cómo hacer inversiones inmobiliarias

Comprar vs alquilar vivienda, ¿cuál es más inteligente?

He invertido en todo tipo de activos, pero, aun así, una pregunta siempre surge: ¿Comprar para vivir o alquilar?

Vamos a desglosarlo y te voy a dar todos los puntos que necesitas conocer de la manera más clara para ayudarte a tomar una decisión.

comprar casa para vivir o alquilar

Flexibilidad vs. Estabilidad

  1. Alquilar: Ideal si buscas flexibilidad. Puedes cambiar de lugar fácilmente, lo cual es perfecto si tu trabajo te lleva de un lado a otro o si aún estás decidiendo dónde echar raíces.
  1. Comprar: Es para quienes buscan estabilidad y tienen claro dónde quieren vivir a largo plazo. Recuerda, comprar implica más que pagar la hipoteca; también estás a cargo del mantenimiento y reparaciones.

Inversión a futuro vs. Libertad financiera actual

  1. Alquilar: No te ata a una hipoteca, permitiéndote invertir dinero en otros lugares. Sin embargo, el alquiler no te da un retorno de inversión directo; el dinero va al bolsillo de otra persona.
  1. Comprar: A largo plazo, podrías beneficiarte del aumento del valor de la propiedad. Eso sí, requiere un compromiso financiero inicial significativo (¡adiós, liquidez!), pero potencialmente, es una inversión que crece con el tiempo.

Responsabilidades y costes ocultos

  1. Alquilar: Generalmente, tu casero se encarga de las reparaciones mayores. Pero ojo, los caseros no son perfectos, y a veces puede ser un dolor de cabeza conseguir que reparen algo.
  1. Comprar: Prepárate para manejar todas las reparaciones tú mismo. Esto puede ser costoso y estresante, pero también te da control total sobre tu hogar. En resumen, amigo, no hay una respuesta única. Considera tu estilo de vida, tus objetivos financieros y cuánto estás dispuesto a comprometerte. ¡Aquí el truco no es qué decide el experto, sino lo que mejor te funciona a ti!
dilema de la vivienda propia

España: país con mucho “Ownership”

En la siguiente gráfica, destacamos una característica particular de España: su alto nivel de “ownership” o propiedad de viviendas.

para qué invertir en vivienda

Este fenómeno no es casualidad, sino el resultado de una cultura arraigada y políticas que históricamente han favorecido la compra sobre el alquiler. La idea de poseer una casa se asocia con éxito y estabilidad en la mentalidad española.

Sin embargo, esto conlleva ciertas repercusiones económicas, como una menor movilidad laboral y una gran parte de los ahorros personales y familiares atados a bienes inmuebles. Aunque esta tendencia es fuerte, las nuevas generaciones empiezan a explorar la flexibilidad que ofrece el alquiler.

➤ Comparándolo con la renta media:

comparativo de renta media

¡Vamos a hablar claro, amigo! La decisión entre comprar y alquilar lleva consigo varios gastos que, seamos honestos, nunca recuperarás. Así es la vida, pero estar informado es clave. ✔️

Gastos inherentes a la compra de una vivienda

Al comprar:

  • Hipoteca: No es solo el capital lo que pagas; el interés es un coste que mucha gente pasa por alto al comparar con el alquiler. Ese dinero, lamentablemente, no lo ves de vuelta.
  • Impuestos y más impuestos: Desde el IBI hasta los impuestos por basuras, estos costes anuales son una constante que no puedes evitar.
  • Mantenimiento: ¿Se rompió el calentador? ¿Problemas con el tejado? Eso está en tu bolsillo, y a veces los costes pueden ser astronómicos.
  • Reformas: Aunque las mejoras temporales pueden hacer que tu hogar sea un espacio más agradable, rara vez recuperarás la totalidad de esta inversión.
  • Costes de “upgrade”: Si decides expandir o hacer mejoras significativas, eso cuesta. Y, a veces, el mercado no reconoce ese valor extra cuando vendes.
  • Capital de entrada: Ese gran desembolso inicial podría haberse invertido en otra parte, generando más ingresos. Es el coste de oportunidad, y sí, duele.
  • Al alquilar:
  • Alquiler: Este es el gran elefante en la habitación. Pagas mes a mes, y ese dinero no vuelve. Ofrece libertad, sí, pero también es un gasto constante sin retorno de inversión.

¡A ver, pongámonos serios con los números!

Si hablamos de apreciación, el real estate generalmente crece un 2%, mientras que las acciones o stocks pueden subir un 8%. Ahí ya tienes un coste de oportunidad.

¿Por qué? Porque la diferencia del 6% es dinero que podrías haber ganado si hubieras invertido en bolsa en lugar de en una casa.

Si estás pensando en invertir en acciones o en un fondo indexado, prueba My Investor (pulsando aquí) para invertir sin comisiones o con las más bajas posibles.

Ahora, si estás pagando 950€ de alquiler, pero podrías comprar un piso similar por 300.000€, hay mucho que reflexionar. ¿Inmovilizas tu capital en un bien que aprecia más lento, o te mantienes líquido y potencialmente ganas más con otras inversiones?

⭐️ Piénsalo, porque cada porcentaje cuenta a largo plazo. Un piso de 300.000€, apreciando al 2% anual, se valorará en unos 543.000€ tras 30 años. Un crecimiento lento, pero constante. 60.000 euros de entrada a 30 años al 8% se convierten en unos 600.000 euros.

cómo invertir en una vivienda
ejemplo de inversión en vivienda

Costes mensuales

Entender los costes mensuales de tener una casa es crucial. No es solo la hipoteca, hay más gastos involucrados:

  • Hipoteca: Digamos, 865€ al mes. Eso ya es un buen pellizco.
  • Impuestos anuales: Un 0,3% del valor de la casa, aproximadamente. Eso son unos 80€ al mes.
  • Comunidad de propietarios: Prepara otros 100€, y no olvides las derramas. ¡Esas pueden aparecer en el momento menos esperado!
  • Reformas puntuales: A lo largo de 30 años, probablemente harás reformas. Si gastas un 10% del valor del piso, eso es un extra de 90€ al mes.
  • Seguro: Otros 20€ que vuelan de tu cartera cada mes.
  • Amueblar: Hacer de tu casa un hogar cuesta. Si gastas otro 10%, estamos hablando de 90€ adicionales mensuales.

Ahora, súmalo todo: estamos hablando de unos 1245€ MENSUALES.

En contraste, alquilar te costaría 950€. Esa diferencia de 300€ no es moco de pavo. Si inviertes ese extra en el mercado de valores, especialmente considerando la apreciación promedio de las acciones, podrías estar viendo un crecimiento significativo de tus ahorros.

⭐️ Imagina sumar esos 300€ a tu aportación inicial y dejar que el interés compuesto haga su magia. ¡BOOM!

Así que, antes de decidir, piensa en el panorama completo. A veces, pagar más al mes no significa necesariamente una mejor inversión a largo plazo. ¡Tu futuro yo te lo agradecerá!

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Pasas a tener casi el doble de patrimonio a los 30 años que si hubieras comprado la casa. Con este patrimonio puedes hacer un montón de cosas; la regla del 4% a 40.000€ al año.  ¡Prueba mi calculadora para el interés compuesto y haz tus propios cálculos!

Pero es que además, durante estos 30 años, si te llega un vecino ruidoso, o tu vecindario empeora, tu simplemente puedes mudarte. Si la caldera se estropea el casero te la arregla.

Si te surge una oportunidad en la otra punta del mundo, te vas sin problemas. Y sobre todo no tienes deuda, que te permitiría quizá si endeudarte, pero para comprar para alquilar si es que tantas ganas tienes de un piso como inversión.

O simplemente si te va mucho mejor económicamente, te alquilas una casa más cara, sin tener que vender la tuya con los gastos y los problemas que supone (impuestos, operación inmobiliaria complicada el comprar una casa cuando tienes que vender la tuya…)

En resumen…

En definitiva, comprar para vivir jamás puede considerarse una inversión, y en la mayoría de los casos incluso sale más a cuenta cuando se tienen todos los gastos alquilar que comprar, eso sí, invirtiendo y ahorrando todos los meses ese dinero extra en buenos fondos indexados.

Yo últimamente prefiero invertir la mayoría de mi dinero en fondos indexados y olvidarte de las viviendas. Recuerda javilinares.com ofrecemos una formación para aprender a invertir y organizar tus finanzas personales.

Esto es una simplificación, pero espero que sirva para abrirte la mente, no en todas las ciudades, ni en todos los casos aplica por igual, está tomado teniendo en cuenta datos objetivos de hace más de 100 años y esto tiene en cuenta una media de periodos donde los precios están más altos, y otra más bajos, pero te sirve para hacerte una idea de lo que te puede pasar en 30 años.

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Además, no he tenido en cuenta otra cosa que pasa en el 90% de las situaciones. Cuando alguien compra una casa, normalmente siempre tiende a cogerse la mejor que se puede permitir, endeudándose más y comprando los mejores muebles, esto hace que el coste sea aún más superior y no lo tengo en cuenta en mis simulaciones.

Aún y así no digo que nunca haya que comprar, personalmente en unos años espero comprarme una casa, pero lo hago teniendo en cuenta que es un GASTO enorme y no justificable financieramente. Y solo lo haré cuando mi portafolio de inversión sea más grande del coste de la casa que quiero comprar.

Respecto a esto Warren Buffett en una de sus conferencias de berkshire hathaway, dijo que solo tenía sentido comprar una casa cuando la entrada de la casa fuese el 10% de tu patrimonio.

¿Quieres invertir con buenas condiciones?

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