Te has enamorado de tu último lugar de vacaciones, eres un expatriado que vive en España o, simplemente, quieres invertir en vivienda fuera del país. En esos casos es normal que te preguntes si es posible comprar casa en el extranjero desde España.
🤔 La respuesta corta es sí. Es posible adquirir una propiedad en otro país. La respuesta larga y más adecuada, es un sí, pero… no en cualquier país del mundo ni de cualquier manera.
Si comprar casa en España ya es complicado, hacerlo en el extranjero implica una serie de trámites y precauciones adicionales que debes conocer.
¡Vamos a verlos en detalle!
¿Qué tener en cuenta al comprar una casa en el extranjero?
Antes de dar el paso para adquirir una propiedad fuera de España es importante tener claras las siguientes cuestiones.
¿Cuáles son las leyes inmobiliarias y el sistema jurídico del país?
🧑⚖️ La seguridad jurídica es clave en la inversión inmobiliaria. Las leyes sobre la propiedad son distintas en cada país, incluso dentro de la Unión Europea (UE).
Esto afecta a los trámites de compra-venta, los impuestos, licencias de obras si quieres hacer una reforma, si hay que incluir la vivienda en el Registro de la Propiedad o algo todavía más importante, como qué ocurre si no pagas la hipoteca o si alguien ocupa tu vivienda.
Nunca inviertas en una vivienda sin tenerlas claras o te puedes llevar un disgusto.
Puede que:
⇒Tengas un nivel de protección menor al que pensabas.
⇒ Necesites contratar los servicios de un notario, como ocurre en España
⇒ Estés obligado a pagar un seguro de hogar con el que no contabas.
⇒ Los trámites sean más costosos o largos que en España.
🕵️ En definitiva, que como cada país es un mundo legislativo, es importante que investigues las particularidades de donde piensas comprar casa.
Todo esto es todavía más relevante si estás comprando casa para alquilar en el extranjero. En ese caso también tendrás que tener en cuenta las leyes de arrendamiento del país.
💭 Ejemplo: En Estados Unidos la propiedad privada está muy protegida, pero los contratos de alquiler protegen también al inquilino. Como ocurre en España, no podrás entrar en la vivienda, ni recuperar tu casa bajo cualquier circunstancia.
Requisitos que debes cumplir para comprar casa como extranjero
Lo dicho en el punto anterior también aplica a este. Todos los países tienen su propia normativa sobre quién puede comprar vivienda y qué requisitos debe cumplir, igual que ocurre en España.
Algunos solo te dejarán invertir si tienes la nacionalidad del país, mientras que otros son mucho más laxos para atraer inversión.
💭 Ejemplo: Salvo los ciudadanos de la UE, el resto de personas que quieran comprar casa en Italia y no residan en el país, necesitan que exista un principio de reciprocidad. Es decir, que un italiano pueda comprar vivienda en el país donde él resisa.
Si quieres comprar casa en Estados Unidos, lo que necesitarás es un número de identificación fiscal estadounidense (ITIN), pero no hay límites en cuanto a nacionalidad ni grandes requisitos adicionales.
Impuestos que tendrás que pagar por comprar y mantener la vivienda en el extranjero
Las obligaciones tributarias cambian en cada país, tanto las que afectan a la compra-venta como los impuestos por tener casa.
El mejor ejemplo es el Impuesto sobre el Patrimonio, que solo Colombia, Noruega, España y Suiza mantienen dentro de la OCDE.
💰 Es importante conocer la carga fiscal en cada caso, porque tendrás que sumarlos al valor de compra. En España, los impuestos por comprar casa varían entre el 4% y el 10%, pero son diferentes si la casa es nueva o de segunda mano.
Con una vivienda nueva pagarás IVA y con una de segunda mano el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP que, además, depende de cada comunidad autónoma. Este panorama también te lo puedes encontrar en otros países.
Y todo esto tiene un impacto directo en tu presupuesto. Piensa que para comprar una casa de 150.000€ necesitarás tener ahorrados 15.000€ solo para hacer frente a los impuestos.
💭 Ejemplo: Los impuestos por comprar casa en Italia incluyen el Impuesto de registro o el IVA (9%-10%), el impuesto catastral, el impuesto sobre las hipotecas (en caso de necesitar una).
Además, existen diferentes bonificaciones al impuesto de registro o matriculación según el tipo de vivienda o quién compre la casa.
Después, como propietario, tendrás que hacer frente a diferentes impuestos.
1️⃣ IMU o imposta municipale única, que es un impuesto a la propiedad que supone el pago de entre un 0,4% y un 0,76% del valor catastral. Sería lo más parecido al IBI español.
2️⃣ TARI o Tassa Rifiuti, que es un impuesto para el reciclaje y gestión de residuos.
Los impuestos que deberás pagar en España
Los impuestos no se terminan en el país donde quieras comprar la casa. La Hacienda española también reclamará su parte y, en cualquier caso, te pedirá que le informes de la operación.
📄 Para empezar, tendrás que presentar el modelo D-7A ante el Ministerio de Economía en el plazo de un mes si la inversión supera los 300.000€ por inmueble.
📄 También deberás rellenar el modelo 720 de Hacienda, que es una declaración informativa de bienes e inversiones en el extranjero. Solo hay que presentarlo si superas los 50.000€ de inversiones fuera de España.
El modelo 720 se presenta una vez y después solo hay que actualizarlo cuando el patrimonio de tus inversiones e inmuebles cambie en más de 20.000€.
Además, dependiendo de los acuerdos para evitar la doble imposición, también tendrás que tributar en:
1️⃣ El Impuesto sobre el Patrimonio por el valor de la casa que has comprado en otro país. Y es que, este tributo tiene en cuenta todas tus propiedades, estén donde estén.
2️⃣ El Impuesto sobre las Grandes Fortunas, que se aplica a quienes tributan en el Impuesto sobre el Patrimonio con cuota a pagar.
3️⃣ El IRPF o impuesto sobre la renta, donde tendrá que incluir el dinero recibido del alquiler como si estuviese en España, así como la plusvalía en caso de vender la propiedad.
💭 Ejemplo: El alquiler de una casa en Italia tributará en el IRPF para un residente fiscal español.
Esto mismo también se aplica si tienes la casa vacía. En la renta, las segundas residencias que no están alquiladas tributan como una imputación de renta inmobiliaria. Esta figura suma entre un 1,1% y un 2% del valor catastral de la vivienda a la base general del IRPF.
Para evitar que pagues impuestos dos veces por un mismo hecho, como puede ser el alquiler de la vivienda, existen los convenios de doble imposición entre países (aquí puedes ver los que tiene firmados España).
Gracias a ellos, puedes recuperar las retenciones que te hayan practicado al invertir en dividendos o que no te cobren impuestos por tu casa en el extranjero.
¿Qué gastos tiene ser propietario?
Los impuestos son un gasto fijo que tendrás que asumir por tener casa en el extranjero, pero no el único.
🧰 Investiga el resto de costes como propietario, desde la comunidad de vecinos hasta los gastos de mantenimiento, pasando por básicos como internet o los suministros del hogar, que pueden variar mucho en cada país y ser muy diferentes de los españoles.
Y si tienes pensado alquilar la vivienda, estudia también cuáles son tus obligaciones. Es decir, qué gastos de la vivienda corren de tu parte y a cuáles deberá hacer frente el inquilino.
La situación del mercado inmobiliario y de la localidad donde quieres comprar
🏘 ¿A qué no cuesta lo mismo un piso en Madrid que uno en Murcia? Y dentro de la capital, ¿a qué tampoco es lo mismo el barrio de Salamanca que en Fuencarral? Pues lo mismo pasa en todos los países y en todas las ciudades del mundo.
Las dinámicas del sector inmobiliario pueden ser diferentes, pero esa máxima que has visto no cambia.
Investiga las dinámicas de precios, demanda de vivienda y otros factores del país y de la ciudad donde tengas pensado comprar.
☝️ En otras palabras, haz tus deberes como inversor.
¿Qué pasa con la hipoteca para una vivienda extrajera?
Lo forma más habitual de comprar vivienda con una hipoteca. ¿Se puede pedir una hipoteca para una casa fuera de España?
Sí, se puede, pero no son fáciles de conseguir. De hecho, muy pocos bancos las trabajan.
👉 La razón es la dificultad de los bancos para ejecutar la garantía hipotecaria en caso de impago. Es decir, que como la ley es diferente en cada país, pueden tener problemas para embargar y vender la casa si no pagas la hipoteca.
En este punto tienes dos opciones:
1️⃣ Pedir la hipoteca en un banco del país donde está la casa
Es la vía más sencilla y también la más recomendable. Puedes empezar revisando si alguna entidad española trabaja en el país. Eso facilitará los trámites y simplificará el proceso. En cualquier caso, por lo menos contarás con un intermediario que habla tu mismo idioma.
👀 ¡Ojo! Esto no quiere decir que debas seguir a pies puntillas lo que te diga el banco porque puede haber errores al transmitirse información entre países.
Una solución es contar con la ayuda de un abogado o un experto que te guíe.
2️⃣ Hipotecar tu vivienda o pedir un préstamo personal
Si prefieres hacerlo todo desde España, puedes aportar tu actual vivienda como garantía hipotecaria del préstamo y después utilizar ese dinero para comprar la hipoteca.
En otras palabras, lo que haces es solicitar el préstamo hipotecario en España sobre tu casa española. ¿Y la vivienda en el extranjero? Estará libre de cargas y no penderá una hipoteca sobre ella.
Otra opción sería pedir un préstamo personal por el importe de la casa que quieres comprar, siempre y cuando la cantidad que te dejen sea suficiente.
😵 Esto que igual te parece una locura puede no serlo dependiendo de los tipos de interés del país donde quieras comprar la casa.
– Ejemplo: El tipo de interés para hipoteca en República Dominicana ronda el 9%, igual en que en otros países como Perú.
En estos casos, una hipoteca en España será mucho más fácil de pagar y gestionar. Puedes encontrar incluso préstamos personales a tipos más bajos.
⚠️ Además, evitarás el riesgo divisa. Este riesgo viene dado por la diferencia de cambio entre el euro y la moneda del país donde compres la casa, que puede variar con el tiempo.
💶 Piensa que firmas una hipoteca en Estados Unidos cuando la relación entre el euro y el dólar es de 1 a 1. Por cada euro que abonas, pagas un dólar de hipoteca. Si pones 100€ reducirás la deuda en 100$.
💵 Ahora piensa qué pasaría si el dólar se aprecia hasta 1,25. Para reducir 100$ de deuda ya no serán suficientes 100€, necesitarás 125€. Así, además del riesgo de la hipoteca, tienes un riesgo por el cambio de divisa.
💴 Un ejemplo de este riesgo fueron las hipotecas multidivisa, especialmente las denominadas en yenes. Se trata de hipotecas formalizadas en yenes japoneses. Cuando el yen estaba débil y su valor caía, la hipoteca era muy barata. Con unos pocos euros se podía hacer frente a la cuota.
Sin embargo, la subida del yen cogió a muchos hipotecados por sorpresa y buena parte no pudieron hacer frente a la hipoteca.
Aquí es importante que tengas claros los pasos a seguir según el país donde compres. De nuevo, puede ser una buena idea contratar un abogado local que te ayude. De hecho, puede ser muy útil para terminar con todos los trámites, como pagar impuestos o registrar la vivienda si fuese necesario.
¿Por qué comprar casa en el extranjero?
Ahora que ya sabes que se puede comprar casa en el extranjero y cómo hacerlo, terminemos con un porqué. Hay diferentes razones por las que puedes que tener una casa fuera de España y todas son igual de válidas:
➡️ Diversificar tu inversión inmobiliaria. Si alquilas vivienda, habrá un momento que te plantees salir de tu ciudad primero y de tu país después. Al final, es tratar de aplicar a esta parte de tu inversión la misma lógica que aplicas a tu cartera de fondos. De hecho, la diversificación es una de las primeras cosas que tratamos en la formación Fórmula Linvest.
➡️ Tener un plan B geográfico. No seré yo quien te diga que hay que huir de España, aunque ya sabes que yo me fui hace tiempo, pero si se diese el caso de que es la mejor opción, tener una casa fuera del país siempre te ayudará a hacerlo.
➡️ Aprovechar oportunidades de crecimiento si, además de comprar casa, te mudas a un país con más potencial que España.
➡️ Mejorar la rentabilidad de tus inversiones, siempre que compres vivienda en el mercado adecuado. Eso sí, en este caso recuerda que también tendrás que pagar impuestos por el alquiler en España o en el país donde compres la casa. En este sentido, ten cuidado si piensas que el alquiler pague la inversión, porque puede ser más difícil gestionar impagos o una rotación elevada desde un país diferente al que resides.
Conclusión
Adquirir una vivienda fuera de país desde España es posible, pero algo más complicado que comprarla directamente aquí.
A las dificultades que puede hacer para escoger la vivienda si no te desplazas al país, se une la financiación. Las hipotecas para viviendas en el extranjero escasean en España y para conseguirlas en el destino es mejor contar con la ayuda de un abogado o un experto local.
Un bróker hipotecario puede ayudarte en ambos casos. Y ya puedes acceder al nuestro. Nuestro equipo de expertos te ayudará sin compromiso a encontrar la mejor hipoteca y condiciones para ti. Puedes acceder pulsando aquí.
