comprar o alquilar casa

¿Es mejor comprar una casa o vivir alquilando?

Una de las mayores preocupaciones y dudas existenciales de los menores de 35 años es si comprar o no una vivienda donde vivir.

Ya sea por el esfuerzo económico que supone o por las implicaciones emocionales, comprar o no comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que debemos tomar en nuestra vida junto, probablemente, con quién nos casamos y a qué queremos dedicarnos.

Sector inmobiliario

En este artículo vamos a analizar si es mejor financieramente comprar una vivienda o vivir de alquiler. También vamos a analizar cuando interesa comprar una vivienda y la mejor vía para hacerlo.

Personalmente, no he vivido la situación de crecer sin un hogar en propiedad, ya que mis padres poseían su vivienda.

Pero uno de mis mejores amigos recuerdo que cada poco tiempo estaba mudándose con su familia debido a los problemas de subidas de alquiler o similares y, de verle sufrir cuando le tocaba mudarse, me prometí que yo siempre tendría un techo donde vivir que fuese mío y del que no me pudiesen echar.

✅ Y es que generalmente el poseer una vivienda suele representar no solo tranquilidad financiera, si no también tranquilidad social y emocional para echar raíces, criar a tu familia e involucrarte con tu barrio o comunidad.

Esto tiene que ver con que generalmente cuando decidimos comprar una vivienda solemos hacerlo decidiendo que pasaremos muchos años en ese barrio.

  • No obstante, estoy cerca de cumplir 30 años, tengo el dinero suficiente para comprarme una vivienda y, aun así, he decidido por el momento no comprar.

Y es que, aparte del sentimiento de pertenencia, también es importante analizar el aspecto económico de poseer tu vivienda o vivir de alquiler. Y aunque existe un dicho muy conocido que afirma que “si estás de alquiler estás tirando el dinero” no siempre es cierto.

Vamos con el análisis. Empecemos echando un vistazo a estos datos:

Analicemos los datos

Lo haré con datos de EEUU porque España no pública esto con tanto detalle, pero son extrapolables por los estudios que sí he podido encontrar;

  • La posesión de vivienda para los ciudadanos que más dinero generan solo representa un 34% del total de sus activos, pero para los ciudadanos que menos dinero generan supone hasta un 75% del total de sus activos.

Esto muestra cuanto representa la vivienda en el total de su patrimonio; es decir, sumamos el dinero que tengan ahorrado, el valor de las acciones, de su coche, etc. Pero se hace en términos netos, es decir, el valor de los bienes – el valor de la deuda aparejada.

Sin embargo, lo que es más interesante es este otro dato:

  • Los ciudadanos que tienen casa en propiedad tenían una media de riqueza de 255.000USD vs 6.300USD los que no eran poseedores de vivienda. Una diferencia de unas x40 veces.

El dato asusta ¿verdad?, vamos a verlo en profundidad.

Como argumento a favor de poseer una vivienda, hay que decir claramente para las familias con pocos ingresos, el ser propietario de una casa se convierte en una gran hucha que les fuerza y les obliga a ahorrar, ya que mes a mes se ven obligados a pagar la hipoteca y poco a poco van debiendo menos dinero al banco y van siendo más dueños de su casa.

Además, esa vivienda se va revalorizando con el tiempo, lo cual sube su nivel de riqueza.

Contras de comprar una casa

Por supuesto, esto no viene sin contras como en todo en la vida. Principalmente, hay dos factores económicos que no hacen tan atractivo como parece el poseer una vivienda.

  1. El primero, es que para poder optar a una vivienda hace falta poder pagar los costes de entrada a ella que en la mayoría de los países son un 20% del precio + un 7/8% en costes de notaría, seguros, e impuestos iniciales.

Esto para una vivienda de 200.000€ supondría 40.000€ de entrada + 14.000€ de gastos; 54.000€. Una cifra que no debes pagar si vives de alquiler.

  • El segundo es que año a año como propietario debes seguir pagando impuestos, seguros del hogar y tasas municipales que como inquilino no pagas.

⚠️ Y durante el tiempo que vives en la casa deberás hacerte cargo de los daños, desperfectos, electrodomésticos que se rompan o reformas de actualización de la vivienda.

Hay estudios que cifran este gasto aproximadamente en un 0,5% anual del valor de la casa, por lo tanto, es una cifra nada baja como para no tenerla en cuenta en los cálculos.

¿Comprar o alquilar?

El quid de la cuestión aquí es que para la inmensa mayoría de la gente estos dos problemas no tienen peso alguno contra el argumento de que la vivienda siempre sube de precio y el estudio de que la gente que tiene casa en propiedad tiene en su mayoría mucha más riqueza.

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➜ Esto es así porque todo el mundo tiene un ejemplo de una casa comprada hace 40 años que ahora vale infinitamente más. Y es que mirad. Justo ahora estamos vendiendo la casa de mis abuelos que fallecieron el año pasado, esta casa la compraron en 1979 por 3,5 millones de pesetas, o lo que es lo mismo 21.000€ y acaba de salir a la venta por 405.000€.

Es decir, en exactamente 44 años la vivienda ha pasado de valer 21.000€ a multiplicar por 19 su valor hasta los 405.000€.

¿Una rentabilidad alucinante verdad? Pues depende de con que lo compares.

Revalorización de un inmueble vs de invertir en bolsa

El S&P 500 hace 44 años valía exactamente 103 puntos, hoy está en 4000. Es decir 40 veces más. El mismo dinero invertido en el S&P 500 hoy supondrían 815.500€.

  • Además, el ejemplo es teniendo en cuenta la revalorización de un piso en atocha en Madrid, probablemente una de las zonas que más se haya revalorizado de toda España. Si este ejemplo se hace en otra capital de provincia o ciudad secundaria, probablemente la revalorización sería muchísimo menor.

Y es que cuando hablamos de rentabilidad los números no mienten. Mientras que la apreciación media de una vivienda es entre habitualmente un 2% y según los estudios más optimistas hasta un 4%, la rentabilidad del mercado de acciones y los fondos indexados como el S&P 500 o el MSCI World es de un 10,7%.

Es decir, el doble.

¿Y qué tiene que ver esto con comprar o no comprar una casa para vivir?

Pues simplemente quería enseñarte que el estudio que muestra que la gente que no tiene vivienda en propiedad, de media, solamente tiene algo más de 6000 dólares en patrimonio, no es por el hecho de no ser propietario, sino por el hecho de tener muy bajos ingresos y nula educación financiera.

Ya que de hecho hay muchísimos millonarios y multimillonarios sin vivienda en propiedad, pero con gran cantidad de patrimonio.

Aquí lo importante es entender que tener una vivienda en la que resides no es una manera de invertir.

Es una manera de a largo plazo ahorrar y salvarte de la inflación vía revalorización de la vivienda.

En mi opinión y según la mayoría de los estudios, tiene sentido comprar una vivienda cuando decidas que es el momento de vivir en un barrio por al menos 10 años, ya que, si no, los costes de compra que son un 7 % u un 8 % y los de venta que son lo mismo, te comerán los beneficios de la revalorización de la vivienda en ese tiempo.

➜ Puedes incluso perder dinero si el mercado inmobiliario no está en su mejor momento, como pasó de 2008 a 2015 o incluso como ha pasado en comunidades en España donde aun los máximos históricos del precio de la vivienda no se han superado.

Según todo esto, esta es mi decisión actual

Personalmente, tengo claro que quiero tener mi primera vivienda en propiedad, pero ahora mismo no tengo claro que quiera estar 10 años en el lugar donde vivo ni que quiera criar mis hijos aquí.

Por ello, lo que hago es ir invirtiendo el dinero que iría destinado a la entrada de la vivienda en fondos indexados y vivir de alquiler. Y no considero que esté tirando el dinero porque realmente me hace no desprenderme de mi capital financiero que está mejor invertido en activos que dan más rentabilidad que la vivienda a largo plazo.

Ya que el piso en el que vivo ahora de alquiler costaría al menos 630.000 € y supondría una entrada + gastos de al menos 150.000 € o 200.000 € para que me quedase una hipoteca similar al alquiler que pago. Teniendo en cuenta que son 1500 € de alquiler.

➜ Ese mismo dinero de la entrada invertido en 30 años estoy seguro de que valdrá más que la vivienda y además en el camino tendré la libertad para mudarme a otro edificio más nuevo, con vecinos que no molesten si aquí empiezan a hacerlo, a una casa más grande o más pequeña, o simplemente mudarme a otro país si lo deseo.

Conclusión

Por tanto, espero que este artículo te haya servido para ver que incluso en el mejor de los casos, no sale mejor comprar que invertir, y que tener una vivienda debe ser una decisión basada en tus intereses personales y no económicos, ya que hay vías mejores para crear riqueza.

Personalmente, creo que el mejor momento para invertir en vivienda es cuando ya tienes un patrimonio financiero en bolsa, una carrera profesional muy establecida y tienes un proyecto personal de vida asentado en una zona en la que estás seguro de que quieres permanecer.

Me encantaría saber tu punto de vista en los comentarios y en qué casos tú comprarías vivienda para vivir.


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