La oferta de alquiler por habitaciones ha crecido un 42% en el último año como solución a la nueva legislación de los alquileres y una fórmula de obtener una rentabilidad adicional por la inversión.
Si te estás planteando comprar casa para alquiler por habitaciones, en las siguientes líneas resolverás todas las dudas legales sobre cómo hacerlo y verás X consejos prácticos para empezar con buen pie.
🤔 ¿En qué consiste el alquiler por habitaciones?
Lo primero siempre es aclarar términos. Podemos definir el alquiler por habitaciones como un modelo de arrendamiento con el que compras una casa para alquilar sus habitaciones individualmente en lugar de alquilar la casa completa.
🏠 A partir de ahí, se puede reformar la vivienda entera para adaptarla a este tipo de alquiler, convertir el salón en una habitación, alquilar solo a estudiantes…
Lo que quieras, pero comprar casa para alquilar por habitaciones consiste en lo que acabas de ver.
🧑⚖️ ¿Es legal alquilar por habitaciones?
👍 Sí, es absolutamente legal alquilar una habitación o una casa entera por habitaciones. Así lo recogen el artículo 1.554 del Código Civil y siguientes.
Se puede alquilar por habituaciones cualquier tipo de vivienda, incluso tu propia casa o una vivienda hipotecada.
🟢 Consideraciones legales sobre el alquiler por habitaciones
Más allá de saber que puedes comprar para alquilar por habitaciones, es importante conocer la normativa vigente sobre este tipo de arrendamientos, que son ligeramente distintos de uno normal.
También necesitarás tener en cuenta los aspectos legales de comprar casa que pueden afectar a tu inversión. Estos son los más relevantes.
👉 Blinda la compra de la casa y el contrato de compra-venta
Esto no cambia en absoluto frente a la compra de tu primera vivienda.
Uno de los errores más repetidos al adquirir un inmueble es olvidarse de trámites clave que aseguren la compra como:
● Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el dueño de la vivienda, si tiene cargas y su composición real.
● Firmar un contrato de arras que te proteja a ti y no solo al vendedor.
● No informarse sobre posibles derramas en el edificio.
● No pensar de antemano en la hipoteca.
Al final, se trata de que la propia compraventa vaya bien y sin sobresaltos.
Recuerda que si necesitas ayuda con la hipoteca, como broker hipotecario, te podemos ayudar a conseguir financiación en mejores condiciones y, si ya tienes una hipoteca, a mejorarla.
👉 Revisa la normativa de la comunidad si quieres hacer reformas
Según datos de Idealista, una vivienda adaptada para alquilar por habitaciones puede incrementar en un 20% la rentabilidad frente a otra que no lo está.
🚧 La traducción práctica es que puede que te interese hacer reformas en la vivienda. Lo idóneo es que preguntes qué cambios permite la comunidad de vecinos antes de comprar la vivienda. Así te evitarás sustos y desviaciones en el rendimiento que tenías en mente.
Y lo mismo con el propio alquiler por habitaciones, ya que hay comunidades de vecinos que lo prohíben específicamente.
🧐 Conoce el contrato para alquilar por habitaciones
Una de las particularidades de este modelo es el contrato. Para empezar, lo normal es tener uno para cada inquilino frente a uno solo para todos, salvo que alquiles a estudiantes.
En el alquiler a estudiantes es habitual tener un solo contrato donde firmen todos y se hagan responsables solidarios del alquiler. Además, por supuesto, de poner a los padres como avalistas.
Puedes elegir entre dos tipos de contratos de alquiler según el tipo de arrendamiento que tengas en mente:
● Contrato según la LAU para alquileres que quieres que figuren como vivienda habitual para desgravar en el IRPF.
● Contrato según el Código Civil para alquileres temporales.
Cada uno de los dos tipos de contrato tiene sus características, ventajas y desventajas.
📝 Contrato según la LAU
La LAU es la Ley de Arrendamiento Urbano, que es la que rige los alquileres para vivienda y la mayoría de los alquileres.
✋ La LAU establece la responsabilidad del arrendador y del inquilino respecto a alquiler y fija límites en los derechos y deberes de cada uno.
⏳ Uno de los más claros es la duración del contrato, que será de un mínimo de 5 años que como casero debes respetar.
📈 También limita cuánto puede subir el alquiler cada año, entre otras muchas cosas.
Se trata de un contrato de alquiler más rígido y protector con el arrendatario. A cambio, se entiende que los alquileres bajo la LAU son alquileres de larga duración y para vivienda habitual.
¿Y esto es importante? Tiene su peso si quieres beneficiarte de la reducción del 50% en el IRPF por alquilar para vivienda habitual, aunque sea un alquiler por habitaciones.
Hacienda será más proclive a revisar un contrato por el Código Civil que uno por la LAU si incluyes la habitación como vivienda habitual del inquilino en el IRPF. También podrás defender mejor que es un alquiler de vivienda habitual si hay un contrato por la LAU.
📝 Contrato con el Código Civil
Es más flexible que el de la LAU. No te ata a alquilar durante un tiempo concreto, ni entra en cómo debe ser el proceso de desahucio o la subida del alquiler.
En otras palabras, los alquileres por habitaciones con el Código Civil son más abiertos.
Además, también puedes firmar alquilares de larga estancia y como vivienda habitual con este tipo de contrato, siempre que lo hagas correctamente.
🛏 Y es que, desde un punto de vista legal, no hay nada que te impida convertir una habitación en tu residencia habitual (otra cosa es que a Hacienda no le guste).
Para que no haya problemas, tienes que dejarlo todo bien atado y especificado en el contrato. Esto es lo que debes hacer:
1️⃣ Cambiar el objeto del arrendamiento para indicar que es un alquiler de larga duración en el que la habitación constituirá la vivienda habitual del arrendatario.
2️⃣ Indicar al final que este es el domicilio a efecto de las comunicaciones entre casero e inquilino. Así, dejas claro que la habitación es el domicilio y no un lugar de paso.
Esto te dará base legal para justificar ante Hacienda que se trata de un arrendamiento como vivienda habitual.
🏠 En resumen, si quieres desgravar por vivienda habitual, el contrato con la LAU puede ahorrarte problemas. Ojo, que solo ‘puede’, porque un contrato por el Código Civil bien redactado es igualmente defendible.
🤔 ¿Qué debe incluir un contrato de alquiler por habitaciones?
Ya sea por la LAU o por el Código Civil, todos los contratos deben tener una información mínima:
1️⃣ Indicar e identificar al arrendador y al arrendatario con sus correspondientes nombres, apellidos y DNI.
2️⃣ Distinguir claramente la habitación que se va a alquilar. Lo más fácil es numerarlas y adjuntar un anexo con el plano de la vivienda donde se identifiquen las viviendas.
3️⃣ Establecer claramente la duración del contrato si se hace por el Código Civil y las condiciones o no de renovación.
4️⃣ Indicar qué servicios se incluyen dentro del contrato. Por ejemplo, si hay internet o servicios de limpieza. Si hay servicios dentro del precio del alquiler, pero si se suman después, hay que desglosarlos y establecer cómo se calcularán.
5️⃣ Fijar que no se puede subarrendar la habitación.
6️⃣ Delimitar las normas básicas de la vivienda con cuestiones como si se puede tener mascotas, traer compañía o los horarios básicos de la vivienda. En definitiva, todo lo que sea susceptible de crear conflicto y que puedas anticipar a través del contrato. Así los inquilinos sabrán a qué se atienen.
🤑 Cómo tributa el alquiler por habitaciones
Para terminar con la parte legal, es importante que tengas en cuenta los impuestos que pagarás y cómo funcionan.
Alquilar por habitaciones no cambia la fiscalidad del arrendamiento. Esto quiere decir que tributará como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF dentro de los tipos generales de la renta, sumándose a tu salario.
Los tipos son los siguientes:
- 0€ a 12.450€ = 19 %
- 451€ a 20.200€ = 24 %
- 201€ a 35.200€ = 30 %
- 201€ a 60.000€ = 37 %
- 60.01€ a 300.000€ = 45 %
- Más de 300.000€ = 47 %
La clave de la tributación del alquiler de habitaciones está en dos elementos:
1️⃣ Cómo calcular el rendimiento fiscal de la actividad.
2️⃣ Cuándo tienes que sumar IVA.
El rendimiento fiscal es la cantidad que hay que sumar al IRPF por el alquiler. Viene dado por la suma de todos los alquileres menos los gastos por alquilar. Dentro de estos gastos puedes incluir:
- Gastos de comunidad de la vivienda.
- Los impuestos como el IBI o la tasa de basuras.
- Los seguros de la vivienda y de protección del alquiler.
- Los intereses de la hipoteca (ojo, solo los intereses, no la cuota total).
- Suministros del hogar, siempre de que los pagues tú.
- Amortización de un 3% del valor de la vivienda.
- Gastos de la agencia inmobiliaria.
- Reparaciones dentro del hogar.
Además, sobre la diferencia entre ingresos y gastos podrás aplicar una reducción general del 50% si alquilas como vivienda habitual, que es por lo que te he hablado antes de ese caso.
Cuando ofrezcas servicios hoteleros, también tendrás que sumar el IVA del 10% a estos servicios y tributar por ellos.
🤓 Ventajas y desventajas del alquiler por habitaciones
Como cualquier inversión, este modelo de arrendamiento tiene sus pros y sus contras.
Las ventajas son:
✅ Mayor rentabilidad potencial. El precio por habitación es proporcionalmente más caro que el del inmueble entero.
– Ejemplo. Un piso con 3 habitaciones que puedes alquilar por 1.000€, podrás arrendarlo por 400€ habitación o 1.200€ al mes. Además, si decides alquilar también el salón, sumarás otros 400€ adicionales.
✅ Hay demanda de alquiler por habitaciones, tanto para estancias cortas como para vivienda habitual por segmentos como el de estudiantes, personas mayores o profesionales.
✅ Menor riesgo de morosidad. Alquilar por espacios es una forma de diversificar riesgos frente al impago. Y es que, puede que alguno de los inquilinos no pague, pero rara vez lo harán todos a la vez.
✅ Menor riesgo de ocupación. Por el modelo de alquiler, es más complicado que uno de los inquilinos ocupe la habituación y todavía menos que todos ocupen la vivienda. Además, en caso de ocupar la habitación, este tipo de alquiler hace más sencillo el desalojo.
En el lado contrario, las desventajas son:
La ventaja para el inversor es la potencial rentabilidad porque el precio por habitación tiende a ser más caro que el alquiler. Además se añaden servicios adicionales como limpieza. + 33% de renta.
❌ Mayor trabajo de gestión. Al final, no tienes un inquilino para todo el inmueble, tienes tantos inquilinos como habitaciones haya. Esto multiplica el trabajo de gestión y también las veces que te tocará actuar de mediador entre ellos por problemas de convivencia.
❌ Más rotación de inquilinos. Muchos de estos alquileres son de corta estancia y eso hace que la rotación sea mucho mayor, lo que multiplica de nuevo el trabajo de gestión. Además, hace que haya más periodos en los que parte de las habitaciones estén vacías.
❌ Mayor desgaste, aparejado a un mayor número de personas viviendo en la casa.
❌ Perfil de inquilino. Aunque hablaremos más delante de ellos, muchas personas que alquilan habitaciones son personas con una renta menor porque no pueden permitirse una vivienda. Sin embargo, hay alternativas como estudiantes, determinados profesionales o determinados jubilados.
🚀 Consejos para alquilar con éxito
El alquiler por espacios tiene sus particularidades y no funciona igual que un alquiler al uso.
Hay una serie de estrategias que te ayudarán a que todo funcione bien, tener siempre inquilinos o mejorar la rentabilidad.
👉 Escoge bien tus inquilinos
Es mejor una habitación vacía que mal alquilada, algo que se puede aplicar a cualquier tipo de arrendamiento.
Además de cuestiones clásicas como que sean solventes, al buscar a tus inquilinos, piensa en perfiles compatibles entre sí. Así evitarás problemas de convivencia.
💭 Ejemplo. Un grupo de médicos que trabaja en el hospital de al lado se llevará mejor que un grupo que incluya un médico, un comercial y un camarero en un pub nocturno, por ejemplo. Todos son trabajadores, pero con ritmos de vida diferentes.
Además, según tu inquilino tendrás que decorar la habitación de una forma u otra.
👉 Selecciona la ciudad y la zona adecuada
Casi tan importante como el caso anterior. Para que un alquiler por espacios funcione es mejor hacerlo en poblaciones con un mínimo de 50.000 habitantes, ya que de otra forma puede no haber demanda suficiente.
Aunque estés pensando en alquileres de larga duración, recuerda que la rotación suele ser elevada. En otras palabras, por mucho que quieras, es fácil que las personas se cansen de vivir en habitaciones, aunque ahora verás formas de evitarlo.
🏥 Piensa también en la zona donde quieres alquilar, porque será la que determine qué tipo de inquilinos atraer.
¿Quieres médicos del MIR? Prueba a comprar cerca de un hospital
¿Quieres estudiantes? Hazlo en localidades cercanas a centros universitarios.
¿Te interesan los jubilados? Busca áreas rodeadas de servicios y barrios con vida.
👉 Busca casas amplias y con buena distribución
Las ratoneras no son aptas para este modelo de negocio. Busca casas de tamaño medio o grande que, a poder ser, tengan ya una buena distribución o te permitan adaptarlas a lo que necesitas.
Recuerda que las casas adaptadas al alquiler por habitación obtienen una rentabilidad superior que las que no lo están.
👉 Pon el foco en la intimidad del inquilino
🔒 Cada habitación debería tener su propio cerrojo para que los inquilinos estén tranquilos cuando se marchan fuera de casa.
También es positivo poner un pestillo en el baño. Es importante que los arrendatarios se sientan cómodos y tengan privacidad.
👉 Piensa en cómo evitar conflictos
🧘🏻♂️ Lo último que quieres como casero es que tus inquilinos discutan y se cree un mal ambiente en la vivienda.
Hay muchas formas de evitarlo y la mayoría pasan por identificar puntos de conflicto para adelantarse a ellos. Estas son algunas ideas:
➡️ Establece unas normas mínimas de convivencia claras como horarios de descanso, si se puede fumar o no, qué visitas puede haber (e incluso si puede haber visitas)…
➡️️ Ten un ratio de 1 baño cada 2 o 3 habitaciones. No pretendas alquilar un piso de 5 habitaciones con un solo baño porque será fuente de conflictos.
➡️ Pon una lavadora grande para que no se convierta en un cuello de botella.
➡️ Haz lo mismo con la nevera e incluso piensa en poner una nevera pequeña para cada inquilino si tienes espacio.
➡️️ Usa platos de diferentes colores para cada habitación, así evitarás problemas a la hora de quién tiene que fregar qué cosas.
➡️ Incluye tú el servicio de limpieza una vez por semana para las zonas comunes. Puedes incluso ofrecerles que les limpien la habitación ese mismo día cargándoles el coste.
➡️ Pon un espejo en cada habitación, te ayudará a evitar aglomeraciones y esperas en el baño.
➡️ Crea un grupo de WhatsApp para la vivienda donde tú seas el administrador. Así estarás al tanto de lo que pasa.
Las zonas comunes pueden ser fuente de conflictos y hay quienes preferirán pisos sin salón. Además, así mejorarás la rentabilidad.
Es algo que debes valorar también en la selección de inquilinos.
👉 Decoración funcional, pero con comodidades
Una duda muy repetida es cómo decorar la vivienda y, sobre todo, las habitaciones. Lo idóneo es crear habitaciones funcionales adaptadas al perfil que quieras alquilar.
💭 Ejemplo. Si son estudiantes o médicos, necesitarán un escritorio más grande, mientras que una pareja puede preferir un sofá (si cabe).
Entre las cosas que no deberían faltar figuran:
➡️ Buen almacenamiento.
➡️ Una cama amplia, que es una de las cosas que más valoran los inquilinos.
➡️ Un escritorio.
➡️ Acceso a Internet.
También puedes añadir una televisión, sobre todo si no hay un espacio común como la sala. Las comodidades son las que atraerán a inquilinos de calidad.
Según datos de la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), una vivienda con más comodidades puede alcanzar un 30% más de ocupación, además de justificar un precio más alto.
Esto aplica tanto a las habitaciones como a las zonas comunes (electrodomésticos, por ejemplo). La clave es asegurarte que el inquilino valora todas estas comodidades adicionales.
👉 Suministros fijos
Este es un apartado que suele generar dudas. Una buena forma de solucionarlo es con una tarifa fija para cada inquilino y que solo tengan que pagar lo que supere ese consumo.
🚿 ¿Entre todos o de forma individual?
Mejor hacerlo de forma conjunta, ya que si no tendrías que instalar un contador por habitación y, además, hay gastos como el agua que son difíciles de medir.
☝️ Un truco para gestionar este dinero es guardar el dinero que no consuman un mes y utilizarlo para pagar los meses que consuman de más.
👉 Servicios para la vivienda
Aunque ya te he hablado de ellos, prefiero recordarlos aparte. Internet y limpieza deberían de estar incluidos siempre sí o sí.
Otro servicio esencial es el de reparaciones. Como arrendador estás obligado a arreglar cualquier desperfecto y en un alquiler por espacios hacerlo rápido es fundamental.
🔧 A diferencia de un arrendamiento tradicional, si una persiana se rompe, no pueden pasar varios días sin que se arregle porque la habitación es el lugar donde el inquilino pasará la mayor parte del tiempo.
A partir de ahí, puedes darle un plus con alguna plataforma de streaming que pagues por tu cuenta, como Netflix. Por apenas 18€ al mes tendrías cubierta una casa con tres habitaciones. Este es un ejemplo de cómo aportar valor y diferenciarte del resto de oferta.
Recuerda, las comodidades adicionales te ayudarán a reducir la rotación y a que los inquilinos sientan que te preocupas por ellos.
👉 Ten un contrato a prueba de bombas
Todos los servicios que acabas de ver deberían aparecer reflejados en el contrato, especialmente los de internet y limpieza.
📜 Redactar bien ese contrato, con cláusulas que reflejen la duración, normas de convivencia, formas y fecha de pago o qué hacer en caso de impagos es lo que marcará la diferencia sobre el nivel de protección que tienes como arrendador.
👉 ¿Comodidad o rentabilidad?
Por último antes de lanzarte, decide qué prefieres: menos dedicación y menor rentabilidad o prefieres más gestiones y mayor rendimiento.
Traducido: quieres menos habitaciones con menos ingresos o más habitaciones con mayores ingresos, pero también mucho más trabajo.
✅ Pasos para alquilar una vivienda por habitaciones
¿Te ha convencido el alquiler por espacios? Así es el proceso para comprar un piso para alquilar.
(PASO 1) Establece tu presupuesto
Ten claras las cifras de tu inversión.
Esto pasa por:
➡️ Saber cuánto dinero quieres o puedes invertir.
➡️ Con la calculadora de rentabilidad de alquiler podrás hacer todas las pruebas que necesites.
Al hacer números, no te olvides de los impuestos al comprar casa en España, que pueden suponer hasta un 12% más sobre el precio de la vivienda.
Lo más difícil en este punto es adelantar qué rentabilidad puedes obtener con el alquiler. Una forma sencilla de hacerlo es bucear por los portales inmobiliarios para hacerte una idea del precio medio del alquiler según el tipo de habitaciones.
💵 Cada tipo de habitación tiene su propio rango de precios. No es lo mismo una habitación exterior que una interior o habitaciones con baño propio.
(PASO 2) Piensa en qué tipo de alquiler por espacios quieres
Esto pasa principalmente por decidir qué tipo de inquilinos quieres. Algunas opciones habituales son:
- Pisos compartidos, normalmente por profesionales. Son la opción menos habitual. La ventaja es que la rotación es menor, pero a cambio suele costar más encontrar inquilinos.
- Pisos de estudiantes. Suelen alquilarse durante 10 meses, aunque puede hacerse por todo el año. Las desventajas son que el desgaste es mayor y que puedes tener problemas con los vecinos. La ventaja es que la responsabilidad del pago puede ser compartida y que puedes cerrarlo todo en un solo contrato.
- Pisos senior. Es un segmento en crecimiento. Son pisos para personas de mayor edad, muchos de ellos jubilados que no tienen vivienda y tampoco quieren ir a una residencia. La ventaja es la estabilidad de sus ingresos.
- Pisos a profesionales de temporada. Una opción muy lucrativa y, sobre todo, más sencilla de gestionar siempre que busques perfiles similares. El mayor inconveniente es la alta rotación.
- Alquiler vacacional. Además de tener una regulación más estricta, implica más tiempo y gastos de gestión y mantenimiento, además del pago de comisiones a plataformas como Airbnb.
El modelo que escojas incidirá tanto en la rentabilidad que puedes obtener como en el piso que debes buscar, que es el siguiente punto.
(PASO 3) Busca la vivienda adecuada
Con los números claros llega el momento de ponerte manos a la obra para encontrar la casa que vas a comprar para alquilar por habitaciones.
Al buscar recuerda lo que ya has visto:
➡️ Elige una zona adecuada para el perfil de inquilino que quieres. Si está cerca de universidades o centros de negocio, será más fácil de alquilar.
➡️ Fíjate en el estado del inmueble y las reformas que tendrás que hacer. En este caso, no pasa nada si hay que hacer obras porque te puede venir bien para adaptarlo al alquiler por espacios.
➡️ Evalúa posibles cambios de distribución en el piso.
Una vez hayas localizado las viviendas, negocia siempre el precio de compra. La mayoría de los pisos que verás en los portales online tiene un sobreprecio que ronda el 10%.
(PASO 4) Busca la hipoteca adecuada
Lo más habitual es que financies la adquisición de la vivienda. El dinero que necesitas para comprar casa en España con una hipoteca es del 20% del valor de la vivienda, más los impuestos y gastos añadidos, que pueden sumar otro 15%.
Y es que, la mayoría de las hipotecas financian hasta un 80% del valor de compra o de tasación de la casa.
Si tienes dudas para elegir la hipoteca, un bróker hipotecario puede ayudarte a:
- Encontrar hipotecas en mejores condiciones.
- Analizar qué tipo de hipoteca te conviene más.
- Negociar con el banco.
Además, te acompañará durante todo el proceso hasta la firma del préstamo.
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(PASO 5) Hacer las reformas de la vivienda
🧰 Antes de poner la casa en alquiler habrá que hacer las obras que tuvieses proyectadas. En este punto es importante que recuerdes que es una vivienda para alquilar y que la reforma, siendo necesaria, no es como la de tu casa.
Opta por materiales resistentes donde sea necesario y por calidades más asequibles en partes de la casa que sepas que por estética vas a tener que cambiar cada cierto tiempo.
Escoge un equipamiento adecuado según el tipo de inquilino que busques y no pierdas de vista que los inquilinos de calidad valoran las comodidades y están dispuestos a pagar por ellas.
(PASO 6) Redacta el contrato y selecciona a los inquilinos
Este es el último paso de la compra de vivienda para alquiler por espacios. Empieza por tener un contrato blindado y después pasa a seleccionar inquilinos.
Un resumen de lo que ya has visto a lo largo del artículo:
- Asegúrate de su solvencia económica.
- Busca perfiles compatibles.
- Deja claras las normas de convivencia desde el principio.
A partir de aquí ya solo te quedará alquilar la vivienda y empezar a gestionarla.
Conclusión: ¿es una buena idea comprar para alquilar por habitaciones?
Es una forma de diversificar tu cartera de inversión con inmuebles, pero quizás no sea la mejor forma de iniciarte en la inversión inmobiliaria, salvo que quieras que sea una prueba de fuego (y puede salir mal).
Su principal ventaja es que puedes obtener una rentabilidad mayor que con el alquiler tradicional. A cambio, tendrás que dedicar más tiempo a gestionar el arrendamiento.
Así que, si ya tienes experiencia en el sector, es cuestión de gustos y una opción que puedes probar.
Si acabas de empezar y te estás planteando comprar para alquilar, mejor empezar por lo sencillo para pasar después a lo más complejo.
