¿Cuánto tributa el alquiler de un piso?

Una de las claves para calcular la rentabilidad de un alquiler son los impuestos que vas a pagar como arrendador.

Saber cuánto tributa el alquiler de un piso y qué parte de tus ingresos tendrás que pagar a Hacienda te dará una idea exacta de tu beneficio real y evitará que te lleves un susto al hacer la declaración de la renta.

Además, una vez sepas cómo funciona la fiscalidad del arrendamiento de inmuebles podrás incluso ajustarla para pagar menos impuesto por tu vivienda alquilada.

¿Es obligatorio declarar el alquiler en el IRPF?

Hacienda siempre quiere su parte del pastel y con el alquiler no es diferente. En otras palabras, hay que declarar el alquiler en la renta y no hacerlo es motivo de sanción.

🧾 Si alquilas tu casa y no lo declaras, la Agencia Tributaria (AEAT) te puede sancionar con un recargo de entre el 50% y el 150% sobre la cantidad que deberías de haber pagado en el IRPF. Para que lo entiendas mejor, tendrás que pagar los impuestos que te correspondían por el alquiler y, además, el recargo.

🤔 ¿Cómo puede averiguar Hacienda que alquilas tu casa? De muchas formas, pero la más habitual es porque tu inquilino necesita indicar en el IRPF cuál es su domicilio y lo normal es que incluya la casa en la que vive alquilado.

También puede averiguarlo por las transferencias recurrentes para el pago del alquiler.

¿Cómo tributa el alquiler de un piso en la renta?

La fiscalidad del alquiler es mucho más sencilla de lo que piensas y también bastante menos gravosa. Dependiendo del tipo de arrendamiento, solo pagarás un 50% del rendimiento neto en el IRPF, por lo que dejar de declarar ese dinero no merecerá la pena.

👉 El alquiler de un piso tiene su propio apartado en el IRPF. Tributa como rendimiento de capital inmobiliario.

De forma resumida, al hacer la renta tendrás que:

1️⃣ Sumar los ingresos del alquiler y restar los gastos deducibles del arrendamiento que veremos en detalle más adelante.

2️⃣ Sobre la cantidad resultante podrías aplicar una serie de reducciones en función del tipo de alquiler.

3️⃣ El resultado final constituirá la renta inmobiliaria que se sumará a la base general del IRPF y tributará según los tramos generales, junto con tu salario, entre otros ingresos.

Los tramos de IRPF son los siguientes:

• Tramo 1: 0€ a 12.450€ = 19%
• Tramo 2: 12.451€ a 20.200 € = 24%
• Tramo 3: 20.201€ a 35.200 € = 30%
• Tramo 4: 35201€ a 60.000€ = 37%
• Tramo 5: 60.001€ a 300.000€ = 45%
• Tramo 6: Más de 300.000€ = 47%

Estos tramos se aplican de forma progresiva.

💭 Ejemplo. Si tu base imponible es de 25.000€ no pagarás un 30% o 7.500€ al hacer la renta, en lugar de eso pagarás 5.665,5€ distribuidos de la siguiente forma:

¿Y el IVA? ➜ Los pisos alquilados como vivienda están exentos de IVA, lo que incluye por ahora los pisos en alquiler, salvo para los servicios de restauración y hostelería (si pones un limpiador todos los días, por ejemplo).

En el resto de casos habrá que incluir IVA en el alquiler. Esto afecta sobre todo al alquiler de pisos como oficina o despacho.

🧾 ¿Cómo incluir el alquiler en la declaración de la renta?

Ahora que ya conoces las bases sobre cómo tributa al alquiler de un piso en la renta, vamos a ver en detalle cada uno de los pasos.

¿Cuánto ganas con el alquiler?

Esta es la parte más fácil de todo el cálculo: sumar los ingresos del arrendamiento.

Eso constituirá la base sobre la que empezar a calcular los impuestos del alquiler.

Al hacer la renta también tendrás que:

➡️ Identificar tu vivienda e indicar que está en alquiler dentro del apartado C de la renta referido a Bienes inmuebles. Lo más normal es que la vivienda aparezca directamente dentro de tus datos fiscales. Además, Hacienda te preguntará cuántos días ha estado alquilado (ahora entenderás por qué).

➡️ Identificar al inquilino con su NIF, que Hacienda utilizará para cruzar los datos de ambas declaraciones por si incluyes una cantidad de alquiler inferior a la real, por ejemplo.

¿Qué gastos son deducibles en el alquiler?

Este es el apartado clave para pagar menos impuestos por alquilar tu piso. Al dinero que cobras, podrás restar buena parte de los gastos del arrendamiento, aunque debes tener claro cuáles y hasta qué límites.

🤔 ¿Qué gastos puedes desgravar del alquiler?

Los siguientes:

• Tasas e impuestos. El IBI, la tasa de basura y el resto de impuestos asociados a la casa se pueden deducir de los ingresos siempre que los pagues tú.
• Los intereses de la hipoteca. Podrás desgravar los intereses del préstamo hipotecario, pero no el capital amortizado. Aquí también podrás restar las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca.
• Gastos de comunidad y derramas, siempre que seas tú quien las pague y no el inquilino. Aquí también podrás incluir los gastos de administración, portería y cualquier otra cantidad devengada por terceros como consecuencia de servicios personales, que es como los llama Hacienda.

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• Gastos de mantenimiento y conservación. Las reparaciones son deducibles, aunque no así las obras de ampliación y mejora. Y es que, desde un punto de vista fiscal, puedes desgravar cosas como pintar la casa, arreglar un grifo e incluso cambiar una lavadora, siempre que no mejoren lo que ya había.

💭 Ejemplo. Es posible desgravar el cambio de las ventanas, siempre que sea por unas similares. Hacienda no te permitirá deducir la ventana de seguridad o una obra en la que cambias la distribución de la vivienda. Estos gastos los podrás deducir después si en algún momento vendes la casa.

• Mobiliario y electrodomésticos. En realidad, puedes desgravar la amortización de bienes muebles, que incluye los enseres de la casa. El porcentaje a deducir será de hasta un 10% del coste anual durante un máximo de 20 años, aunque lo normal es un 10% durante 10 años. Eso sí, asegúrate de digitalizar las facturas porque las necesitarás si te hacen una inspección al décimo año e incluso 4 años después de la última amortización.
• Suministros del hogar, como la luz, el agua o internet siempre que seas tú quien los pagues.
• Seguros. Como arrendador podrás restar también los seguros que tengas contratados para la vivienda. Esto incluye desde el seguro de hogar hasta el seguro de protección de alquileres. Si todavía no tienes contratada una póliza para la vivienda, aquí puedes ver los mejores seguros de hogar.

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• Amortización de la vivienda. Este es el punto más complicado de entender y aplicar. Hacienda permite restar las cantidades destinadas a amortizar los bienes inmuebles, algo así como la pérdida de valor del piso. Lo hace a razón de un 3% del valor de compra excluido el precio del suelo y el propio programa Renta web de Hacienda se encarga de hacer el cálculo.
• Gastos de formalización del contrato en caso de haberlos.
• Gastos de defensa jurídica si has tenido que contratar a un abogado por cualquier tema relacionado con el piso.
• Saldos de dudoso cobro, que se refiere al dinero que te han dejado de pagar. Eso sí, para poder imputarlos es necesario que el deudor esté en concurso de acreedores o que hayan pasado más de 6 meses desde que intentaste cobrar el dinero. Además, si después te pagan tendrás que sumarlo como ingreso el ejercicio en que se produzca el pago.

👀 Hay una regla de oro al imputar estos gastos: solo puedes hacerlo por el tiempo que el piso ha estado alquilado.

Los gastos de hipoteca, comunidad o la amortización del inmueble solo se restan durante el alquiler. Por eso mismo, Hacienda te pregunta directamente en la declaración cuántos días ha permanecido el piso alquilado y vacío.

Esto es especialmente importante para los pisos de alquiler vacacional.

😧 Además de no poder restar gastos, el periodo que el piso no haya estado arrendado constituirá una imputación de renta inmobiliaria.

¿Y eso qué quiere decir? ➜ Que tendrás que pagar más impuestos.

Todo piso vacío que no sea tu vivienda habitual genera este tipo de renta, que suma entre un 1,1% y un 2% del valor catastral del inmueble a la base general del IRPF.

Esta es la forma que tiene Hacienda de incentivar los alquileres y de recaudar. Según su criterio, el hecho de tener la casa vacía te da la posibilidad de obtener ese ingreso, si lo haces o no ya será cosa tuya, pero Hacienda cobrará de todas formas.

Esta imputación de renta inmobiliaria es la cantidad mínima por la que deberías alquilar un piso a familiares si no quieres perder dinero por hacerlo.

Reducciones en el alquiler de pisos

La diferencia entre ingresos y deducciones no es la cantidad sobre la que pagarás impuestos. Antes podrás aplicar las reducciones sobre el arrendamiento, que dependen del tipo de alquiler que tengas.

Son las siguientes:

• Reducción del 90% si alquilas un piso en una zona de mercado tensionado, siempre que rebajes el precio un 5% frente a la renta del anterior contrato. Eso sí, antes de hacerlo asegúrate de que la comunidad autónoma y el ayuntamiento cuentan con zonas tensionadas declaradas. A día de hoy pocos lo hacen.
• Reducción del 70% para el alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años si la vivienda se encuentre en una zona tensionada.
• Reducción del 60% si has reformado el piso hasta dos años antes de ponerlo en alquiler. Eso sí, tendrás que guardar los recibos de las obras.
• 50% de reducción general por alquiler para vivienda habitual (antes de 2024 era del 60%).

Esas reducciones ayudan a que pagues muchos menos impuestos por el alquiler y es uno de los mayores hándicaps del alquiler por habitaciones.

Sin embargo, puedes seguir aplicándolas si haces correctamente los contratos de arrendamiento del alquiler por habitaciones.

💭 Ejemplo. Si el rendimiento neto del alquiler es de 10.000€ y se trata de una vivienda habitual, podrás aplicar la reducción del 50% y solo sumarás 5.000€ a la renta en lugar de 10.000€.

Sumar el resultado a la base general de la renta

Para terminar, solo tendrás que sumar la cifra resultante a la base general de la renta y aplicar los tramos de IRPF que has visto.

El dinero del alquiler se sumará a tu salario o tu pensión al hacer el IRPF, por lo que se puede decir que tributa a tu tipo marginal o máximo. Al ser un ingreso adicional, pagarás ese porcentaje extra, igual que sucede al recuperar el plan de pensiones.

Si te interesa el tema del plan de pensiones, aquí te dejo los trucos más efectivos para rescatar el plan de pensiones y pagar menos impuestos 👇

En resumen, que los impuestos por alquilar el piso dependen principalmente del resto de tus ingresos.

¿Cuántos impuestos se pagan por alquilar tu vivienda? Un ejemplo

Para terminar de entender cuánto tributa el alquiler de un piso, nada como un ejemplo práctico.

Estas serían las cifras de partida:

• Vivienda alquilada como vivienda habitual.
• Ingresos por alquiler: 1.000€ al mes o 12.000€ al año.
• Hipoteca: 75€ de intereses al mes o 900€ al año.
• Seguro de hogar y de protección del alquiler: 550€.
• Gastos de comunidad: 75€ al mes o 900€ al año.
• IBI y tasa de basuras: 650€
• Gastos de conservación: 350€
• Amortización del inmueble: 90€
• Base imponible general del contribuyente: 25.000€ (salario menos

Ahora vamos a ver cómo se calculan los impuestos del arrendamiento en el IRPF.

1️⃣ Restar los gastos a los ingresos ⇒ 12.000€ – 3.440€ = 8.560€.

2️⃣ Aplicar la reducción del 50% ⇒ 8.560€ * 0,5 = 4.280€.

3️⃣ Sumar a la base imponible ⇒ 25.000€ + 4.280€ = 29.280€.

4️⃣ Sobre esa cantidad se aplican los tramos de IRPF ⇒ Resultado a pagar, 6949,5€ de los que 1.284€ serían por el alquiler (esos 4.280€ a un tipo del 30%).

Esta sería la distribución tramo por tramo:

🧐 Preguntas frecuentes sobre el alquiler en la renta

Hasta aquí hemos visto la tributación básica del alquiler de casas, pero hay casos particulares que te interesa conocer.

¿Qué pasa si has vivido la mitad del año en la casa y la otra mitad está alquilada?

Este es un caso relativamente habitual cuando pones tu vivienda habitual en alquiler y te vas a vivir a otro piso.

La primera duda al respecto es qué vivienda poner como tu domicilio fiscal en la renta. La respuesta es la casa donde vivas a 31 de diciembre.

¿Y si venías desgravando por la compra de vivienda habitual? Podrás seguir haciéndolo durante el tiempo que residiste en el piso. Si fueron cuatro meses, podrás imputar la hipoteca de ese periodo.

¿Cómo tributa el tiempo en que la casa no está alquilada?

El tiempo en que tu piso no esté alquilado también tributa en el IRPF. Lo hace como una imputación de renta inmobiliaria. Eso significa que deberás pagar impuestos por tener la casa vacía.

Esta renta se calcula de la siguiente forma:

• 2% del valor catastral según el recibo del IBI.
• 1,1% en caso de valores catastrales que hayan sido revisados, modificados o determinados según la normativa posterior a 2012.

Si el piso no tiene valor catastral, se aplicará un 1,1% sobre el 50% de la mayor de las cantidades entre el precio de compra y el valor fiscal del inmueble.

¿Tributa igual el alquiler por habitaciones?

El alquiler por habitaciones tributa exactamente igual que el alquiler de una casa completa. La única diferencia es que al hacer la renta deberás incluir a cada inquilino por separado y prorratear los gastos del inmueble entre todos los inquilinos.

Por lo demás, podrás incluso aplicar la reducción por alquiler de vivienda habitual, siempre que esa habitación sea efectivamente la residencia del inquilino.

¿Cómo declarar dos alquileres en un año?

En este caso tendrás que declarar los dos alquileres por separado indicando claramente los días en que cada uno ha estado en la vivienda.

Los gastos deducibles tendrás que imputarlos también por separado para cada uno de los inquilinos. Así es como se incluye el alquiler en dos periodos distintos en el IRPF.

¿Cómo declarar el alquiler de dos propietarios?

Cuando eres copropietario de una vivienda en alquiler, tanto el rendimiento del alquiler como los gastos deducibles se dividen según el porcentaje de titularidad de la vivienda.

Al incluir los datos del piso alquilado, Hacienda te preguntará qué porcentaje de propiedad del inmueble tienes. Ese será el porcentaje de gastos e ingresos que deberás incluir.

¿Qué obras puedes desgravar en la casa alquilada?

Hacienda distingue entre dos tipos de obras o reformas:

1️⃣ Obras de mejora o inversiones. Son las que aumentan el valor de la vivienda, como aislar la casa, instalar aire acondicionado o sustituir un elemento por otro de calidad superior. Por ejemplo, cambiar una puerta normal por otra de seguridad.

2️⃣ Obras de mantenimiento y conservación. Se refieren a la sustitución de elementos deteriorados o a obras para corregir errores. Por ejemplo, cambiar la lavadora por un modelo similar, pintar la casa o cambiar el lavabo del baño.

Las obras que suponen inversión desgravan al vender tu casa y las de mantenimiento desgravan en el alquiler. Dicho de otra forma, podrás restar al alquiler los gastos de conservación, pero no las inversiones que mejoren la casa.

¿Tributa igual el alquiler de pisos vacacionales?

La fiscalidad de pisos turísticos es ligeramente distinta a la de un piso para vivienda habitual dependiendo de cómo lo alquiles. Se puede dividir en dos opciones:

1️⃣ Alquiler turístico con servicio de hospedaje

2️⃣ Alquiler turístico sin servicio de hospedaje.

Se considera servicio de hospedaje cuestiones como:

• Limpieza del apartamento durante la estancia (si lo haces antes o después de que esté alquilada, no cuenta).
• Cambio de ropa de cama y enseres de baño.
• Lavandería.
• Custodia de maletas.
• Prensa
• Restauración.

Si no ofreces estos servicios, la vivienda de alquiler vacacional tributará como acabas de ver.

Sin embargo, si ofreces estos servicios de hospedaje, tendrás que darte de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y entonces el piso tributará como actividad económica. Además, tendrás que cobrar un 10% de IVA por los servicios.

Conclusión

Tener claro cómo funcionan los impuestos del alquiler de un piso te ayudará a saber cuánto vas a ganar realmente con tu actividad y poder compararla con otras opciones de inversión.

💸 La clave para ahorrar en impuestos por alquiler pasa por ajustar bien los gastos deducibles.

Y la clave para mejorar tu rendimiento es ajustar el precio del alquiler y reducir los gastos que puedas recortar. Dos de los más importantes son los seguros de la vivienda y el coste de la hipoteca y podemos ayudarte con ambos.

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