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¿Es mejor invertir en inmuebles o en acciones?

¿Es mejor invertir en bienes inmuebles, en acciones o en el mercado de acciones (ETFs, Fondos Indexados…)? ¿Qué me daría el mejor retorno? ¿Cuál tiene mejor ratio riesgo-potencial?

Analizando los retornos que podemos esperar invirtiendo en los mercados financieros, vamos a suponer que la recomendación es para un inversor medio, que no es un experto en mercados financieros y lo que quiere es rentabilizar sus ahorros que obtiene de otras fuentes de ingreso.

Ventajas y desventajas de la inversión en Fondos Indexados (bolsa)

Barreras de entrada inexistentes

Pues bien, en primer lugar, es que no hay ninguna barrera de entrada, puedes invertir desde 100 euros al mes y no tener que esperar a ahorrar una entrada del 20% o 35% del valor de una casa para conseguir una hipoteca.

Estarías rentabilizando tu dinero tan pronto como el mercado suba, pudiendo hacer aportaciones periódicas automáticas que no te llevan más de 10 minutos al mes.

Ingresos pasivos

La segunda ventaja es que es absolutamente pasivo, no tienes que dedicar tu tiempo a buscar el inquilino perfecto, arreglar desperfectos, o buscar una zona en crecimiento con buenas oportunidades para comprar un piso.

No tendrás ninguna obligación con nadie, más allá de controlarte mentalmente para no vender cuando bajen algo tus acciones por los ciclos económicos.

Diversificación

La tercera ventaja en mi opinión es que diversificas mucho tus riesgos, en un índice como en el SP500 tendrás tu dinero repartido entre las 500 empresas más grandes a nivel de cotización de la economía Americana. No sufrirás demasiado si algún sector se ve perjudicado por cambios sociales o tecnológicos.

Inversión líquida

La cuarta ventaja es que es una inversión absolutamente líquida. Si en algún momento necesitas recuperar tu dinero invertido puedes vender tus posiciones en cuestión de segundos y mandar tu dinero al banco.

Por lo que lo tendrás disponible en todo momento, especialmente importante es esto si ocurre un imprevisto grave y necesitas recurrir a todo tu dinero disponible.

No obstante, esto también puede ser un contra, ya que a veces que sea tan inmediato lleva a la gente a recuperar su dinero a medida que el mercado entra en un periodo bajista, vendiendo en pérdidas por no tener la suficiente paciencia para dejar al mercado surfear los distintos ciclos económicos.

Dicho esto, yo últimamente prefiero invertir la mayoría de mi dinero en fondos indexados y olvidarte de las viviendas.

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Ventajas y desventajas de la Inversión Inmobiliaria

Ahora vamos a continuar analizando las ventajas y los inconvenientes de la inversión inmobiliaria, y lo vamos a comenzar haciendo enumerando todos los contras que tiene.

No es un Ingreso pasivo

No es 100% una inversión pasiva, puesto que desde el primer momento en el que te planteas invertir en una propiedad, debemos comenzar a investigar qué zonas tienen potencial de crecimiento y revalorización, qué zonas tienen el mayor % de pisos alquilados y el menor % de impago.

Si compras con el objetivo de reformar para revalorizar tendrás que encontrar una empresa de confianza que pueda hacer la reforma, tendrás que negociar el precio del piso, la comisión de la agencia en el caso de que la uses etc.

En definitiva, no es tan fácil como apretar un click entrar en una web y comprar acciones o fondos.

Pero esto no acaba una vez que compras, sino que cuando eres el propietario, si quieres alquilar el piso, tendrás que buscar el inquilino perfecto y estar disponible para él por si ocurre algo.

cómo ganar ingresos pasivos

Inversión inicial elevada

El segundo inconveniente que tiene el real estate, en mi opinión y quizá el peor de todos, es que necesitas bastante dinero para poder invertir en real estate.

Normalmente, la gran mayoría de personas lo hacemos a través de las hipotecas, logrando así sacar partido a nuestro dinero utilizando la buena deuda.

Aun así, para conseguir una hipoteca, necesitas como mínimo el 20% del valor de una propiedad a parte de unas finanzas personales consolidadas para que el banco confíe en ti y te de la hipoteca.

Normalmente, en un país como España, necesitarás como mínimo unos 30.000/40.000 euros para poder empezar en la inversión inmobiliaria, además de un histórico de varios años de estabilidad laboral y costes controlados, si no, olvídate de que el banco vaya a confiar en ti para darte una hipoteca.

Gestión lenta

Otro inconveniente es que si quieres vender para mover tu capital en otra inversión o simplemente disponer del dinero inicial invertido, no lo puedes hacer de la noche a la mañana.

Aquí tienes una opción:

  • Solicitar al banco que te vuelva a hipotecar el piso para que te vuelva a prestar dinero por él si ya has pagado el piso o una gran parte o intentar venderlo.
  • El tema de la re-hipoteca será relativamente más rápido, pero las ventas de inmuebles y sobre todo si estamos en un periodo de estancamiento, suelen llevar algunos meses hasta que se cierran y te pagan el dinero.
en qué conviene invertir

Visto así, parece ya muy claro que la inversión en bolsa tiene muchas más ventajas, ¿no? Bueno, ¡no es del todo cierto! Como todo, siempre hay dos caras en la misma moneda.

Lo que a priori puede hacer que parezcan desventajas se pueden convertir en ventajas para los compradores que tienen experiencia y que estudian bien el mercado.

Al haber barreras de entrada más altas y también ser inversiones más difíciles de vender, también hace que puedan presentarse mejores oportunidades.

En todos los mercados inmobiliarios siempre habrá buenas oportunidades para quien esté entrenado en verlas, y teniendo un buen historial con el banco y liquidez disponible.

invertir en acciones o en inmuebles

En el mercado inmobiliario puedes conseguir muy buenas inversiones que rentabilizarás no solo con el alquiler de las mismas sino con una potencial revalorización.

Normalmente, cuando alguien se plantea invertir en serio en bienes inmuebles lo hace teniendo en cuenta estas tres variables:

  1. ¿Por cuánto dinero podré alquilar mi propiedad?
  2. ¿Cuánto creo que se apreciará mi vivienda en el futuro?
  3. Y aquí en esta fase es cuando esto se pone interesante de verdad; Cuando podré comprar la siguiente propiedad refinanciando mi casa para multiplicar mi dinero.

Una ventaja enorme del mercado inmobiliario es que es de las pocas inversiones en las que el banco te va a prestar dinero para que puedas invertir.

Y esto nos permite multiplicar nuestro dinero en el futuro gracias a que nuestros inquilinos son los que devuelven el dinero de la hipoteca. Haciéndonos así, devolver los intereses y aumentar nuestro % de propiedad en la vivienda.

acciones o bienes inmuebles donde invertir

Sin tener que poner ni un duro, consiguiendo que, sin demasiado riesgo, una inversión de 50.000 euros se puedan convertir en 250.000 euros de propiedad sin cargas en 25 años y tener después todos los ingresos por el alquiler libres de coste.

Pudiendo en ese momento solicitar una hipoteca por el 80% del valor de la casa, obtener 200.000 euros que utilizas para comprar una nueva propiedad y que al alquilarla te está pagando el préstamo de la nueva mientras que tú ya dispones de dos propiedades generando rentabilidad para ti con una inversión únicamente de 60.000 euros.

Mi piso de Madrid (ejemplo real)

Pero vamos a ver esto con ¡ejemplos 100% reales!

En 2015, compré un piso en Madrid por 120.000 euros en la Gavia, el precio de anuncio eran 140,000 euros pero era un piso que era propiedad de 5 hermanos mayores, todos de 80 años y necesitaban venderlo para poder repartir el dinero.

Con las prisas conseguí obtener un muy buen precio después de muchos meses buscando. Lo hice pagando 60.000 euros de entrada y financiando otros 61.500 euros para incluir algunos gastos de escritura y seguros.

El SP500, desde el 2015, ha tenido un retorno del 9,03% de media anual, si hacemos las cuentas, 5 años al 9,03% de revalorización.

Si hubiese invertido los 60.000 euros, hoy el valor de mis acciones serían de unos 92.000 euros. Nada mal una revalorización del 50% de mi inversión inicial para únicamente 5 años.

Ahora vamos comparar ese rendimiento que hubiera podido ser del 50% comparado con cómo ha ido mi inversión con mi piso en alquiler:

  • Vemos aquí que según la app del banco BBVA el piso se ha revalorizado hasta alcanzar los 212.000 euros, pero además, la cantidad adeudada de hipoteca hoy en día es de 49.341 euros.

Es importante indicar además que el piso está alquilado por valor de 820 euros mensuales y es este dinero del alquiler lo que ha pagado la hipoteca que es de 290 euros. Los costes de comunidad de vecinos son 85 euros al mes.

Por tanto, si echamos cuentas:

  • Inversión inicial; 60.000 euros
  • Valoración actual piso: 212.000€
  • Carga hipoteca actual: 49.341€
  • Valor de mi propiedad una vez descontada la carga; 172.659€

Además, hay que tener en cuenta que la hipoteca restante se está pagando sola, incluso con beneficios mensuales que me generan ingresos totalmente pasivos, pero sobre todo y aquí es donde el Real Estate coge su punto de magia cuando haces una buena compra.

Al revalorizarse el piso, yo mañana podría ir al banco y solicitarles refinanciar el piso por el nuevo valor de 212.000 y que me dieran una hipoteca de 169.600€.

Con la que podría hacer lo siguiente:

  • Pagar la hipoteca actual con lo que me quedaría de dinero en el banco 120.000 euros que podría usar para comprar una nueva vivienda y alquilarla, y serían dos las viviendas que tendría.
  • Una valorada en 120.000 euros y otra en 212.000 euros que hacen un total de 330.000 euros con una carga hipotecaria de 169.600 que se pagaría sola y con beneficios con los alquileres de las dos viviendas y que una vez transcurrido el plazo de la hipoteca, serían mías sin ningún tipo de carga.

➤ Como veis, el real estate presenta más complejidades que la inversión en mercados financieros, pero pudiendo hacer buenas compras, con paciencia y liquidez y estudiando bien el mercado, puede ser un instrumento de creación de riqueza tremendo.

Es cierto que el ejemplo del Real Estate de mi vivienda está quizá por encima del retorno normal en revalorización.

Entonces, ¿cuál es mejor?

Pero incluso si los números fuesen algo menores, también seguiría siendo muy rentable, lo importante es que te quedes con las claves del artículo y entiendas exactamente los pros y los contras de cada parte.

✔️ Hay que ser muy muy paciente en ambos tipos de inversión, especialmente a la hora de no vender en bajadas en los mercados financieros, y especialmente a la hora de comprar cuando estamos en Real Estate.

Mi opinión es, sobre todo, como siempre intentamos explicar en el canal, que nos fijemos en la capacidad de aumentar nuestros ingresos y sobre todo de ahorrar.

dónde y en qué invertir

Una vez que tengamos las finanzas en orden, nos fijamos una aportación mensual fija a un fondo indexado, cada uno dependiendo de su capacidad. Y además de esta aportación, otra destinada a ahorrar para poder dar la entrada de una vivienda.

En el caso concreto hemos visto que yo utilizo esta vivienda para alquilarla, no para vivir.

Pero no sería tampoco un problema destinarla a vivienda. No obtendremos los ingresos del alquiler, pero a cambio, estaríamos ahorrando ese dinero mensual, quitándonos la hipoteca y ampliando nuestra parte en la propiedad neta del piso. Por no hablar de que no estaríamos gastando alquiler en otra vivienda.

Además, con este artículo también quiero tratar de desmitificar el hecho de que no puedes comprar si no sabes dónde vas a vivir. Como ves, yo vivo en Andorra y el piso está en Madrid.

Conclusión

No hay que tener miedo a alquilar una propiedad, la clave para tener éxito al comprar cualquier propiedad, no obstante, es hacerlo sin prisa, sin enamorarse de la propiedad.

Hacer un análisis detallado y hacer un presupuesto realista basado en la realidad del mercado y en las previsiones de la zona.

Sé que ahorrar no es sexy, especialmente cuando eres joven, pero quizá ese coche caro no es tan necesario para ti, o esos gastos desproporcionados que pueden esperar.

Las ventajas de empezar a ahorrar e invertir cuando eres joven son innumerables, ¡y pueden cambiarte la vida!

Si te parece interesante y quieres que en los próximos artículos hable de las claves a tener en cuenta al comprar una vivienda para tener éxito con ella como inversión, déjamelo en los comentarios.


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