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8 errores al comprar una casa (que mucha gente comete)

Comprar una casa es una gran satisfacción y un momento muy importante y feliz en la vida de todos nosotros, no obstante, hay algunas cosas que debes entender antes de lanzarte a comprar una vivienda.

Y es que hace no mucho salió una encuesta realizada en Estados Unidos y se demostró que el 72% de los compradores de vivienda de los últimos dos años se arrepienten de la compra.

De este 72%:

  • Contestaron un 30% de ellos que sienten que pagaron demasiado dinero.
  • Otro 30% diciendo que se precipitaron en el proceso eligiendo muy rápido una casa por el miedo a perderla.
  • Y un 26% afirmando que compraron una vivienda antes de necesitarla realmente.

Así que en este artículo vamos a analizar 8 errores que debemos evitar para que cuando compremos una casa estemos 100% seguros y satisfechos.

Pues, al fin y al cabo, para la mayoría de las personas, la compra de la vivienda es la decisión financiera más importante de su vida y debe tratarse y analizarse seriamente.

No definir tu presupuesto

El primer error es ir a ver viviendas sin saber exactamente cuánto te puedes permitir. Para evitar este error es importante lo siguiente.

No debes ir a por una hipoteca después de hacer una reserva de una vivienda, sino tan pronto como hayas decidido que vas a empezar a buscar casas.

Lamentablemente, me han llegado mensajes de personas que han perdido la reserva porque el banco les ha prestado menos dinero del que pensaban y esto es un error enorme.

Lo primero que debes de hacer antes de hacer ofertas de viviendas o incluso hacer visitas es hacer tus números financieros e ir al banco:

  • Preséntate en las oficinas del banco y llévales un informe con extractos de tus ingresos, nóminas, gastos anuales, total de activos y total de deudas si es que tienes.

Con este informe ellos podrán decirte hasta cuánto dinero cualificas y unas condiciones iniciales de tipos de interés.

Así, podrás empezar a buscar viviendas sabiendo exactamente hasta que precio puedes llegar y no te comprometerás a pagar algo que no puedes perdiendo la reserva por el camino.

Quedarte con la primera casa

El segundo error más común es no hacer demasiadas visitas y enamorarte de la primera casa que ves.

Normalmente, sería conveniente que antes de comprar una vivienda veas al menos entre 15 y 20 casas antes para poder comparar objetivamente.

De esta manera sabrás exactamente qué te gusta de cada casa, de cada barrio y podrás comparar muchísimo mejor entre precios.

Toda esta información también te servirá para saber negociar el precio.

La única manera real de conseguir una bajada de precio es hacer entender al dueño que su casa está sobrevalorada con comparaciones y datos objetivos, no haciendo una oferta por hacer.

➜ Sé que puede dar pereza ir a hacer 20 visitas, pero piénsalo, generalmente comprarás vivienda una o dos veces en tu vida.

Merece la pena invertir esas horas en asegurarnos de que la casa que compramos es la que realmente queremos.

Además de hacer bastantes visitas a varias casas, cuando estés cerca por decidirte de una deberías pasar a ver la casa, el barrio y los vecinos durante distintos días y en distintos horarios para en la medida de lo posible evitar llevarte sorpresas cuando no haya vuelta atrás.

Con esto quiero decir que te asegures de que no hay vecinos molestos, que el barrio sea tranquilo y no haya desagradables sorpresas que podrías haber conocido solo por haber dedicado unas horas más a conocer y charlar con los vecinos antes de comprometerte a comprarla.

Por supuesto, además, asegúrate de que la zona cumplirá con tus necesidades futuras como colegios para tus hijos, clubs de deporte, etc.

No calcular bien el coste total

El tercer error es no calcular bien el coste total que implica mensualmente la compra de una vivienda.

La mayoría de las personas justifica comprar vivienda porque simplemente dice que pagaría casi lo mismo en hipoteca que en alquiler.

Pero hay una cosa que debes entender, la hipoteca es lo mínimo que vas a pagar por ser propietario de tu casa.

Para calcular el coste mensual al ser propietario debes añadir mínimo los siguientes gastos:

  • Seguro de casa
  • Seguros de vida
  • Tasa de basuras
  • Impuestos municipales
  • Asignar un % al mantenimiento de la casa, que puede ser entre el 0,5 y el 1% anual del valor
  • Comunidad de propietarios

Solo calculando el total mensual que pagarás de todas estas cuantías puedes hacer la comparación de si pagarás más o menos mensualmente, alquilando o comprando.

Además, debes tener en cuenta que bajo ningún concepto es recomendable comprar una vivienda si el total de estos gastos supera el 30% de tus ingresos netos. Es decir, después de impuestos.

Muchas personas tienen en cuenta la regla del 30% pero contando solo la cuota de la hipoteca o incluso contando sus ingresos antes de impuestos.

Esto te llevará a situaciones muy difíciles, financieramente hablando, ya que te habrás metido en una casa que realmente no te puedes permitir y te pasarás la mitad de tu vida justo para llegar a final de mes.

No saber cuánto estarás en tu vivienda

El cuarto error y uno de los más graves es comprar sin tener en cuenta cuanto tiempo estarás en esa vivienda.

Como regla general, nunca deberías comprar una casa si no vas a estar al menos 7 años.

Esto es por varios motivos, el primero de ellos es porque comprar una vivienda implica, aparte del precio de esta, entre un 10% y un 14% de costes asociados con impuestos, comisiones de agencia, notaría y tasas, y venderla lo mismo.

Por tanto, incluso aunque en un año se revalorizase un 20%, no ganarías nada de dinero vendiéndola, seguramente incluso perderías dinero.

  • Además, aunque muchos utilicen la justificación de que alquilando tiras el dinero y comprando no, los primeros años de una hipoteca, especialmente con los tipos de interés actuales, la inmensa mayoría del dinero se va a pagar intereses y no va a la parte de equity o propiedad.

Por tanto, no estás apenas bajando tu deuda sobre la vivienda, sino que estás pagando intereses en su mayoría.

➜ Por ejemplo, en una hipoteca a 30 años de 400.000 euros al 4%, el primer año pagas 16.000€ en intereses y solo 7000€ en amortización de capital.

No es hasta el año 14 en el que empiezas a pagar más de capital que de intereses, por tanto, los primeros años de hipoteca apenas rebajas tu deuda, ya que 2 de cada 3 euros o dólares van exclusivamente a reducir intereses.

Además, debes tener en cuenta que depende la zona, el precio de la vivienda NO siempre sube.

Es cierto que en estados como California, Florida o Nueva York o ciudades como Madrid o Barcelona el precio ha subido y subido.

Hay muchos otros ejemplos de estados o ciudades que aún no han recuperado los máximos de 2008. Por tanto, no debes confiar en una potencial apreciación para justificar la compra si crees que estarás pocos años en la casa.

Aceptar la primera hipoteca que te ofrecen

El quinto error que la mayoría de las personas cometen es coger la primera hipoteca que les ofrecen en su banco de confianza de toda la vida.

Esto es un error porque el banco sabe que los clientes que llevan más años en el banco son aquellos que no suelen preferir cambiarse por mejorar condiciones y abusan de ello.

No cuesta nada, cómo comenté en el punto 1, preparar tu informe económico y hacérselo llegar a los distintos bancos e incluso brokers de hipotecas.

Así tendrás distintas ofertas de hipotecas y podrás comparar y coger la que más te interese. Además, podrás usar las ofertas que te hagan para negociar entre los bancos. Créeme que tienen margen y es posible hacerlo si te ven buen perfil.

Consiguiendo unas décimas de bajada en la hipoteca y mejorando también los productos que te obligan a contratar como seguros de vida, seguros de hogar, o condiciones de tarjetas de crédito, podrás ahorrar literalmente decenas de miles de euros a lo largo de tu vida.

Por tanto, tómate en serio la contratación de tu hipoteca y entiende al detalle cada condición y comisión que te aplican y utiliza un Excel para comparar el gasto total de una, y otra hipoteca teniendo en cuenta todos los productos que te obligan a contratar.

Estirar demasiado el chicle

El sexto error es estirar demasiado el chicle.

Que quiero decir con esto. Demasiadas personas buscan ser propietarios a toda costa y para ello están dispuestos a comprar una casa sin tener el 20% de entrada, y para ello recurren a préstamos personales con intereses altos para suplir ese 20% inicial.

Lo que suele ocurrir es que la cuantía a devolver entre los dos préstamos es mayor que el 30% de tus ingresos netos.

🤔 También sé que hay bancos o brókers que consiguen hipotecas al 95% de valor, pero por mucho que te la ofrezcan no debes cogerla por el siguiente motivo:

Imagínate que el valor de las viviendas cae por la subida de tipos de interés tan agresiva que acabamos de ver y el precio de tu vivienda cae un 20% algo que ha pasado en muchas ocasiones en el pasado.

Te encontrarías con un préstamo que tienes que devolver y que tiene más valor que tu propiedad, es decir ni aun vendiendo tu casa podrías amortizar la hipoteca, ya que valdría un 15% menos de lo que debes.

Eso sin contar con los gastos de la venta que harían que te quedase aún menos dinero.

Por ello, para evitar estirar demasiado el chicle, mi recomendación es no comprar la vivienda si no puedes dar el 20% de la misma en entrada y además quedarte en el banco con un colchón de al menos 6 meses de los costes de la vivienda ahorrados.

Para que, si vienen mal dadas y te quedas temporalmente sin trabajo, puedas hacer frente a los pagos sin problema hasta que resuelvas tu situación laboral.

Solo con este pequeño consejo se ahorrarían muchos disgustos y desahucios, así que por favor aplícalo.

Comprar una casa para reformar

El séptimo error es comprar una casa para reformar sin obtener presupuestos de albañiles o constructores de confianza antes de cerrar el trato. Especialmente si es la primera vez que vas a reformar una casa.

Algunos de mis compañeros y amigos se dedican profesionalmente a arreglar casas para alquilar o venderlas.

Si algo he aprendido es que incluso los presupuestos y timmings de las reformas de gente con experiencia suelen salir un 30% más caros y ser más largas en tiempo de lo que los profesionales estiman, imagínate si es tu primera vez.

Por tanto, si compras una casa para reformar, asegúrate antes de comprometerte a comprarla, tener varios presupuestos de la reforma que necesitas para poder entender el coste total en el que te metes.

Comprar antes que alquilar

Por último, el octavo error y más grave en mi opinión es comprar solo porque crees que alquilar es tirar el dinero y, por tanto, forzarte a buscar una vivienda para dejar de estar de alquiler.

En definitiva, como hemos visto, al comprar una casa hay muchos gastos asociados que uno no tiene en cuenta al principio y comparar solo la hipoteca con el alquiler es un error financiero enorme.

Además, hay que ver también el coste de oportunidad del dinero, esto quiere decir que pasaría con el dinero de la entrada invertido en otra inversión y no en la vivienda en la que vivimos.

➜ Por ejemplo, para una casa de 400.000 €, el 20% de la entrada más el 10% de los cierres de coste de la operación serían 120.000 €.

Estos 120.000€ invertidos en fondos indexados, aunque no invirtieses ni un € más el resto de tu vida en 30 años, serían cerca de 2.300.000€ invertidos en un sencillo fondo indexado al S&P 500 o al MSCI World.

Y sí, sería cierto que al cabo de 30 años tendrías que seguir pagando alquiler, pero es que si quieres puedes vender una parte de tus fondos.

— Por ejemplo, a los 30 años y gracias a esta revalorización: podrías 600.000€ o 700.000€ comprarte la casa sin hipoteca que te dé la gana y, aun así, tener al menos 1.500.000€ como mínimo aún en fondos indexados que seguirían revalorizándose y multiplicando de media por 2 su valor cada década.

Conclusión

Con todo esto no quiero decir que no debas comprar una vivienda, personalmente en el pasado he tenido vivienda en propiedad y la vendí con buenos beneficios.

No obstante, debes tener en cuenta todo lo que hemos comentado para detectar si realmente te la puedes permitir o no, no pasa nada por esperar unos meses o años más y, a cambio, poder permitirte una casa sin mucha preocupación, en vez de pasar 30 años angustiado por llegar a final de mes.

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