cómo elegir hipoteca

¿Cómo elegir hipoteca? Las claves en las que debes fijarte

Al enfrentarte a la compra de una vivienda, por norma general, también tendrás que acceder a la contratación de una hipoteca. Se trata de una decisión realmente importante; para la mayoría de las personas, la compra de vivienda será una de las operaciones financieras más relevantes de su vida.

No se trata exclusivamente de un tema de números. Al contratar una hipoteca, hay toda una serie de claves importantes en las que debemos fijarnos. Lógicamente, la primera de ellas sería encontrar aquel préstamo hipotecario que mejor se adapte a lo que buscamos, a lo que necesitamos y a nuestro perfil y salud financiera.

Todos los cambios que ha experimentado el mercado hipotecario, y por extensión los tipos de interés, no solo afectan a las hipotecas, también afectan a cómo debes aproximarte a la elección de tu hipoteca ideal. Voy a tratar de enfocar de la manera más práctica y realista este tema.

Y, para empezar, estos son algunos de los elementos fundamentales a tener en cuenta al solicitar una hipoteca (los vamos a desarrollar a lo largo del artículo junto a otras cuestiones de valor añadido):

  • Tipo de interés
  • Tasas de interés y coste total
  • Gastos y comisiones
  • Productos vinculados
  • Flexibilidad y condiciones de amortización
  • Capacidad de endeudamiento
  • Plazo del préstamo
  • Requisitos y condiciones de aprobación

Tipos de Hipotecas

Lo primero que debemos saber sobre las hipotecas es que no todas son iguales. Existen distintas modalidades, cada una con sus características, ventajas y desventajas.

Comprender estas diferencias es fundamental para elegir la opción que mejor se alinee con nuestras expectativas y circunstancias personales.

Hipoteca Fija

La hipoteca a tipo fijo es aquella en la que el interés se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo. Esto significa que pagarás la misma cuota mes a mes, sin sorpresas, independientemente de las fluctuaciones del mercado.

Mira en este gráfico del INE la evolución media de los tipos fijos en las hipotecas desde 2009 para entender mejor cómo han evolucionado.

estadística de hipotecas

Es la opción ideal para quienes buscan estabilidad y previsibilidad en sus pagos, permitiéndote planificar tu economía a largo plazo con relativa seguridad, pero, en momento de tipos bajos, puede tener una gran diferencia de coste respecto a las de tipo variable.

Ventajas

La cuota mensual no varía, lo que ofrece estabilidad y facilidad para planificar tu economía a largo plazo

Protección contra posibles subidas de los tipos de interés en el futuro.

Desventajas

El tipo de interés suele ser más alto que el inicial de las hipotecas variables, lo que puede resultar en pagos mensuales más elevados

No te beneficias de las posibles bajadas en los tipos de interés.

Hipoteca Variable

La hipoteca a tipo variable ajusta su interés periódicamente según un índice de referencia, generalmente el Euribor. Esto implica que tus cuotas pueden aumentar o disminuir en función de las condiciones del mercado.

FechaEuribor a 12 meses (%)
01-02-20243.505 %
01-01-20243.532 %
01-12-20233.902 %
01-11-20234.044 %
01-10-20234.198 %
01-09-20234.055 %
01-08-20234.076 %
01-07-20234.145 %
01-06-20233.875 %
01-05-20233.822 %

Si bien esta opción puede resultar más económica en períodos de bajos tipos de interés, también conlleva un mayor riesgo y una incertidumbre que no todos están dispuestos a asumir.

Ventajas:

Inicialmente, puede ofrecer tipos de interés más bajos que las hipotecas fijas, lo que se traduce en cuotas más bajas.

Posibilidad de beneficiarse si los tipos de interés bajan, reduciendo el coste total del préstamo.

Desventajas:

Incertidumbre sobre el coste futuro de la hipoteca, ya que las cuotas pueden aumentar si suben los tipos de interés.

Mayor dificultad para planificar tu economía a largo plazo debido a la variabilidad de las cuotas.

Hipoteca Mixta

La hipoteca mixta intenta ofrecer lo mejor de ambos mundos. Durante los primeros años, el interés es fijo, ofreciendo estabilidad en las cuotas. Pasado este periodo inicial, el interés se convierte en variable, ajustándose al índice de referencia elegido.

Esta opción puede ser atractiva para quienes esperan cambios positivos en su situación financiera o en el mercado a medio plazo.

Ventajas:

Ofrece un período inicial de estabilidad con un tipo de interés fijo, lo que facilita la planificación financiera a corto y medio plazo.

Posibilidad de beneficiarse de bajadas en los tipos de interés en la parte variable del préstamo.

Desventajas:

Complejidad del producto, que puede dificultar entender el impacto real en el coste total del préstamo.

Riesgo de enfrentar cuotas más altas en el futuro si los tipos de interés aumentan cuando la hipoteca se convierte a tipo variable.

¿Es mejor hipoteca fija o variable?

El gran debate.

El contexto lo es todo: la elección entre una hipoteca fija y una variable no tiene una respuesta única, ya que depende en gran medida de tu situación personal, tus preferencias y, sobre todo, del contexto económico.

  • Hipoteca fija: Si buscas tranquilidad y previsibilidad, especialmente en un entorno de tipos de interés bajos, bloquear una tasa fija puede ser la decisión más acertada. Es ideal para quienes tienen un presupuesto ajustado y prefieren evitar el riesgo de incremento en las cuotas.
  • Hipoteca variable: En cambio, si los tipos de interés están altos, pero se espera que disminuyan, o si tienes una capacidad económica que te permite asumir ciertos riesgos, optar por una variable podría resultar más beneficioso a largo plazo. Esta elección se alinea con perfiles más flexibles y aquellos que buscan aprovechar las condiciones favorables del mercado.

¿Hay una decisión adecuada? Pues realmente no de manera universal. El que defiende el tipo variable puede decir, por ejemplo, que puede aprovechar la diferencia de coste (en los momentos de tipos favorables) para invertir esa diferencia y hacer que su dinero rinda más, y tiene razón.

Pero, el que defiende el tipo fijo, puede decir que el coste superior (a veces) le protege de subidas como las que han experimentado los tipos de interés en los últimos años, además de aportar un coste fijo que permite planificar mejor las finanzas personales, y también tendrá razón.

La clave para tomar la decisión correcta radica en una cuidadosa evaluación de tu situación financiera, tus expectativas futuras y un análisis detallado del entorno económico. No existe una opción universalmente mejor; lo que realmente importa es que la elección refleje tus necesidades, tus objetivos a largo plazo y tu tolerancia al riesgo.

Factores a considerar al elegir una hipoteca

Como ya hemos visto, elegir la hipoteca adecuada va más allá de decidir entre un interés fijo o variable.

Hay una serie de factores que debes tener en cuenta para asegurarte de que tu decisión se ajusta a tus necesidades y objetivos financieros a largo plazo.

factores para elegir hipoteca

Tasas de interés

Las tasas de interés son, sin duda, uno de los elementos más críticos a considerar, ya que determinan el coste total de tu préstamo. Una tasa ligeramente más baja puede significar un ahorro significativo a lo largo de la vida de tu hipoteca.

Es crucial comparar las ofertas de diferentes entidades y no dejarse llevar únicamente por la tasa inicial, sino evaluar el coste total del préstamo.

Gastos y comisiones

Las hipotecas vienen acompañadas de diversos gastos y comisiones que pueden incrementar considerablemente el coste total del préstamo.

Algunas entidades ofrecen hipotecas con menores comisiones a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta, lo cual puede ser más beneficioso dependiendo de tu situación.

Principales comisiones en hipotecas (algunas ya desaparecidas para el usuario):

➡️ Comisión de apertura: Es la única comisión que debe afrontar un cliente al formalizar el préstamo hipotecario con el banco. Esta comisión engloba los gastos de estudio y gestión, así como los de formalización del préstamo.

➡️ Comisión de estudio y gestión: Antes de la nueva ley hipotecaria, esta comisión cubría los costos del banco por realizar las comprobaciones o análisis necesarios para verificar la viabilidad de la operación en función de la solvencia del solicitante. Con la actual ley, estos gastos se incluyen en la comisión de apertura.

➡️ Comisión por gastos de formalización: Era un porcentaje que el banco cobraba por formalizar el préstamo y se pagaba en el momento de la concesión. Actualmente, esta comisión también se incluye dentro de la comisión de apertura.

Comisión de amortización anticipada

Esta comisión se aplica cuando se amortiza parte o el total de la deuda antes de que finalice el plazo de amortización acordado. La Ley Hipotecaria de 2019 ha reducido esta comisión considerablemente.

➜ Para hipotecas variables, si la amortización se produce en los tres primeros años, la comisión puede ser hasta un 0,25% del capital amortizado; si se produce en los cinco primeros años, desciende al 0,15%.

➜ Para hipotecas a tipo fijo, si la amortización se realiza durante los 10 primeros años, la comisión máxima será de un 2% del capital reembolsado y, pasado esos 10 años, desciende a un máximo de un 1,5%.

🔍 Por cierto, el Banco de España anunció en enero de 2024 ventajas para los titulares de hipotecas, permitiendo cambiar de hipoteca variable a fijo o mixto y realizar amortizaciones anticipadas sin comisiones durante ese año. Esta medida aplica también a las hipotecas mixtas con un primer tramo de al menos tres años.

Se establece un límite del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente como comisión máxima por amortización anticipada durante los primeros tres años del préstamo. Pasado este tiempo, no se podrán cobrar comisiones por novación o subrogación que impliquen cambio a tipo fijo o mixto.

Productos vinculados

Este es un tema algo controvertido; muchas entidades financieras ofrecen tasas de interés reducidas a cambio de la contratación de productos adicionales, como seguros de vida, de hogar, o planes de pensiones.

Aunque estos productos pueden tener sus propios beneficios, es importante evaluar si realmente necesitas estos servicios y si el coste total (hipoteca más productos vinculados) sigue siendo competitivo.

En no pocas ocasiones, la suma de los costes (y la obligación de permanencia) no compensa la rebaja de los tipos de interés. Lo ideal es que, en primer lugar, valores si necesitas o no los productos vinculados que se te ofrecen. En segundo lugar, calcula el coste de esos productos contratados en otras entidades.

Si la diferencia justifica la vinculación, puede ser interesante, pero, como te digo, no siempre es así y puede ser una mala idea que te aporte más gastos y cierta “cautividad” con la entidad.

Los productos más habituales en estas vinculaciones son:

  • Seguros de vida
  • Seguros de hogar
  • Aportaciones a productos de ahorro o inversión
  • Domiciliaciones de nóminas y recibos

🔍 En España, si tienes una hipoteca, la ley te exige tener al menos un seguro de daños que cubra incendios. Pero recuerda, el banco no puede obligarte a contratar este seguro con ellos o con una aseguradora en particular. Tienes total libertad para elegir la póliza que mejor se ajuste a tus necesidades.

Flexibilidad y condiciones de amortización

La vida da muchas vueltas y tu situación financiera puede cambiar. Por ello, es importante considerar la flexibilidad que la hipoteca te ofrece.

Algunas preguntas clave son: ¿Puedo realizar amortizaciones anticipadas sin comisiones? ¿Existe la posibilidad de modificar las condiciones del préstamo, como el plazo o el tipo de interés, en el futuro? Estas opciones pueden ser muy valiosas a lo largo del tiempo.

Cómo comparar ofertas de hipotecas

Una vez que tienes claro qué tipo de hipoteca buscas y qué factores son importantes para ti, el siguiente paso es comparar las ofertas disponibles en el mercado. Este proceso puede parecer abrumador, pero con el enfoque correcto, puedes simplificarlo y asegurarte de tomar la mejor decisión.

comisiones por hipoteca

Utiliza herramientas de comparación

Hoy en día, existen numerosas herramientas y plataformas online que te permiten comparar hipotecas de diferentes entidades financieras de manera rápida y sencilla.

Estas herramientas te permiten filtrar por tipo de interés, plazo, comisiones y otros factores relevantes, facilitando una visión clara de las opciones que mejor se ajustan a tus necesidades.

Lee la letra pequeña

Es crucial leer detenidamente todos los términos y condiciones de cada oferta. La letra pequeña puede esconder cláusulas importantes que afectan el coste total del préstamo o tu flexibilidad para realizar cambios en el futuro.

Presta especial atención a las comisiones por amortización anticipada, posibles penalizaciones y requisitos de vinculación con la entidad.

Consulta opiniones y experiencias

Buscar opiniones y experiencias de otros usuarios puede ofrecerte una perspectiva valiosa sobre el trato de la entidad financiera con sus clientes, la facilidad para gestionar la hipoteca y cómo han respondido ante situaciones complicadas. Foros especializados, redes sociales y sitios de reseñas pueden ser fuentes útiles de información.

Llegados a este punto, hemos recorrido juntos el camino que te prepara para elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades y circunstancias. Desde comprender los distintos tipos de hipotecas y los factores cruciales a considerar, hasta prepararte adecuadamente para la solicitud, el objetivo ha sido dotarte de las herramientas y el conocimiento necesarios para tomar una decisión informada.

En resumen…

Recuerda, la elección de una hipoteca es una decisión que te acompañará durante una buena parte de tu vida.

Por ello, es esencial que te tomes el tiempo necesario para evaluar tus opciones, comparar ofertas y, sobre todo, reflexionar sobre tus necesidades y planes a futuro. No hay una respuesta única para todos; lo que funciona para una persona puede no ser lo mejor para otra.

Además, nunca subestimes el valor de la preparación y la información. Estar bien informado y preparado te coloca en una posición de fuerza, permitiéndote negociar no solo las mejores condiciones posibles sino también entender completamente las implicaciones de tu decisión.


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