Hipoteca multidivisa: ¿qué es y cuándo puede ser rentable?

Imagínate hipotecarte en una divisa diferente y más débil que el euro para pagar menos por tu deuda. Esa es, a grandes rasgos, la promesa de las hipotecas multidivisa.

Este tipo de préstamo hipotecario no es muy habitual en España, aunque vivió su apogeo en la primera década de este siglo (2007 y 2008, sobre todo) y ahora han llegado incluso a los tribunales por considerarse abusivos. Ojo, no porque sea algo ilegal, sino porque no se informó de forma adecuada de los riesgos.

De estos riesgos y también de las ventajas de la hipoteca multidivisa te voy a hablar en las siguientes líneas.

🚀 ¡Empezamos!

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Es un tipo de hipoteca formalizada en una divisa diferente al euro. Es decir, que el banco te presta el dinero en una moneda que no es el euro, como por ejemplo el yen japonés o el franco suizo, que son dos de las más utilizadas.

👉 Para que termines de comprender: en lugar de firmar una hipoteca por 200.000€, la firmarías por 32.362.765 yenes.

Al estar la hipoteca en otra divisa, el valor real de la deuda variará según lo haga el tipo de cambio entre las monedas y eso puede ahorrarte mucho dinero si aciertas con tus predicciones. Porque, al final, esa es la gracia de una hipoteca multidivisa: si escoges una moneda más débil que el euro, pagarás mucho menos cada mes.

Si la moneda en la que está denominada la hipoteca se devalúa respecto al euro, el esfuerzo para devolver el préstamo será mucho menor que si está en euros.

💭 Ejemplo: Firmas una hipoteca por 200.000€ en yenes japoneses cuando 1€ equivale a 161,768 yenes. Con el tiempo, el valor del yen cae y ahora la relación es que 1€ son 165,26 yenes. Esa deuda será menor. En concreto, equivaldría a 197.532,61€ sin tener que haber hecho nada.

Este modelo se traslada después al pago de cada cuota. Ahora lo entenderás mejor.

¿Cómo funcionan los préstamos en divisas diferentes al euro?

El tipo de interés de una hipoteca multidivisa puede ser fijo o variable, pero la cuota mensual siempre será variable.

La razón es que el tipo de cambio entre divisas no para nunca de fluctuar

➡️ Si el euro sube frente a la moneda en la que has firmado la hipoteca, pagarás menos en euros ese mes. Además, tu deuda en euros también será menor.

➡️ Si el euro se deprecia o pierde valor, tendrás que pagar más de cuota y, además, tu deuda será mayor.

Es básicamente el juego que te he explicado antes, pero aplicado en cada cuota mensual porque aquí no existen periodos de revisión como con el índice de referencia.

💰 Cada mes tienes que devolver una determinada cantidad en otra divisa, pero tú pagas en euros. Para cada pago de la cuota habrá que ver cuál es el tipo de cambio y aplicarlo.

Aunque se pueden contratar a tipo fijo, la realidad es que la mayoría de estos préstamos son a tipo variable.

Lo que las diferencia de una hipoteca normal es que no siempre utilizan el Euribor como referencia. En su lugar, pueden utilizar otros índices, como antes hacían con el Libor (la tasa interbancaria de oferta de Londres).

En resumen, que en una hipoteca multidivisa la cuota se calcula en dos pasos:

1️⃣ Cálculo de la cuota en la moneda del préstamo.

2️⃣ Conversión a euros de esa cantidad según el tipo de cambio del momento, porque al final tú funcionas en euros y pagas en euros.

Un ejemplo de hipoteca multidivisa

Firmaste una hipoteca de 100.000€ en yenes a un tipo fijo del 2% anual durante 10 años. Esto supone 16.187.426 yenes, que irás devolviendo a razón de 121.967,05 yenes cada mes.

Tú siempre pagarás 121.967,05 yenes, pero la cantidad en euros irá variando cada mes.

Este es un ejemplo de la evolución que habría tenido si hubieses firmado y empezado a pagar en enero de 2024.

Al final del año tú habrás devuelto 1.463.604,6 yenes. Sin embargo, la cuota en euros de la hipoteca multidivisa ha ido variando mes a mes, unas veces hacia arriba y otras hacia abajo.

➡️ Si hubieses firmado una hipoteca en euros y con el tipo de cambio de ese momento, habrías pagado 9.396,48€, que es el resultado de multiplicar la primera cuota por 12.

Por suerte, como el tipo de cambio ha sido favorable porque el yen ha perdido valor sobre el euro, al final has terminado pagando 8.982,93€. Eso sí, en caso de que el yen se hubiese apreciado frente al euro, podrías haber terminado pagando mucho más.

😨 Además, tu deuda total también habrá aumentado por esa diferencia entre una y otra divisa.

Ahí radica el riesgo de las hipotecas multidivisa.

Comparativa de una hipoteca multidivisa con una hipoteca corriente

Para terminar de entender este tipo de préstamos, nada como enfrentarlo a una hipoteca normal. Estas son las diferencias:

1️⃣ Divisa del préstamo. En un préstamo al uso, será el euro. Las divisas más habituales en una hipoteca multidivisa son el yen y el franco suizo.

2️⃣ Cuotas mensuales. En una hipoteca normal, la cuota puede variar cada seis meses o un año según cuál sea el periodo de revisión y solo con hipotecas a tipo variable. La cantidad a pagar cambia cada mes en la hipoteca multividisa por el tipo de cambio entre las divisas del préstamo. A esto habrá que sumar los cambios en el tipo de interés si la hipoteca es variable.

3️⃣ Importe de la deuda. La deuda siempre baja en una hipoteca en euros. Con una hipoteca multidivisa también, pero solo en la moneda que tengas contratada. La cantidad que debes en euros sí que puede subir o bajar.

Como has visto, si la divisa en la que está el préstamo se deprecia frente al euro, tu deuda será menor. Por el contrario, si se aprecia, la cantidad que adeudas en euros aumentará.

🟢 Ventajas de las hipotecas multidivisa

Las hipotecas en monedas distintas del euro tienen los siguientes puntos fuertes:

✅ Ahorro potencial por la diferencia de cambio entre el euro y la divisa de la hipoteca. Esta es la gran ventaja de las hipotecas multidivisa, aunque incluye también un enorme riesgo.

✅ Posibilidad de beneficiarse de un índice de referencia diferente del Euríbor (nunca haré suficiente hincapié en lo de “posibilidad”).

En resumen, que si haces bien tus cálculos y tus previsiones se cumplen, puedes pagar mucho menos por tu hipoteca.

En esencia, una hipoteca inversa no es muy diferente de una operación de carry trade, que es una estrategia con la que pides prestado dinero en una moneda con un tipo de interés bajo para invertir en activos en una divisa con un tipo más alto.

➨ Por ejemplo, pedir dinero prestado en yenes para comprar activos en dólares.

🔴 Riesgos de las hipotecas multidivisa

Después de ver cómo funciona una hipoteca multidivisa seguro que ya habrás deducido alguno de sus peligros:

❌ Fluctuación de las divisas. Del mismo modo que puedes pagar menos por la hipoteca gracias al tipo de cambio, la jugada puede salir al revés y terminar pagando mucho más. Eso es precisamente lo que les pasó a muchas personas hipotecadas en yenes y francos suizos con la crisis del euro y la continua devaluación de la moneda común.

Si la divisa de la hipoteca se revaloriza, aumentará tanto la cuota de la hipoteca como la deuda total. Podría darse el caso de que llegases a deber más dinero en euros del que te prestó el banco pese a llevar tiempo pagando la hipoteca.

En resumen, un nivel de incertidumbre mayor que con una hipoteca al uso porque ni yo ni nadie sabe si una moneda va a seguir débil durante los 20 años que dura una hipoteca.

❌ Comisiones adicionales. No es algo universal, pero la entidad puede incluir comisiones por cambio de divisa que tendrás que pagar cada mes porque tú abonas el préstamo en euros.

❌ Mayor complejidad. Una hipoteca multidivisa añade varios puntos de complejidad. Al funcionamiento de la hipoteca tienes que sumar conocimientos sobre el mercado de divisas.

Si no tienes claro cómo funciona este mercado, deberías mantenerte alejado de esta hipoteca.

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¿Son abusivas las hipotecas multidivisa?

No, las hipotecas multividisa son 100% legales y no se pueden considerar un préstamo abusivo.

🧑‍⚖️ Es cierto que el Tribunal Supremo ha declarado nulas varias hipotecas multidivisa y obligado a las entidades a devolver las cantidades cobradas en exceso por el cambio de divisa.

Sin embargo, todas las sentencias tienen que ver con lo mismo: la falta de información al usuario.

En otras palabras, que no se avisó a los clientes del riesgo real de la hipoteca o que desconocían las implicaciones de endeudarse en otra divisa.

También se hace referencia a que los clientes no tenían los conocimientos y experiencia como valorar el préstamo.

Solo si es tu caso se puede considerar abusiva este tipo de hipoteca.

📝 Además, desde 2019 la Ley Hipotecaria obliga a las entidades a indicar dentro de la FEIN un apartado específico sobre cómo afectaría al préstamo que la divisa de la hipoteca subiese un 20% respecto al euro.

Los bancos también deben informar de forma periódica si aumenta el capital pendiente por el tipo de cambio.

🏠 Las dos medidas sirven para protegerte como cliente. Si quieres protección total, la mejor solución es contar con un experto en hipotecas a tu lado.

Desde Aqueos nunca te dejaríamos firmar una hipoteca que no estamos seguros de que comprendes a la perfección y que sea perfecta para ti (adecuada, no, perfecta).

¿Qué revisar antes de contratar una hipoteca multidivisa?

Hay varias cosas que debes mirar antes de firmar una hipoteca, sea o no multidivisa:

1️⃣ Que puedes afrontar los pagos. Un error muy habitual al hipotecarte es apurar al máximo tu capacidad de pago. Deja siempre un límite de seguridad y nunca te endeudes por encima del 35% de tus ingresos mensuales. Con una hipoteca multidivisa reduce incluso ese límite para protegerte ante una posible subida de la divisa extranjera.

2️⃣ El índice de referencia. Si vas a contratar una hipoteca a tipo variable y el índice es diferente al Euribor, asegúrate bien de entender cómo funciona, cuándo puede subir y bajar.

3️⃣ Plazos de revisión. También para las hipotecas multidivisa variables. Fíjate qué plazo es más interesante para revisar el índice de referencia. Puede ser semestral y anual.

4️⃣ Comisiones por cambio de divisa. Revisa si se aplica y cuál es el porcentaje, porque vas a tener que pagarla todos los meses en caso de haberla.

5️⃣ Cláusulas de compensación. Se aplican cuando el capital pendiente de la hipoteca en euros supera al capital prestado. Ocurre cuando la moneda extranjera se aprecia frente al euro.

Conclusión: ¿cuándo puede ser rentable una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es un producto complejo y no es recomendable para la mayoría de las personas.

Puede ser rentable y ayudarte a pagar menos si aciertas con la divisa de referencia, que debe ser una moneda débil y que vaya a mantener ese perfil a largo plazo.

➡️ Y ahí radica el hándicap de este producto: ni yo ni nadie sabe qué puede pasar con una divisa en periodos de tiempo tan largos como los de una hipoteca.

Esto implica un riesgo adicional que yo, personalmente, no soy partidario de asumir.

En este sentido, prefiero una hipoteca a tipo fijo (siempre que las condiciones sean adecuadas) donde tengo claro cuánto voy a pagar a largo plazo. Pero esa es mi opinión.

Lo que sí tengo claro es que puedes encontrar una muy buena hipoteca sin necesidad de que sea multidivisa. Para ayudarte a hacerlo, he puesto en marcha el bróker hipotecario Aqueos.

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