Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero

Invertir en inmuebles se considera una alternativa de inversión sólida por su elevado potencial de crecimiento y una manera efectiva de diversificar tu cartera.

Lo normal aquí es pensar en comprar casa para alquilar o vender. La realidad es que hay diferentes opciones de entrar en este mercado dependiendo de tu capital pero, antes de lanzarte, debes tener en cuenta varios factores.

En este artículo te explico cómo invertir en bienes raíces con poco dinero

¿Qué es la inversión en bienes raíces y qué factores tener en cuenta?

La inversión en bienes raíces no es más que invertir en inmuebles para ganar dinero. Así de sencillo. Puedes comprar propiedades de forma física (ya sean viviendas, locales comerciales o terrenos) y también invertir a través de fondos o REITs (Real Estate Investment Trust), entre otras opciones.

Es una de las inversiones más tradicionales y también un mercado en crecimiento. Según un estudio de BBVA, este negocio superó los 4 billones de dólares en 2024 y se estima que llegue a los 7,86 en el año 2033.

No obstante, adentrarse en el sector puede resultar complejo. A la hora de empezar a invertir en inmuebles, debes tener en cuenta estos factores.

➡️ Análisis: es esencial realizar un estudio exhaustivo del mercado para garantizar la rentabilidad. Debes saber, por ejemplo, cuáles son las mejores ciudades para invertir según el modelo que busques (compra y venta, alquiler turístico, alquiler de larga duración…).

➡️ Capital de entrada: la compra directa de inmuebles requiere una inversión inicial considerable; sin embargo, existen alternativas de inversión indirecta, con la que no comprarás directamente la casa o no en su totalidad, que pueden ser adecuadas para quienes disponen de menor capital.

➡️ Gestión: las inversiones directas demandan una administración activa, mientras que las opciones indirectas permiten un enfoque más pasivo.

➡️ Fiscalidad: no todas las inversiones en vivienda tributan igual y conocer esas diferencias afectará a tu rentabilidad real.

Ventajas e inconvenientes de invertir en bienes raíces

Esto es lo mejor y lo pero de invertir en bienes raíces.

🟢 Ventajas

✔ Estabilidad: la inversión inmobiliaria suele ser más segura y menos volátil que otras alternativas, como el mercado bursátil. Además, incluso teniendo volatilidad, no es algo que veas a diario. A fin de cuentas, no vas a entrar todos los días en Idealista para ver el precio de las casas en tu zona, algo que sí puedes hacer cuando compras una acción o un ETF, por ejemplo.

✔ Flujo de ingresos: los alquileres generan rentas pasivas que pueden cubrir los gastos asociados a la propiedad y generar beneficios adicionales.

✔ Revalorización: el valor del inmueble puede aumentar con el tiempo, ofreciendo una buena forma de ganar dinero a largo plazo.

✔ Activo tangible: es un bien físico que puede heredarse y contribuir al crecimiento del patrimonio familiar o personal.

✔ Beneficios fiscales: en algunos casos, existen deducciones o incentivos fiscales relacionados con la propiedad y el alquiler, tanto al alquilar como al heredar.

✔ Facilidad de financiación: es posible adquirir inmuebles mediante hipotecas, lo que permite invertir sin desembolsar el precio total de inmediato. Este apalancamiento es uno de los principales atractivos de la inversión en inmuebles.

🔴 Inconvenientes

✘ Poca liquidez: vender una propiedad puede requerir tiempo, por lo que no es una opción adecuada si se necesita disponer del dinero rápidamente. Y esto es algo que aplica a la mayoría de opciones para invertir en vivienda poco dinero que veremos, no solo a comprar y vender casa.

✘ Alta inversión inicial: la entrada al mercado inmobiliario exige un capital considerable, superior al necesario en otras formas de inversión.

💭 Ejemplo. Imagina que quieres invertir en una casa para alquilarla. El precio del inmueble es de 250.000€. Para poder comprarlo, necesitas tener ahorrado alrededor del 30% del capital (el banco te dará hasta el 80% del capital, a lo que tendrás que sumar costes extra como notaría o impuestos). En total, necesitas 60.000€ solo para empezar, sin contar posibles reformas o mobiliario.

Este nivel de capital inicial es mucho mayor que el que requerirían otras inversiones, como comprar acciones, invertir en fondos indexados o iniciar un negocio digital.

✘ Gastos recurrentes: la propiedad conlleva costes continuos como mantenimiento, impuestos, seguros e hipoteca, que pueden afectar la rentabilidad si no se gestionan bien.

💭 Ejemplo. Para la casa que hemos comentado antes que cuesta 250.000€, los gastos recurrentes mensuales podrían ser los siguientes: la hipoteca podría ser de unos 1.000€ (suponiendo 80% financiado a 20 años y 3% de interés), el seguro de hogar de 50€, mantenimiento 75€ y cuota de comunidad 125€. En total, unos 1.250€.

✘ Gestión de inquilinos: buscar y mantener buenos arrendatarios puede ser complicado, y existen riesgos de impagos o deterioro del inmueble. Por supuesto, puedes delegar esta gestión en terceros, pero eso tendrá un coste adicional.

✘ Horizonte a largo plazo: los beneficios suelen materializarse con el tiempo, por lo que requiere paciencia y visión de largo plazo. No es lo mismo un flip que comprar una vivienda para alquilar.

Un flip consiste en comprar una propiedad con el objetivo de revenderla rápidamente a un precio más alto, generalmente tras hacer reformas o mejoras. El beneficio se obtiene a corto plazo, y depende de la capacidad de vender rápido y de que el mercado esté a favor.

Una compra de vivienda para alquilar busca generar ingresos a través del alquiler mensual y, a largo plazo, también se espera que la propiedad aumente su valor.

En este segundo caso, los beneficios se materializan con el tiempo, y la estrategia requiere paciencia y visión de largo plazo, ya que se trata de mantener la propiedad durante años y cubrir los gastos recurrentes mientras se acumula rentabilidad.

✘ Dependencia de la ubicación: una mala elección de zona o entorno puede disminuir tanto la rentabilidad como la revalorización del activo.

✘ Riesgos que no dependen de ti: morosidad en la comunidad de vecinos, derramas, problemas del edificio, etc. Hay muchos gastos y riesgos que no podrás controlar.

✘ Regulación: implica cumplir con normativas legales y fiscales, lo que puede generar complejidad y costes adicionales.

Si compramos un piso para alquilarlo, podemos enfrentarnos a cambios en la fiscalidad del alquiler, aumentando impuestos o limitando deducciones, lo que reduce tu rentabilidad.

Además, algunos gobiernos han propuesto limitar la subida de los alquileres, lo que puede afectar la capacidad de ajustar la renta a la inflación.

En el caso de pisos turísticos, las regulaciones pueden ser aún más estrictas: es frecuente que se exijan licencias específicas, seguros adicionales, normas de seguridad y limitaciones en la cantidad de días al año que se puede alquilar, lo que puede generar costes y burocracia extra que afectan la rentabilidad.

Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero

Si quieres entrar en el sector pero no tienes capital para comprar una vivienda, no te preocupes. Hoy en día existen alternativas para hacerlo con un coste reducido.

Aquí te explico las principales opciones de invertir en el sector inmobiliario si no cuentas con mucho dinero de partida:

Fondos inmobiliarios

Un fondo de inversión inmobiliaria es un instrumento financiero que reúne el capital de varios inversores con el fin de adquirir, administrar y vender propiedades, como oficinas, centros comerciales, viviendas o incluso participaciones en empresas del sector inmobiliario.

Los inversores adquieren participaciones en el fondo, lo que les permite diversificar su inversión y obtener rendimientos mediante los ingresos por alquiler o la venta de los activos, sin tener que encargarse directamente de la gestión de las propiedades.

Hay varios tipos de fondos inmobiliarios. Estos son los principales:

1️⃣ Fondos inmobiliarios directos: adquieren propiedades físicas y las administran para generar ingresos por alquiler y posibles ganancias por revalorización.

2️⃣ Fondos inmobiliarios indirectos: invierten en acciones de compañías del sector inmobiliario en lugar de en los inmuebles directamente.

3️⃣ Fondos cotizados (REITs o SOCIMIs): se negocian en la bolsa como cualquier acción, ofreciendo liquidez y exposición al mercado inmobiliario.

4️⃣ Fondos tradicionales no cotizados: funcionan como fondos de inversión convencionales, pero se enfocan exclusivamente en activos inmobiliarios.

Además, podemos ver diferentes tipos de fondos, según el tipo de activo en el que invierten y según su liquidez.

Según el tipo de activo o mercado

• Fondos residenciales: se centran en propiedades destinadas a vivienda, como apartamentos o complejos habitacionales.
  
• Fondos comerciales: invierten en inmuebles de uso comercial, como locales, oficinas o centros comerciales.
  
• Fondos industriales: especializados en propiedades para actividades industriales o logísticas.
  
• Fondos de desarrollo: buscan generar rentabilidad mediante la construcción y posterior venta de nuevas propiedades.

Por supuesto, también hay fondos que combinan diferentes activos y que están más diversificados.

Según la liquidez

• Fondos abiertos: permiten a los inversores entrar o salir del fondo con mayor flexibilidad en momentos determinados.
  
• Fondos cerrados: tienen un horizonte de inversión más prolongado y menor liquidez, ya que los reembolsos solo pueden realizarse en plazos específicos o tras ciertos eventos.

REITS

Merecen especial atención los REITS (de las siglas Real Estate Investment Trust): son fondos de inversión especializados que se enfocan exclusivamente en el sector inmobiliario.

A diferencia de los fondos tradicionales, estos están legalmente obligados a destinar sus recursos únicamente a la adquisición de bienes inmuebles o a la inversión en empresas relacionadas con el mercado inmobiliario.

Además, tienen la particularidad de distribuir dividendos anualmente entre sus inversores. De hecho, están obligados a hacerlo.

En España, su equivalente son las SOCIMI.

Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es una compañía que invierte en inmuebles urbanos con el propósito de alquilarlos, operando de forma comparable a los REITs en otros países.

Su objetivo principal es profesionalizar el sector inmobiliario yfacilitar el acceso a los inversores mediante la bolsa, mientras que a cambio se benefician de un régimen fiscal favorable.

👉 Los REITs representan el modelo estadounidense, caracterizado por sumayor flexibilidad y larga trayectoria, mientras que las SOCIMIs son su equivalente español, reguladas por una normativa específica y con un funcionamiento algo más estricto.

Ventajas e inconvenientes de invertir en fondos inmobiliarios y REITS

🟢 Ventajas

✔ Liquidez: al cotizar en bolsa, las participaciones pueden comprarse y venderse con facilidad, ofreciendo mayor liquidez que invertir directamente en inmuebles.

✔ Diversificación: permiten invertir en múltiples propiedades a la vez, reduciendo el riesgo asociado a depender de un solo activo.

✔ Accesibilidad: se puede participar en el mercado inmobiliario con un capital relativamente pequeño, a diferencia de la compra directa de un inmueble que requiere una gran inversión inicial.

✔ Ingresos pasivos: muchos fondos distribuyen parte de sus beneficios en forma de dividendos, generando un flujo de ingresos constante.

Los fondos inmobiliarios cotizados están obligados por ley a repartir un porcentaje mínimo de sus beneficios a los accionistas en forma de dividendos.

En España, las SOCIMIs deben repartir al menos el 80% del beneficio neto obtenido por el alquiler de sus inmuebles cada año.

Esto convierte estas inversiones en una fuente de ingresos pasivos, ya que los accionistas reciben de manera regular parte de las ganancias, independientemente de si el valor de la acción sube o baja.

✔ Gestión profesional: los gestores del fondo se encargan de todas las tareas operativas, como alquileres y mantenimiento, liberando al inversor de estas responsabilidades.

🔴 Inconvenientes

✘ Rentabilidad no garantizada: el valor de los activos puede disminuir, como ocurrió tras la crisis de 2008, afectando las ganancias esperadas.

💭 Ejemplo. Si compramos una casa en 2005 por 200.000€, tras la crisis que comenzó en 2008 (zona amarilla) el valor cae llegando a los 170.000€ en 2012, antes de volver a recuperarse… Es un ejemplo de cómo la rentabilidad no está garantizada y puede disminuir incluso tras años de crecimiento.

✘ Costes de gestión: los fondos inmobiliarios incluyen comisiones y gastos de administración que reducen la rentabilidad neta.

💭 Ejemplo. Si inviertes 10.000€ en un fondo inmobiliario que genera un 6% de rentabilidad bruta anual, si el fondo cobra un 1,5% en comisiones de gestión y otros gastos, tu rentabilidad neta sería solo del 4,5%, es decir, ganarías 450€ en lugar de 600€.

✘ Menor transparencia: algunos fondos, especialmente los privados que no cotizan en bolsa, pueden ofrecer menos información que la inversión directa en propiedades.

✘ Menor control: el inversor no decide sobre propiedades específicas ni sobre la gestión diaria, a diferencia de comprar un inmueble directamente.

Rent-to-rent

Otra forma de invertir en bienes raíces con poco capital es mediante el método rent-to-rent (alquilar para alquilar). Consiste en alquilar una casa a un propietario (tú serías el inquilino) y después la vuelves a alquilar a otras personas para ganar dinero con la diferencia.

💭 Ejemplo. Alquilas un piso entero y luego lo realquilas a otras personas por habitaciones o como alquiler temporal, obteniendo un beneficio sin necesidad de comprar la propiedad.

Para llevar a cabo esta opción, primero debes localizar una propiedad y negociar un contrato de alquiler con el propietario que incluya esta opción de volver a alquilar.

🟢 Ventajas

✔ Inversión inicial baja: no es necesario comprar la propiedad; solo se requiere un depósito y el primer mes de alquiler.

✔ Potencial de rentabilidad: permite generar ingresos desde el primer mes, muchas veces superiores a los de un alquiler tradicional, al subarrendar la propiedad.

✔ Flexibilidad: se adapta fácilmente a cambios en el mercado y a las necesidades de los inquilinos, sin asumir los riesgos de ser propietario.

✔ Escalabilidad: facilita ampliar la cartera de propiedades sin necesidad de comprarlas, haciendo crecer el negocio de manera más rápida.

✔ Menos carga administrativa: en un contrato de rent-to-rent, normalmente no eres el dueño de la propiedad, solo el inquilino que la subarrienda. Esto significa que no tienes que encargarte de tareas grandes como reparaciones estructurales, impuestos de propiedad o trámites legales complejos que sí tendría un propietario.

Solo gestionas el día a día del alquiler, lo que hace que la gestión y el mantenimiento sean más sencillos y te supongan menos coste que si compraras el inmueble.

🔴 Inconvenientes

✘ Riesgo financiero: si no se consiguen inquilinos o estos no pagan, se puede perder dinero.

✘ Dependencia del contrato: tu negocio de rent-to-rent solo funciona mientras tengas permiso del propietario. Si el contrato se termina o el dueño no quiere renovarlo, dejas de poder volver a alquilar la propiedad y de generar ingresos, por lo que tu rentabilidad depende completamente de la relación con él y de las condiciones del contrato.

✘ Responsabilidad del inversor: gestionar la propiedad y resolver problemas puede ser un reto si no se tiene experiencia previa.

✘ Aspectos legales: es imprescindible cumplir todas las leyes y regulaciones locales; de lo contrario, pueden surgir multas o conflictos legales.

Crowdfunding: inversión conjunta

Esta alternativa es un modelo de inversión colectiva en el quemúltiples inversores contribuyen con capital mediante una plataforma para financiar proyectos inmobiliarios, ya sea construcción o rehabilitación de propiedades.

Hay diferencias entre el crowdfunding y el crowlending:

➡️ Crowdfunding (inversión en capital)

• En qué consiste: a través de una plataforma, aportas dinero para convertirte en socio o copropietario de un proyecto inmobiliario. Es como “entrar en el capital” del proyecto.
  
• Cómo funciona: si el proyecto tiene éxito, recibes beneficios proporcionales a tu participación; si falla, puedes perder parte o toda tu inversión.
  
• Riesgos: puedes perder parte o toda la inversión si el proyecto fracasa, existe una mayor complejidad legal y fiscal (porque eres socio del proyecto) y normalmente no puedes vender tu participación fácilmente antes de que termine el proyecto.

➡️ Crowdlending (préstamo a la promotora, lo más habitual)

• En qué consiste: prestas dinero a la promotora del proyecto inmobiliario a cambio de un interés fijo durante un periodo determinado.
  
• Cómo funciona: la promotora devuelve tu dinero más intereses según el acuerdo.
  
• Riesgos: si el proyecto no genera suficiente dinero o quiebra la promotora, puedes no recuperar tu inversión, tienes menos potencial de ganancia que con el crowdfunding (porque el interés suele estar fijado de antemano) y dependes de la solvencia del promotor, no del éxito total del proyecto.

Diferencias entre el crowdfunding y los fondos tradicionales

Las diferencias regulatorias más relevantes entre el crowdfunding y los fondos de inversión inmobiliarios se encuentran en el nivel de supervisión, las obligaciones de transparencia y el tipo de inversores involucrados.

El crowdfunding se rige por marcos normativos que unifican las reglas para las plataformas y los inversores minoristas no participan en la gestión directa de los proyectos.

Por el contrario, los fondos tradicionales, ya sean de capital de riesgo o financiación bancaria, están sometidos a normas más estrictas relacionadas con la solvencia, la gestión del riesgo y la información que deben proporcionar a inversores institucionales o acreditados.

Por tanto, el crowdfunding tiene un riesgo añadido, ya que hay menos control.

Con este sistema, obtienes beneficios proporcionales a la inversión realizada, ya sea a través de ingresos por alquiler o de la revalorización futura del inmueble.

🟢 Ventajas

✔ Capital inicial reducido: permite invertir en bienes raíces sin necesidad de grandes sumas de dinero, ya que los fondos se reparten entre varios inversores.

💭 Ejemplo. Supongamos que un proyecto inmobiliario necesita 100.000€ para reformar un piso y ponerlo en alquiler. En lugar de aportar todo el dinero tú solo, puedes invertir 50 € o 1.000€ a través de la plataforma. Esa pequeña cantidad te permite participar y recibir tu parte proporcional de los beneficios, sin necesidad de comprar el piso entero.

✔ Diversificación: posibilita distribuir la inversión en distintos tipos de inmuebles, proyectos y ubicaciones, ayudando a reducir riesgos y a equilibrar el portafolio. Por el coste de comprar una vivienda para alquilar o vender, podrás acceder a cientos de proyectos en diferentes ciudades.

✔ Inversión internacional: brinda la oportunidad de participar en proyectos inmobiliarios en otros países, ampliando horizontes de inversión.

✔ Flexibilidad: permite acceder a proyectos que normalmente serían difíciles de alcanzar y ofrece un espacio centralizado para conectar oferta y demanda.

🔴 Inconvenientes

✘ Liquidez limitada: el capital invertido generalmente no puede retirarse antes del plazo acordado, lo que convierte a esta inversión en de baja liquidez.

✘ Intereses altos: cuando una promotora financia un proyecto a través de crowdfunding, puede enfrentarse a intereses mucho más altos que los de un préstamo bancario.

💭 Ejemplo. Pagar un 11%‑15 % en lugar de un 8 % implica que el promotor tendrá que destinar más dinero solo a cubrir los intereses. Esto aumenta la presión financiera y el riesgo de no obtener suficiente beneficio para cubrir costes y devolver a los inversores, especialmente si el proyecto no va según lo planeado.

✘ Riesgo de pérdida de capital: como cualquier inversión, existe la posibilidad de perder parcial o totalmente el dinero invertido si el proyecto no tiene éxito.

✘ Posibilidad de proyectos fallidos: a pesar de los filtros aplicados por las plataformas, algunos proyectos podrían no completarse o el promotor podría incumplir sus compromisos.

✘ Posibilidad de que el proyecto se retrase: esto puede afectar a la rentabilidad esperada.

✘ Riesgos de mercado: el rendimiento está sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario y a factores económicos externos.

✘ Inversión pasiva: el inversor suele no involucrarse en la gestión del proyecto, a diferencia de otras modalidades como los clubs de inversión.

Búsqueda de propiedades económicas

Esta opción consiste en identificar inmuebles con potencial de mejora, ya sea porque requieren renovaciones, están ubicados en zonas en desarrollo o se venden mediante subasta. Una vez adquiridos, puedes remodelarlos para incrementar su valor.

💭 Ejemplo. Compras un piso por 80.000€ que necesita reformas y gastos legales. Para mejorarlo, inviertes 15.000€ en cocina y baño, 5.000€ en pintura y suelos, 2.000€ en notaría y trámites, y 3.000€ en imprevistos o mobiliario básico, sumando un coste total de 105.000€. Tras la remodelación, si logras venderlo por 130.000€, obtendrías un beneficio bruto de 25.000€, antes de impuestos y otros gastos adicionales.

Como todo, comprar inmuebles de poco valor tiene sus ventajas e inconvenientes:

🟢 Ventajas

✔ Precio de compra accesible: se pueden adquirir propiedades a un coste reducido, lo que requiere una inversión inicial menor.

El coste accesible es un precio de compra más bajo que el valor de mercado habitual para ese tipo de inmueble.

Normalmente basta con cubrir el 30% del valor (entrada y costes) para primera vivienda o el 40% si es segunda vivienda.

Si para ello necesitas una hipoteca, en mi broker hipotecario te ayudamos a encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades.

✔ Potencial de revalorización: al ser económicas, estas propiedades suelen ofrecer oportunidades de incrementar su valor tras reformas o con el tiempo, aumentando la rentabilidad.

✔ Ingresos pasivos: permiten generar ingresos constantes mediante el alquiler, proporcionando un flujo de caja adicional.

✔ Protección contra la inflación: los bienes raíces tienden a mantener su valor a largo plazo, funcionando como cobertura frente a la inflación.

✔ Seguridad y respaldo: en comparación con otros activos, los inmuebles son inversiones relativamente estables que ofrecen respaldo financiero.

🔴 Inconvenientes

✘ Costes de reforma: que la casa sea barata puede implicar que necesite reparaciones importantes. Aunque la compra inicial sea económica, el dinero necesario para acondicionar la propiedad y hacerla rentable puede ser elevado, reduciendo así el beneficio neto si no se planifica correctamente.

✘ Baja liquidez: vender un inmueble puede ser un proceso largo, dificultando el acceso rápido a los fondos.

✘ Riesgos con inquilinos: alquilar implica enfrentar posibles inquilinos problemáticos o periodos sin ocupación, generando gastos inesperados.

✘ Gastos continuos: es necesario considerar mantenimiento, impuestos y costos de financiación.

✘ Riesgo de ubicación y mercado: una mala localización o condiciones de mercado desfavorables pueden limitar la demanda y la revalorización.

✘ Vicios ocultos: algunas propiedades pueden presentar problemas no detectados inicialmente que requieren reparaciones costosas.

✘ Riesgo regulatorio: si la casa necesita renovaciones o mejoras, existe el riesgo de que éstas no cumplan con las normativas locales (licencias de obra, permisos de urbanismo, normativa de eficiencia energética, seguridad o habitabilidad). Esto podría retrasar o impedir la venta, generar sanciones o incluso obligar a realizar obras adicionales, aumentando los costes y reduciendo la rentabilidad del proyecto.

✘ Riesgo de financiación: aunque la vivienda sea económica, normalmente necesitarás una hipoteca y quizá no te la concedan. Además, añades un riesgo de deuda a tu inversión.

Conclusión

Si buscas acceder al mercado inmobiliario y no tienes mucho dinero, los REITS o los fondos inmobiliarios me parecen la mejor opción.

Son más ventajosos que el crowdfunding en cuanto a liquidez, diversificación, facilidad de inversión y menos riesgos.

Pero, como en toda inversión, antes de entrar infórmate bien de todas las opciones y conoce las ventajas y los riesgos.

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