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¿Cuánto dinero se necesita para comprar una casa en España?

Pese a que ahora de media se gana el doble que en 1990, las casas han subido casi 6 veces de precio desde 1990. Haciendo que incluso pese a ganar el doble, cueste 3 veces más pagar una vivienda que en 1990. Un dato absolutamente demoledor.

El problema de esto es que, además, la subida del precio de la compra de una vivienda también afecta al precio de alquiler.

Y mientras las personas intentan ahorrar para comprar la vivienda en propiedad, tienen también que sufrir el pago de una cantidad mensual de alquiler bastante alta que merma mucho la capacidad de ahorrar la entrada necesaria para ser propietarios algún día.

Situación actual de la vivienda

De hecho, este problema de acceso con la barrera de entrada de la vivienda se ve muy claro si hacemos la simulación de una pareja con sueldos medios en Madrid que desean comprar una casa.

EJEMPLO: En la Comunidad de Madrid vemos que el precio está en torno a los, 3170€ el m2. Es decir, una vivienda de unos 90m2 costaría unos, 3170€* 90 = 285.000€.

Suponiendo dos sueldos medios de una pareja que quieren ahorrar para comprarse una casa, vamos a ver cuanto tiempo tardarían en conseguirlo.:

  • Recordemos que para ello sería necesario ahorrar para los gastos de entrada, que son un 20% del valor de la vivienda y otro 10% para impuestos y gastos asociados a la compra.

Teniendo en cuenta que el sueldo bruto medio de la Comunidad de Madrid es de 2381€ brutos al mes y qué netos se quedan en: 1861€

Si lo multiplicamos por 2 al ser pareja nos daría unos ingresos netos de = 3722 €, y si asumimos que la pareja ahorra un 20% mensual =744 € al mes, que al año supondrían 8932€ de ahorro.

Si la vivienda media hemos dicho que cuesta unos, 285.000€, el 30% de gastos serían unos 85.500€ a ahorrar, es decir, con la tasa anual de ahorro, la pareja necesitaría 9 años y medio aproximadamente para llegar a poder dar los gastos de entrada ahorrando un 20% de sus sueldos.

Como ves, las cifras asustan… sobre todo porque el sueldo medio está inflado por los trabajadores de más edad que suelen ser los que más cobran.

Los jóvenes suelen tener salarios bastante más bajos, siendo de hecho el sueldo mediano, es decir, el más frecuente y no la media matemática, en torno a un 30% inferior, lo cual complicaría más aún los números.

Obviamente, estas cifras varían por cada comunidad, como vemos en esta tabla.

➜ Comunidades como Murcia, La Rioja, castilla, la mancha, o Extremadura, tienen precios medios de la vivienda mucho más económicos.

El problema es que en dichas comunidades no hay tanta oferta laboral y, por tanto, los jóvenes necesitan ir a ciudades como Madrid o Barcelona para optar a poder tener un trabajo.

Viendo este drama de acceso a la vivienda, la pregunta obvia que todos nos hacemos es:

¿Cómo solucionar el acceso de los jóvenes a una vivienda?

La respuesta por ahora, por parte de ayuntamientos y gobiernos, ha sido simplemente intentar poner un tope al precio del alquiler e incluso intentar obligar a los promotores de vivienda nueva a que destinen un % de las construcciones nuevas a viviendas subvencionadas.

Pero según diversos estudios de otros países donde se intentaron medidas similares, estas no parecen haber funcionado, y leyendo las conclusiones de este estudio de la prestigiosa escuela de negocios ESADE, parece que en Barcelona tampoco funcionaron.

Y es que, en este artículo, nos comentan que las medidas de limitación de alquiler tuvieron, como consecuencia, que el precio solo bajase en las viviendas más caras.

Esto debido a que sus propietarios prefirieron sacarlas a la venta en lugar de alquilarlas, pero que en las más baratas tuvieron como consecuencia lo contrario, los precios subieron;

➜ Esto ocurrió principalmente porque los caseros, que hasta ese momento no iban subiendo el alquiler a los inquilinos con los que estaban contentos, aprovecharon para subirlo dentro de los límites marcados año a año.

Además, de nuevo, menos propietarios sacaron a alquilar sus viviendas e incluso hubo más fraude y más economía sumergida, reduciendo la seguridad jurídica tanto para propietarios como para inquilinos y reduciéndose la oferta de pisos en alquiler.

También, esto tuvo como consecuencia algo inesperado y es que incluso en zonas alejadas a la ciudad, se vio incrementado el precio por la disminución de oferta en la ciudad, lo que llevó a aún aumento de demanda fuera de la propia ciudad.

En este estudio, como en casi todos los que no están influenciados por análisis políticos, se llegó a la conclusión de que:

La única manera de reducir el precio de las viviendas, tanto de alquiler como de compra, era la de sacar más vivienda al mercado.

Tanto por vía de renovación de viviendas antiguas y vía incentivos al alquiler y vía construcción de nuevas viviendas.

Y es que, de hecho, si vemos la evolución de permisos para iniciar obra nueva, observamos que están muy por debajo de la media histórica en España.

Y ahora, viendo este gráfico habría quien podría decir que la construcción de 2000 a 2008 no produjo bajada de precios, porque en esa época el precio subió muchísimo, pero la realidad es que se equivoca.

Obviamente, el nuevo stock de viviendas construidas tarda en salir al mercado y en ser absorbido.

Precisamente lo que ocurrió después de 2008 y 2009 fue que cuando todas las casas nuevas terminaron de salir al mercado, el precio se desplomó de golpe porque había muchas más casas a la venta que gente que quería comprarlas.

Esta solución, evidentemente, solo es válida para ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga u otras donde hay escasez de oferta y abundancia de demanda.

Porque en comunidades de la España vaciada hay muchísima vivienda sin ser utilizada, que de hecho, son las que se utilizan para hacer demagogia cuando se dice que los propietarios tienen sus casas sin alquilar y sin vender.

La otra parte de la solución, pasaría por intentar revivir ciudades más pequeñas y en donde lamentablemente hay muy pocas oportunidades laborales para los más jóvenes.

Consejos prácticos

Ahora bien, como ninguno de estos dos problemas está en nuestra mano resolverlos y a mí me gusta acabar todos los vídeos con un enfoque práctico y sobre todo resolutivo, quiero decirte que incluso si no tienes una vivienda en propiedad, puedes hacer las cosas bien financieramente.

  • Y es que no está nada relacionado el que en un país haya más propietarios de vivienda con la riqueza de sus habitantes.

De hecho, en esta gráfica, vemos que los países donde más porcentaje de propietarios hay, como son Rumanía, Serbia o Hungría, no son ni de lejos los países más ricos. 

De hecho, en los que menos % de propietarios hay, sí que son algunos de los países más ricos de Europa como Suiza, Alemania, Austria o Francia.

La solución para los que somos más jóvenes pasa, en mi opinión, por sustituir la mentalidad de comprar una vivienda a toda costa por la de labrar una carrera laboral exitosa y ascendente.

Sobre todo pasa por invertir en activos más productivos y rentables como son la inversión en bolsa a través de los fondos indexados en lugar de canalizar todo nuestro ahorro en la vivienda.

Si volvemos al ejemplo de la pareja que quería comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid, y en lugar de ahorrar para la entrada los 744 € mensuales, la pareja los invierte en fondos indexados, acumularía en 30 años más de 1.100.000€

Además, mantendría su libertad plena, podría mover el dinero cuando quisiese, vender pequeñas cantidades, vender la mitad y comprarse una casa y mantener medio millón invertido que seguiría creciendo, o en definitiva hacer lo que quisiese.

Creo que es importante entender que hay más alternativas que la de canalizar todo tu ahorro y descapitalizarse en una vivienda y esto es algo que lamentablemente poca gente conoce y que sin duda no nos enseñan en los colegios.

Y es que, al final, ser propietario de una vivienda también te ata mucho a un país, a una ciudad y un trabajo.

Viendo cómo está el tema con la tasa de paro tanto de adultos como jóvenes en España, la más alta de la UE, no sé si sería más inteligente cuando uno empieza a desarrollar su carrera profesional fijarse en otros países antes de querer asentarse en España.

Y es que, según esta ilustración de ElOrdenMundial.com, vemos que desde 2000 hasta 2021 los salarios en España no han ganado poder adquisitivo si los ajustamos a la inflación.

Esto es algo muy lejos de la subida del 30% experimentada en EEUU 22% en Francia o 18% en Alemania

Conclusión

Teniendo todo esto en cuenta, creo que lo que debemos hacer para por exigir a nuestros políticos que incentiven, o al menos no pongan trabas a la construcción de nuevas viviendas.

Parece claro, según todos los estudios reputados, que, o se construye más vivienda o los precios tenderán al alza a un ritmo superior al de los salarios.

Porque si además añadimos al cóctel que los ciudadanos propietarios de las viviendas son el grupo social más avanzado de edad y que son los únicos que se benefician por ley de subidas de pensiones ligadas a la inflación.

  • La conclusión es que quizás España lamentablemente no es un país para jóvenes.

Espero que este artículo te haga reflexionar y ver la importancia de invertir desde joven en activos como los fondos indexados para no depender del gobierno. O de que a los políticos les dé por permitir construir para poder ahorrar mediante la compra de una vivienda.

Por último, recuerda que aunque las cosas no pinten bonitas, si te esfuerzas, ahorras e inviertes en ti mismo, mejorando tu situación laboral y tu situación financiera, al final todo saldrá bien.

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