He realizado la mayor inversión de mi vida (en cuanto a dinero de golpe se refiere): me he comprado una casa e hipotecado por 1.300.000€. Así que más que una inversión, parece una apuesta, pero tiene todo el sentido del mundo y te explico por qué:
1️⃣ El euro va a perder al menos un 60% de su poder adquisitivo en los próximos 30 años.
2️⃣ Cada vez hay menos obra nueva y el mercado se está internacionalizando.
3️⃣ Y mis ingresos van a crecer por encima de la inflación y de los intereses de la hipoteca.
En resumen, he pedido prestado dinero hoy, para comprar un activo que creo que se va a revalorizar sin que la deuda suponga un lastre para el crecimiento de mi patrimonio.
¿Quieres entender cómo lo he hecho y si esta estrategia es para ti? Quédate a ver este vídeo y sigue leyendo (no te vas a arrepentir).
El dinero fiat está perdiendo valor constantemente
La divisa no es un bien escaso y la liquidez (el dinero que hay en circulación) se ha multiplicado exponencialmente.
💰 El dólar ha perdido el 99% de su poder adquisitivo.
💶 Y el euro, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ha pedido cerca del 80%, que es lo que han subido los precios desde el 2000.
Vamos, que esto no es nada nuevo. Lleva pasando toda la vida. Pero tras la pandemia ha ido a mucho (muchísimo) peor. Fíjate en el siguiente gráfico cómo la masa monetaria del dólar (M2) se ha multiplicado significativamente en los últimos 5 años.
⚠️ Tanto el dólar como el euro han perdido cerca de un 35% de su valor en este periodo.
ven obligados a inyectar liquidez en el sistema para recomprar la deuda de los estados.
⛔ En Europa, los tipos de interés están muy manipulados por el Banco Central Europeo y se mantienen muy bajos para que los Estados puedan financiar sus déficits sin que el sobrecargo a la deuda pese en sus presupuestos.
✅ Esto se traduce en que para los ciudadanos los tipos también se mantienen durante periodos prolongados cercanos al 2% (que también es el objetivo al que quieren controlar la inflación). Así, con suerte, puedes conseguir préstamos hasta por un 1,8%.
El precio de la vivienda no va a dejar de subir
Ahora bien, esta también es una de las razones por las que el precio de la vivienda no va a dejar de subir. Menos en aquellas ciudades que sean hubs financieros o fiscales.
🗺️ En España esto es evidente en ciudades como Málaga, Madrid o Barcelona. Y en Andorra, que es donde vivo yo, pasa más de lo mismo.
En el siguiente mapa puedes ver a cuánto está el precio por metro cuadrado en estas ciudades:
Muchos pensarán que también es un escenario plausible, que los precios han subido mucho, los sueldos no y, por lo tanto, la gente ya no se lo puede permitir.
‼️ Sin embargo, aunque hay una clase media que está retrasando mucho el acceso a la vivienda, el mercado de la vivienda se ha internacionalizado. En 2007 los extranjeros eran solo el 7,5% de los compradores y en 2024 representan el 20,9% del total.
✈️ No se compite ya con el español medio, sino con un comprador internacional, que trae capital del extranjero y tiene más poder adquisitivo.
Hay menos obras nuevas y el mercado de la vivienda se está internacionalizando
Hay un dato que respalda esta teoría, que es que un 35% de las viviendas se están comprando al contando. Es decir, sin necesidad de financiación.
Lo sé. Yo tampoco me lo creía.
➡️ Esto deja muy claro que hay margen en el mercado y mucho apetito por comprar la vivienda al precio al que está. De hecho, si comparas el precio del metro cuadrado de Madrid, al lado del de otras grandes ciudades como Tokio, Nueva York, Londres o Singapur, te darás cuenta de que todavía hay margen de subida con la internacionalización.
💡 En el caso de Andorra, hay que tener en cuenta también que los beneficios fiscales están a la altura de grandes microestados, donde el precio por metro cuadrado está entre los 10.000€ y los 50.000€, como en Luxemburgo o Mónaco, respectivamente.
🏗️ Eso se suma a que los visados de obra nueva están en mínimos.
📆 Desde los años 90 hasta 2006, los visados de obra nueva no paraban de crecer.
⚠️Sin embargo, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, los visados de obra nueva están en mínimos, siendo su punto más bajo el año 2013.
–– Fuente: Idealista | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)
En paralelo, la población sigue creciendo, sobre todo en las grandes urbes.
🔺 Desde 1971 a 1975, la población creció en casi 5,5 millones de habitantes. En el mismo periodo, se construyeron un total de 4 millones de viviendas. Es decir, por cada 100 personas, se construyeron 0,75 viviendas.
🔻 Entre 2010 y 2024, la población ha crecido 2,5 millones de habitantes y sólo se han construido 1,3 millones de viviendas. Es decir, el ratio es de 0,59 casas cada 100 personas.
¿El efecto? La subida de precios que hemos vivido y que no parece que vaya a remitir en el corto plazo porque la demanda todavía supera ampliamente a la oferta.
Pero, ¿por qué me hipoteco a 30 años a tipo fijo?
Hasta aquí habíamos hecho los cálculos económicos y los beneficios fiscales de la operación. Pero hay unos números aún más importantes: los personales.
🔴 No merece la pena comprar una vivienda si no te vas a quedar entre 5 o 10 años viviendo en ella. Los gastos de notaría, los costes de cerrar la operación o las comisiones, pueden hacer que, si la compras y tienes que vendes en 2 años, no te dé tiempo a que la vivienda se revalorice y se convierta en una inversión rentable.
💭 Ejemplo. Yo me vine a Andorra en 2018, pero no tenía claro dónde quería establecerme. En los primeros 5 años estuve mudándome de un sitio a otro. Ahí no tenía sentido comprar una casa cada vez que quisiera establecerme en un nuevo rincón del país.
Ahora que ya tengo mi círculo, tengo claro que es donde quiero formar mi familia, y mis ingresos me permiten comprarme la casa de mis sueños, ha llegado el momento de desembolsar.
💥 ¿Me he perdido lo mucho que han subido los precios de la vivienda en Andorra? Sí.
Pero tampoco tenía el dinero en la cuenta mirando como me movía de un sitio para otro.
🤑 La decisión entre alquilar o comprar una casa estaba siempre entre sacarle rentabilidad al dinero que necesitaba para la entrada. Así que, entre los fondos indexados y Bitcoin, que han subido tanto o más que la vivienda, no siento que haya perdido una oportunidad.
Al contrario, hoy miro atrás y me alegro de haberlo invertido en otros activos.
Si quieres hacer tus propios cálculos, de dejo aquí mi calculadora de hipoteca vs compra de casa.
Con una hipoteca a tipo fijo siempre sé lo que tengo que pagar
La estabilidad que tengo ahora me permite hipotecarme a tipo fijo a largo plazo (a 30 años para ser exactos), dar el mínimo de entrada posible y no amortizar ni un solo euro de esta hipoteca (y ahora te explico por qué).
Esa cuota a tipo fijo, además, va a ser estable durante toda la hipoteca.
Pero lo realmente interesante de las hipotecas a tipo fijo es lo que esa cuota va a pesar en mi presupuesto personal a lo largo del tiempo. Hoy puede que represente un 30% de mis ingresos, pero, muy probablemente, en 10 años, esta cuota podría representar sólo un 20% o un 15% de mis ingresos. Y en más de 10 años, igual pesa sólo un 5%.
A ti te podría pasar lo mismo, porque tus ingresos, aunque sólo sea por el IPC, van a ir subiendo entre un 1,5% y un 3% anual.
Por lo tanto, década a década, ganarás entre un 20% y un 40% más. Es decir, que el porcentaje de tu cuota de la hipoteca sobre el total de tu sueldo, cada vez será menor.
En paralelo, el activo que tienes, si has elegido bien la zona, se irá revalorizando.
Si quieres que te ayude a encontrar una buena hipoteca a tipo fijo, agenda una llamada gratuita con mi bróker hipotecario Aqueos para conocer el servicio hipotecario que prestamos, buscarte la mejor hipoteca y ayudarte en todo el proceso para que consigas las mejores condiciones.
Amortizar me haría desperdiciar mucho dinero
💡 Mis cálculos me dicen que cualquier hipoteca que consiga ahora en torno al 2% es prácticamente dinero gratis, porque está muy por debajo de la inflación oficial y más por debajo todavía de la inflación monetaria, que llega al 8% anual.
💰 Cogiendo el dinero que yo podría dar para amortizar e invirtiéndolo en activos como oro, fondos indexados o Bitcoin, estoy convencido de que voy a sacar entre un 8% y un 12% anual,que es muy superior al 1,5% o 3% de las hipotecas a tipo fijo que ha habido estos últimos años.
Por lo tanto, amortizar la hipoteca sería desperdiciar mucho dinero.
Prefiero pagar los intereses al banco, ir liquidando poco a poco el préstamo sin perder mucho dinero presente, que siempre es mucho más poderoso que el dinero a futuro —porque en el futuro valdrá mucho menos de lo que vale ahora—.
Aunque si quieres hacer tus cálculos, también tengo una herramienta que te ayuda: la calculadora de amortización de hipoteca.
Cuando NO merece la pena comprar una vivienda
Comprar una vivienda no siempre es la opción más inteligente. Razón por la que no lo había hecho antes. Para comprar tienes que alinear tus números personales con los económicos.
Estos son los escenarios en los que no merece la pena comprar una vivienda:
- No te lo puedes permitir. Hay que admitir que el coste de financiación es barato, pero para poder acceder a la hipoteca tienes que ahorrar hasta el 20% de la entrada.
- Tienes que sobreendeudarte en ese momento. Si para poder comprarte la vivienda tienes que asumir una deuda que supera el 30% de tus ingresos, estás poniendo en peligro tu estabilidad económica.
Muchas veces es mejor centrarte en crecer profesionalmente para acumular el capital que necesitas para la casa que quieres, que comprarte el piso que te puedes permitir y que dentro de unos años no encaje con tu estilo de vida.
- Si vas a dejar el 100% de tu patrimonio en la vivienda (o en la hipoteca). Es importante internacionalizar tu dinero con fondos indexados, Bitcoin, oro, etc. Si eliges mal la vivienda, puede darse el peor escenario en el que cae el mercado inmobiliario un 20% o un 30%, sigas debiendo lo mismo e incluso más de lo que vale tu vivienda.
- Tampoco merece invertir en una vivienda si no te vas a quedar en ella al menos 5 años. Como te comenzaba antes, los gastos asociados a la compra del inmueble pueden comerse la rentabilidad. Y si coincides con un escenario de shock económico, podrías sufrir unas pérdidas considerables.
Conclusión
Con todo lo anterior, comprar vivienda ahora puede ser una decisión financiera inteligente.
➡️ Primero, protege nuestros ahorros de la inflación y la devaluación del euro.
➡️ Segundo, las condiciones de hipoteca actual son favorables: tipos bajos, cuota reducida y capacidad de endeudamiento mayor.
➡️ Tercero, la vivienda sigue revalorizándose moderadamente.
Sin embargo, la gran lección de esta decisión de inversión no es el resultado (tan rentable) que espero obtener de ella. Es cómo tener objetivos vitales claros y educarse financieramente te puede hacer encontrar oportunidades donde parece que no las hay y cambiarte la vida.
Eso es lo que intento transmitirte con mis vídeos, artículos como este y mi formación de finanzas personales: el Método Linvest. Hay formas inteligentes de invertir el ahorro, pero siempre tiene que ir de la mano con tus números personales.
Si ya has hecho tus números y has llegado hasta aquí porque he conseguido una de las mejores hipotecas a tipo fijo del mercado, entonces te recomiendo agendar una llamada gratuita con mi bróker hipotecario Aqueos.
Un buen broker no solo compara bancos, te defiende como si fuera suya la hipoteca. Y eso, hoy en día, vale oro.
✅ Encuentra bancos que se adapten mejor a tu perfil.
✅ Mejora tu solicitud para aumentar las probabilidades de aprobación.
✅ Negocia mejores condiciones para pagar menos intereses.
✅ Ahorra tiempo y evita papeleo innecesario.
