fondos vs inmuebles

Inmuebles vs fondos indexados: el debate definitivo

Compré mi primera vivienda de inversión en 2015 por 120.000€ y la vendí hace unos meses por 190.000€. También llevo el mismo tiempo invirtiendo en la bolsa y más concretamente en fondos indexados.

En este artículo quiero mostrarte los números reales de mis inversiones, comparar los retornos de cada una y ver cuál según los números reales es mejor y si solo hay que invertir en una de las opciones o conviene hacerlo en ambas.

De la inversión clásica a la inversión eficiente

Lo primero que quiero comentar es que es curioso porque cuando hablo con alguien de inversiones siempre se le pone más cara de entusiasmo y de curiosidad cuando le hablo de la inversión inmobiliaria.

Quizá sea por el éxito de los shows en tele sobre comprar, reformar y vender, o sobre los tours de casas de lujo que tanto nos gustan, o quizá por Selling Sunset y las modelos vendiendo casas en Netflix.

El caso es que es cierto que, en la cultura latina, la vivienda y la sensación de posesión de la misma está muy arraigada y quizá esto hace que tengamos predilección por la inversión inmobiliaria y nos suene más bonito, real y seguro que la inversión en bolsa y más concretamente en fondos indexados.

Este tipo de inversión se asocia con algo muy aburrido, que solo da beneficios a largo plazo y que es muy poco tangible.

Y es que la lógica de los fondos indexados es muy sencilla:

  • Comprar participaciones de un fondo de inversión que invierte en las empresas de un ranking, por ejemplo el SP500. Las 500 empresas más grandes con sede en EE.UU., el MSCI World, las 3000 empresas más grandes del mundo desarrollado.

Creo que probablemente el hecho de que las empresas españolas o latinas no sean punteras en tecnología ni sean importantes a nivel mundial, quizá nos haga sentirnos lejos de la bolsa y de los grandes éxitos de empresas americanas como Apple o Microsoft.

Mi inversión inmobiliaria (ejemplo real)

Pero vamos a ir entrando en materia, veamos al detalle los números de mi operación inmobiliaria y de mis rendimientos en bolsa:

Bien, en diciembre de 2015 compré el piso por 120.000€ + 7% apróx de gastos lo que nos da un total de compra, de unos 128.400€ y lo vendí en 2022 por 190.000€.

Para comprar el piso puse los 60.000€ de entrada + los 7800 de gastos. Es decir, un total de 67.800€

De estos 190.000€, 17.000€ se fueron en impuestos y  41.500 en cancelación de hipoteca, quedando un total de 131.500€ a los cuales hay que restar los 60.000 que puse de entrada y los 8400 en concepto de gastos.

  • Esto nos da un beneficio total de: 63.100€ euros.

Es decir, prácticamente en 7 años dupliqué mi dinero. Esta sería la rentabilidad del capital invertido en revalorización, pero además es cierto que durante 4 años que la tuve alquilada me generó cada mes un beneficio después de impuestos e hipoteca de unos 200€. Esto sería 2400*4= 9600€ euros adicionales.

Es decir 72.700€ de beneficio puro en la operación tras poner 67.800€. Lo que sería igual a un 107% de rentabilidad.

  • Me encantaría decir que soy un genio del real estate, pero lo cierto es que no domino nada este mercado en profundidad más allá de la experiencia con esta operación.

Ahora vamos a ver qué hubiera pasado con la misma cantidad invertida en un índice como el SP500 para compararla con los fondos indexados.

Si hubiera invertido en SP500 (fondos indexados)…

La operación de compra la cerré en diciembre del 2015 con el SP500 en 2090 puntos. Hoy en día está a 4000. Esto nos daría un 91% de rentabilidad del dinero.

Es decir, el real estate en este periodo ha sido 20% más rentable aproximadamente que el SP500.

Este y otros aprendizajes, los he plasmado en mi nueva formación premium de inversión inteligente.

Ventajas y desventajas del Real Estate

Por terminar de analizar el real estate, los puntos a favor de este tipo de inversión son los siguientes:

  1. ✅ El apalancamiento te permite con un % pequeño controlar un activo de gran valor, y si se revaloriza tu atrapas esa revalorización por completo. Es decir;

Si das un 30% de entrada de un piso de 200.000€ y se revaloriza un 30%. El piso pasará a valer 260.000€ pero tu solo deberás la hipoteca inicial, en este caso el 70% de hipoteca de 200.000 serían 140.000€ y tendrías un activo valorado en 260.000€ del que debes solo 140.000.

  • ✅ Además, si haces una buena operación como fue mi caso en 2015, comprando un piso por debajo de precio de mercado te dará cash-flow o ingresos pasivos:

Esto quiere decir que la cuota que paga tu inquilino será mayor a los gastos de mantenimiento, impuestos y la cuota de la hipoteca, generándote un beneficio cada mes, en mi caso era de 200€.

  • ✅ En 3er lugar al inquilino cubrir la hipoteca, cada vez debes menos dinero al banco y el equity que posees aumenta. Dicho de manera sencilla, tu deuda baja y el % del piso que tienes pagado aumenta.
  • ✅ Por último, creo que una gran ventaja del real estate es que es muy tangible. Y eso hace que no te de tentación de venderlo cuando el mercado inmobiliario cae de precio, porque al final de día… piensas para tus adentros, es un piso, todo el mundo necesitará un techo donde dormir, aunque haya caído un 50% como en 2008 ya se recuperará.

Sin embargo, evidentemente no toda inversión es perfecta. Y es importante mencionar los contras del real estate.

  1. El contra más importante es que tiene unas barreras de entrada demasiado altas. Si quieres invertir en un piso de 200.000€ tendrás que ahorrar al menos 40.000€ para cubrir el 20% de entrada más los gastos y esto depende de tus ingresos puede hacer que estés varios años ahorrando sin poner tu dinero a trabajar perdiendo rentabilidad.

Es cierto que cuando un inversor inmobiliario se sofistica puede acceder a tratos con dinero de inversores, pero no es la realidad para la mayoría de gente que compra su primera vivienda como inversión.

  • El segundo punto es que no es 100% pasivo como muchos gurús nos venden. Existe rotación entre inquilinos, hornos que se estropean, calderas que fallan y problemas que aunque no son diarios si hacen que tengas que tener tus ojos pendientes de tu inversión de vez en cuando.
  • El tercer punto es que existen imponderables que son difíciles de prever como derramas en la comunidad de vecinos, ocupas en el bloque que pueden hacer que tu piso deje de ser atractivo, reformas cada 15 años que bajan a bajo la rentabilidad, o incluso un barrio que pierde poder adquisitivo o pierde la fábrica que da trabajo a la zona y, por tanto, la población pierda potencial económico y, por tanto, baje tanto el precio de la compra como el del alquiler.
  • Tienes una limitación geográfica bastante severa. No nos vamos a engañar si ya es difícil encontrar propiedades por debajo de mercado, hacerlo a cientos de km de tu casa se vuelve casi imposible. Y esto hace que o vives en un mercado donde hay apreciación, o se vuelve muy difícil hacer operaciones rentables;

De hecho, mira esta tabla, en España hay muchas comunidades donde el precio máximo por m2 aún está a niveles de 2006, 2007, 2008 y 2011.

Por tanto, no es fácil capturar rentabilidades tan altas como la de mi piso en Madrid, pues como vemos, compré prácticamente en mínimos de hace 20 años y vendí en máximos históricos, algo que si bien tiene parte de responsabilidad mía por saber aprovechar el momento, también tiene parte de suerte.

  • Por último, es importante mencionar que la rentabilidad del real estate se ve afectada por dos factores importantes:
    • Generalmente, cuando cobras rentas tienes que pagar impuestos y tanto cuando compras como cuando vendes debes pagar impuestos. Esto es algo que la gente no suele tener en cuenta, pero cuando inviertes en inmobiliario empiezas perdiendo cerca de un 10% por los costes de cierre de la operación de compra y cuando te sales, vuelve a ocurrir lo mismo.
    • Además, hay otro factor que es que a medida que tienes menos hipoteca en el piso su rentabilidad va bajando ya que te genera prácticamente los mismos ingresos en renta, pero tú tienes más dinero tuyo dentro de ese piso ya que le debes menos al banco.
  • El problema es que en España es difícil endeudarse mucho, ya que solo suelen permitir entre un 30 y un 40% de los ingresos, y no todos los bancos computan los ingresos de alquileres como ingresos o lo hacen en un 50%.

Por tanto, la escalabilidad de la deuda es limitada.

Ahora que ya hemos visto las ventajas e inconvenientes del real estate, vamos a ver las de la inversión en bolsa a través de fondos indexados.

Ventajas y desventajas Fondos Indexados

  1. En primer lugar algo muy importante es que tiene unas barreras de entradas absolutamente bajas. En brokers como My Investor que es el que yo recomiendo para invertir desde España, puedes invertir desde 10€ al mes, esto permite que tu dinero empiece a trabajar desde el día 1 que empiezas a ganar dinero, sin tener que esperar años a ahorrar la entrada de un piso y, por tanto, pone a trabajar el interés compuesto para ti desde el día 1.
  • En segundo lugar, la fiscalidad es prácticamente la mejor en cuanto a productos de inversión, porque solamente pagas impuestos cuándo vendes y del beneficio obtenido. Además, hay muchos países donde puedes mudarte y no pagar impuestos al vender tus acciones.

Esto hace que a largo plazo el potencial sea mejor que el del real estate por el efecto del llamado interés compuesto.

En lugar de ofrecerte rentas todos los meses como el real estate, la mayoría de fondos de inversión indexados como invierten también en empresas que dan dividendos, reinvierten por ti estos dividendos sin que tengas que pagar impuestos por ellos, haciendo que el valor de tus participaciones tienda a aumentar sin pagar impuestos.

  • El tercer lugar te ofrece una diversificación mucho más grande que la del real estate; mientras que generalmente solo comprarás viviendas cerca de donde vives, con los fondos indexados puedes invertir en el MSCI World e invertir en las empresas de todos los países del mundo desarrollado por 10 €. Esto te permite que si vives en un pueblo con mala perspectiva de revalorización, puedas poner tu dinero a trabajar en las mejores empresas de literalmente todo el mundo y aprovecharte del crecimiento del mercado capitalista.

Echa un vistazo al top de inversiones del MSCI World:

— Inviertes un 67% en EE.UU., un 6% en Japón, 5 % en UK, 3% en Suiza y así en bastantes países más.

Entre tus empresas tendrás Apple, Microsoft, Amazon, o incluso Inditex.

  • En cuarto lugar la escalabilidad y la simplicidad de la inversión es infinita. Debes hacer el mismo esfuerzo para invertir 10€ que un millón de euros.

Simplemente, podrás seguir acumulando un fondo indexado internacional y no te costará nada en mantenimiento ni en tiempo, puesto que estará acumulado en tu banco o broker. Podrás acceder a ello y venderlo en el momento que quieras, al contrario que el real estate, que cuando necesitas el dinero puedes tardar meses en venderlo o incluso más si no estás dispuesto a hacer una rebaja al precio de mercado.

  • En quinto lugar y probablemente más importante; La rentabilidad de los fondos indexados, concretamente del S&P 500 o del MSCI World a largo plazo, tiende a ser superior que la de la inmensa mayoría de ciudades y países.

Está casi en un 11% de media anual compuesta pre inflación y un 8% post inflación. Esto quiere decir que si inviertes todos los meses 400 euros durante 35 años, que es lo que suele durar una hipoteca acumularás 923mil€ de los cuales tú solo habrás aportado 168.000€.

Y si, estos 923mil son ajustados a un 3% anual de inflación de media.

Esto por ponerlo en contexto es el doble de la apreciación media del real estate, que se sitúa en torno a un 4%. Pese a que la media en estos años haya sido superior.

❌ Como contras sobre los fondos indexados, el único que le puedo encontrar es que es muy intangible para la mayoría de la población.

Tener participaciones de un fondo que es dueño de muchas empresas, en algunos momentos te genera incertidumbre, sobre todo cuando hay volatilidad, y siempre la habrá. Esto hace que la gente pueda vender en momentos bajos del mercado.

En un estudio de Fidelity se demostró que los inversores que más rentabilidad habían obtenido con sus fondos eran aquellos que habían muerto, porque no habían vendido en momentos puntuales de bajada.

Es algo cuanto menos curioso que debe hacerte reflexionar sobre las ventas por impulso y miedo en los ciclos del mercado. Por tanto como conclusiones creo que podemos obtener los siguientes puntos:

Conclusiones

En primer lugar, no creo que haya una inversión mejor que otra. Creo que ambas son complementarias y que deben formar parte de un portafolio de inversión diversificado.

Ahora bien, creo que el momento de invertir en real estate es cuando uno ya tiene un patrimonio considerable en bolsa y busca diversificar y apoyarse en la deuda para crecer esa parte más rápida.

Creo que alguien que empieza a invertir no debe esperar a acumular una entrada de una vivienda si no que debe empezar a hacer aportaciones a un fondo indexado internacional, pues es lo que a largo plazo mayores retornos le traerá.

No obstante, sí que debo decir que si eres un inversor especializado y avispado, creo que es más sencillo batir al mercado invirtiendo en inmuebles por debajo de mercado que invirtiendo en bolsa, porque considero que el mercado del real estate es menos sofisticado en el sentido de que muchas viviendas son propiedad de familias que a veces tienen la necesidad de vender por debajo de precio de mercado o simplemente no les importa vender por debajo de precio de mercado con tal de obtener liquidez.

Incluso creo que es más sencillo aprender a comprar reformar y vender que a hacer trading, y esto sí puede traerte mayores retornos que la bolsa.

  • Por tanto, como conclusión final, creo que, si uno es inversor pasivo que busca poner el dinero y obtener el máximo retorno sin involucrarse, lo mejor son los fondos indexados; por su simplicidad, mayor rentabilidad y ventajas fiscales.

Ahora bien, si uno busca remangarse y bajar al barro y aparte de poner dinero, buscar inversores, gestionar reformas, y patearse los barrios en busca de oportunidades, encontrará mayores retornos en el real estate.

Por mi parte, por el momento estoy invirtiendo al 100% en fondos indexados porque prefiero poner el foco de mi tiempo en mis negocios digitales que me traen más retorno que cualquier otro tipo de inversión.

Por tanto los beneficios los invierto en los fondos que me aseguran multiplicar mi dinero a largo plazo y me dan la tranquilidad necesaria para seguir haciendo crecer mis negocios que es lo que me da dinero.

La plataforma que utilizo y recomiendo para invertir, es MyInvestor (puedes acceder a ella pulsando aquí).

Espero que te haya sido útil el artículo, pero recuerda que cada uno debe definir qué tipo de inversor es y que estrategia quiere afrontar.


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