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¿Cómo ganar dinero invirtiendo en inmuebles?

Esta semana he cerrado el contrato de arras para la venta de mi piso en Madrid que compré en 2016. Lo he hecho obteniendo más del doble del dinero que invertí en su día y en este artículo quiero mostrarte los números, los aciertos y los errores que cometí para que todos podamos aprender del proceso.

El piso lo compré por 120.000€, pero lo negocié porque inicialmente el propietario exigía 135.000€. Hay que tener en cuenta que los dueños pagaron por él en 2008 la cuantía de 202.000€ cuando se construyó, justo antes del inicio de la gran crisis inmobiliaria.

invertir en inmuebles

El precio cerrado en la venta ha sido de 190.000€, y para atar ese precio hemos firmado arras por un % del valor de la venta.

El contrato de arras te asegura que si el comprador se echa para atrás o no consigue la financiación y no puede cerrar la venta, el propietario se queda con ese dinero como compensación por los 3 o 4 meses que ha estado sin poder vender o alquilar el piso a otra persona.

Las ganancias de mi inversión inmobiliaria

Y ahora quizás te preguntes cómo lo he vendido por el doble de dinero, ya que de 120 a 190 solo hay 70.000€ más y no 120.000€ que sería el doble, como lo he hecho. Pues la respuesta es muy sencilla, se llama gracias a la hipoteca.

Una de las partes más interesantes de la inversión en inmuebles es la posibilidad de hacerlo apalancado, es decir, poniendo un 20, 30 o un 40% del dinero, poder comprarlo gracias a la hipoteca, donde el banco te presta su dinero a un interés muy bajo y tú se lo devuelves en 20, 30 o incluso 40 años.

En este caso yo compré el 50% del valor sin hipoteca y el 50% con hipoteca, es decir, puse de mi bolsillo unos 60.000€ y los otros 60.000€ fueron con hipoteca a 20 años con BBVA.

conviene invertir en inmuebles

En el piso viví unos 24 meses.

Hasta que me mudé a Andorra y lo alquilé a un inquilino que ha estado más de 3 años y medio por 820 euros al mes.

La cuota de la hipoteca eran 290€ y de comunidad se pagan 85€, es decir con impuestos y seguros unos 450€ al mes de gastos, el piso hacía casi 400€ al mes de cashflow antes de impuestos.

Esto dejaría otros 15.000€ aproximadamente en beneficio del cashflow del alquiler.

Por tanto, los números serían los siguientes:

  • Compra: dinero mío puesto; 60.000€,
  • Venta dinero recibido: 190.000€
  • Hipoteca pendiente: 190.000-43.000 = 147.000€-60.000€
  • Entonces =87.000+15.000€ beneficio del alquiler = 102.000€.

✔️ Es decir, con una inversión de 60.000€ he ganado 102.000€ limpios antes de impuestos en apenas 6 años.

Beneficio bruto vs beneficio neto

El problema de la inversión inmobiliaria es que no todo es beneficio, hacienda o el IRPF siempre se lleva su parte y no es pequeña precisamente.

En la compra, en la venta, y en el alquiler, se lleva un buen dinero:

  • Los gastos relativos a la compra fueron de al menos unos 5.000€ que tuve que poner de mi bolsillo, y en la venta serán al menos otros 2.000€ o 3.000€ más en torno a un 20% de los beneficios entre plusvalías e IRPF, y más yo al no ser residente en España.

Por tanto, después de impuestos el beneficio real va a ser en lugar de 100.000€ de unos 75.000€ teniendo en cuenta notarios, impuestos al alquiler que son del 24% al no ser residente, plusvalías municipales, etc.

De los 60.000€ que puse, sacaré de beneficio neto 75.000€ más, o lo que es lo mismo en total 135.000. ¿Nada mal verdad?

Hay que tener en cuenta que lo he vendido y alquilado sin inmobiliaria, a través de idealista, por lo que no debo pagar comisiones en la venta.

Viendo estos números, quizás haya quien me diga que ha sido una gran inversión, y es cierto que no ha sido nada mala para durar solo 6 años y haber sido bastante pasiva, ya que apenas tuve que hacer nada al piso y lo alquilé en un día desde que puse el anuncio y lo vendí en menos de 10 días desde que puse el anuncio.

Pero déjame decirte que podría haber multiplicado más esta rentabilidad solo con una pequeña decisión.

Errores de principiante que cometí

En primer lugar, el primer error que tuve en esta inversión es que di demasiada entrada, di el 50% del dinero porque de aquella yo tenía únicamente 22 años, no tenía toda la educación financiera que tengo ahora y no me atreví a dar menos entrada.

cómo multiplicar el dinero

Por tanto, si volviese a comprar un inmueble como inversión, lo haría poniendo máximo un 20% del valor y no un 50%.

Hipotecas: más beneficios con menos prisa

La segunda es que mi hipoteca fue solicitada solo para 20 años, y aunque la cuota era pequeña y me hacía cash-flow por el dinero tan grande que di de entrada, si hubiese cogido 30 o incluso 40 años, el cash-flow y el beneficio hubieran sido mucho mayores.

Ese mismo beneficio mensual excedente del cash-flow lo podría haber destinado a otro piso, o a otro tipo de inversión.

Habiendo tomado ambas decisiones de una manera más óptima, el beneficio final podría ser un 30 o 50% veces mayor.

Y si lo pasas a € quiere decir que podría haber ganado 30 o 40.000 € más en 6 años, es decir, no está mal.

¿Cómo lo haría ahora si tuviese a tiro el mismo tipo de inversión?

Pues de la siguiente manera:

  • En lugar de dar los 60.000€ daría únicamente 24.000€ y la hipoteca la intentaría negociar a 40 años o el máximo tiempo posible, es cierto que la cuota resultante sería probablemente mayor.

    Quizá de unos 350€ y quizá me dices, joder, pues no sale tan bien el negocio porque haremos menos cash-flow y terminaremos mucho más tarde de pagarlo.

Pero el truco es qué haces con esos 36.000€ que nos quedan libres de la entrada. Y es que la inversión inmobiliaria no es la única fuente de riqueza ni la única inversión.

Personalmente, soy un fan de los Fondos Indexados y de hecho al final del artículo te mostraré cómo podríamos haber obtenido la misma o incluso más beneficios simplemente invirtiendo en fondos indexados el dinero de la entrada.

Pero para todos los que queréis tener diversificación en inmobiliario terminemos de ver esta otra variante:

  • Bien, con los 36.000€, los invertimos en un fondo indexado al SP500 o MSCI World, cogiendo el SP500, vemos que en enero de 2016 estaba en 1906 puntos, mientras que hoy y pese al 10% de bajada que lleva en el año está a 4363 puntos, esto quiere decir que hubiéramos multiplicado por 2,28 el dinero en este periodo de nuestros 36,000€.

    Es decir, obtendríamos un beneficio de 46.000€.
inversiones SP500

➜ Puedes acceder a este fondo a través de la APP de Trade Republic o a través de la plataforma web de MyInvestor.

Volviendo a la inversión inmobiliaria, si hoy vendiésemos el piso, seguiremos obteniendo los 70.000€ de la diferencia de la venta de 190.000 a 120.000€ más estos 46.000€.

Es cierto que si vendemos la inversión en indexados tributaríamos más o menos un 20% del beneficio, pero, aun así, fíjate cómo obtenemos prácticamente 40.000€ limpios más en solo 6 años por tomar dos decisiones tan sencillas.

Por eso es tan importante estudiar finanzas personales y dominar todos los tipos de inversión, porque realmente podemos maximizar nuestro dinero muchísimo y acabar viviendo de él con el conocimiento suficiente.

Riesgos de invertir en el sector inmobiliario

También me gustaría mencionar que esta inversión en inmobiliario no es lo normal y que el sector inmobiliario es muy peligroso.

Fíjate lo que te decía al principio del artículo, los propietarios originales compraron el piso por 202.000€ en torno a 2016/2018, es decir, hace ya más de 14 años, y aún hoy no habrían ni siquiera recuperado lo invertido.

El inmobiliario es muy cíclico y para ganar dinero con él hay que entender muy bien el mercado, la zona y el ciclo macroeconómico.

inversión inmobiliaria cuándo hacerla

El riesgo de no sacar tanta rentabilidad es mucho mayor que con fondos indexados.

Además, los impuestos y gastos te acosan más con los inmuebles que con los fondos indexados, porque al comprar un inmueble tienes:

  • Gastos de notaría,
  • Impuestos de compra,
  • Impuestos al alquiler,
  • Impuestos al vender
  • Gastos al vender.

No obstante, con los fondos indexados únicamente tienes impuestos al vender, que son de un 18 a un máximo de un 24%.

Conclusión

Creo que todo esto es importante verlo bien, porque incluso con la gran compra y acertando el momento perfecto en la compra y venta de mi piso, si hubiese metido los 60.000 euros más los gastos que he ido incurriendo a indexados, hubiese ganado lo mismo prácticamente y eso que la vivienda ha vivido su mayor subida en los últimos años y compré en el pico de bajada del sector inmobiliario en Madrid.

La única forma en la que hubiese ganado más es si hubiese hipotecado al 80 o al 90% como comentaba, e invertido el resto, pero no es una comparación justa.

En ese caso tendríamos que compararlo con la hipótesis de haberme apalancado al invertir en fondos indexados también, lo cual es una opción que aunque yo no la recomiendo a la mayoría de las personas, también existe y puede hacerse y mucha gente lo hace, y esto hubiese disparado los retornos de la parte de inversión indexada.

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