alta que hace 12 meses. Pero claro, a ellos si les va bien aumentar su recaudación vía impuestos gracias a la inflación.

De hecho, iremos a por el segundo año consecutivo de máximos en ingresos de impuestos en España.

Esto que comentamos no son solo especulaciones mías en los estudios analizados por Economic Obstevartory de ciudades que implementaron estos tipos de limitaciones.

  • Se ha visto claramente que las zonas con restricciones han visto igualmente subir los precios, pero la calidad y la oferta de viviendas se ha reducido.

Por el temor de los propietarios a invertir en dichas áreas y a no poder rentabilizar las reparaciones en sus viviendas al no poder subir los alquileres.

Además, en esta misma página se afirma que lo que a priori puede ser bueno para los inquilinos, puede convertirse en una especie de celda invisible.

El mensaje que mandas a alguien que tiene atado un contrato que no puede ser elevado es que no se vaya de esa vivienda, incentivando que no se mude si necesita más o menos espacio.

Incluso hace que pueda rechazar oportunidades laborales en otro lado que mejoren su calidad de vida por miedo a perder el contrato blindado.

Aunque esto, teniendo en cuenta que al gobierno parece que le interesa una ciudadanía dependiente, puede ser precisamente lo que busquen.

En tercer lugar y enlazando con lo que comentábamos sobre la oferta y la demanda, déjame hacerte una pregunta,

  • ¿Crees que estos anuncios, que ni siquiera están bien concretados por parte de los políticos, atraen o alejan inversión extranjera? ¿Generan seguridad o inseguridad jurídica para las personas que se planteen invertir y crear nuevas viviendas de obra nueva?

En mi opinión es claro, ni fomentan la seguridad jurídica y claramente alejan la inversión de partículas, de empresas y de extranjeros.

Pero por si queréis la opinión de alguien con mucha más experiencia y conocimiento que yo en cuanto a la inversión profesional en el sector inmobiliario leed esto.

Ismael Clemente el CEO de Merlín Properties, una empresa que gestiona más de 11.000.000.000 de € en activos inmobiliarios en España afirma que no se meterá ni loco en la inversión para alquiler de viviendas por la falta de seguridad jurídica.

Conclusión y opinión personal

Además de todo esto, en mi opinión, estas medidas van en la línea de un gobierno que intenta hacer ver que va de padre y proveedor de los ciudadanos transmitiendo un mensaje erróneo.

“El estado te salvará” dicen…

Cuando claramente ni puede hacerlo, ni realmente quiere. Y además, se ha demostrado que todas estas políticas pseudocomunistas solo hacen que rebotar y perjudicar aún más al ciudadano.

  • En mi opinión, intentan aprovecharse de estar en año electoral para meter el dedo en la herida del ciudadano con más intención de captar votos que de verdad de solucionar el problema.

No veo absolutamente ninguna medida para fomentar de verdad la mayor inversión en vivienda nueva o en remodelaciones de viviendas antiguas.

Cuando lancen reducciones de impuestos para quien aporte viviendas nuevas al mercado, incentiven la reforma de viviendas antiguas o fomenten seguridad jurídica para que haya más personas interesadas en aportar viviendas les tomaré en serio.

Mientras tanto, seguiré invirtiendo en acciones de empresas repartidas internacionalmente para que mi dinero no dependa de los gobernantes de turno y de la agenda populista que cada vez está más asentada.


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