Comprar una casa alquilada en España es totalmente legal y puede suponer una buena oportunidad o convertirse en un verdadero quebradero de cabeza si no haces bien las cosas.
¿Cómo puedes evitar problemas? Tomando una decisión informada sobre lo que supone adquirir una vivienda alquilada, desde las implicaciones legales hasta sus ventajas y desventajas como inversión.
¿Qué uso le vas a dar a la casa?
Antes de entrar de lleno en lo que debes saber sobre comprar casa con inquilino es importante que tengas claro qué vas a hacer con la vivienda. Y es que, el proceso va a ser muy diferente si compras como inversión para alquilar o si lo que quieres es vivir en la casa.
1️⃣ Si compras como inversión para alquilar, una casa que ya está siendo alquilada posiblemente sea la forma más rápida obtener rentabilidad desde el minuto uno. Te permitirá ahorrar un montón de costes, trámites y tiempo, como veremos más adelante.
– Eso sí, solo será un ahorro si haces tus deberes y te aseguras que el inquilino es de fiar, paga bien y el alquiler está en línea con la rentabilidad que buscas. Más adelante te lo explico en detalle.
2️⃣ Si compras para vivir en ella, ten cuidado porque legalmente estás obligado a respetar los términos y duración del contrato de alquiler. En otras palabras, que no vas a poder entrar en la casa de forma inmediata.
Y no, aunque la ley contempla que un propietario puede recuperar su piso en caso de necesidad, no podrás hacerlo nada más comprarlo.
1️⃣ Por un lado, porque tienes que dar dos meses de preaviso y, si el contrato es posterior a 2019, debe aparecer esta opción de forma explícita.
2️⃣ Por otro lado, esta necesidad debe ser relativamente fortuita o inesperada. Si compras una casa con inquilino para vivir en ella, nunca será el caso.
La única excepción es que fueses un comprador de buena fe. Es decir, que no supiese que había un inquilino al comprar la vivienda (si te han donado la vivienda, no vale).
En ese caso, podrías reclamar la vivienda, aunque habría que pagar una indemnización al inquilino de un mes de alquiler por cada año que falte hasta la finalización del contrato.
Otra solución muy habitual en estos casos es negociar con el inquilino y pagarle para que se vaya.
⚠️ Este es solo uno de los detalles legales y prácticos alrededor de este tipo de operaciones. Ahora descubrirás el resto.
Cuestiones legales sobre la compra de casa con inquilino
Estas son las principales cosas a tener en cuenta:
La duración del contrato de alquiler se mantiene
😰 Como nuevo propietario de la vivienda, el contrato de alquiler firmado con el inquilino pasará a ser tuyo y tendrás que respetarlo, empezando por el plazo.
Esto quiere decir que no podrás vivir en la casa, como acabamos de ver, ni tampoco echarle para firmar un nuevo arrendamiento.
⏳ Estás obligado a mantener el contrato hasta su finalización si el alquiler es posterior a 2019. Así lo determina el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), según la cual:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
A efectos prácticos, debes mantener el contrato según su duración inicial, que normalmente será de 5 años si el dueño de casa era persona física (un particular) y de 7 años si era empresa. Esto hay que respetarlo, aunque tú actúes como particular o aunque el contrato sea de más años que el mínimo legal.
💭 Ejemplo: Si compras una casa con inquilino que firmó su contrato hace tres años, tendrás que esperar por lo menos 2 años para entrar a vivir o alquilársela a otra persona.
Lo que sí puedes hacer como nuevo propietario es no renovar el contrato o cambiar las condiciones una vez llegue a su vencimiento.
No puedes modificar las condiciones del contrato
Lo que ocurre con la duración del alquiler se traslada al resto del contrato. Hay que respetarlas condiciones firmadas por el dueño actual de la vivienda.
Esto incluye:
- El importe del alquiler.
- La actualización de la renta a cobrar.
- La forma y fecha de pago.
- El reparto de los gastos de la vivienda.
- La fianza.
- Consecuencias en caso de que haya retrasos en el pago.
🤔 En realidad, lo único que cambia en el contrato es que ahora estará a tu nombre y tú asumirás los derechos y responsabilidades del antiguo dueño, así de simple. El proceso para hacerlo es una subrogación de hipoteca.
Esto implica que debes leer detenidamente el contrato para evitar sorpresas.
El inquilino tiene derecho de tanteo
🚨 Este punto es muy importante porque juega en tu contra para comprar la casa. Según artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda.
Gracias al derecho de tanteo, el inquilino tiene preferencia para comprar la casa y le bastará con igualar tu oferta para quedarse con ella. Esto puede hacer que todos tus esfuerzos se vayan al traste si, por ejemplo, consigues un gran precio y el inquilino decide usar este derecho.
🤫 ¿Y si no se entera? El propietario está obligado por ley a comunicarle que va a poner la casa a la venta antes de hacerlo. Además, una vez cierre el precio de venta, tendrá que trasladárselo y el inquilino tendrá 30 días para decidir si iguala la oferta y compra la casa o no lo hace.
📝 La única forma de que no pueda ejercer este derecho es que renunciase a él de forma expresa al firmar el contrato de alquiler. Por eso mismo es tan importante leerlo.
¿Qué debes revisar antes de comprar casa con inquilino para alquilar o vivir en ella?
Conocer la legalidad que ampara al inquilino de la vivienda es una parte de tus deberes, pero no la única.
Como consecuencia de este marco legal, hay otros aspectos sobre los que deberías investigar.
Asegúrate de a quién alquilas la casa
🕵️ Da igual que lleve un mes o 4 años en la casa. Lo mínimo que debe hacer un propietario es saber quién es su inquilino.
Y no hablo de conocerlo personalmente, que eso ya llegará si compras finalmente la casa ya alquilada. Me refiero a conocer sus finanzas. Es imprescindible que te asegures de que es solvente.
La ventaja es que en este caso puedes preguntar al actual propietario. Pídele el historial de pago del inquilino y el resto de datos financieros que tenga y que puedan ser relevantes.
Ten claras las condiciones del contrato de alquiler
Más allá del precio del alquiler y la duración del contrato, revisa las cláusulas sobre la fianza, tus obligaciones como casero o tus derechos y el procedimiento en caso de que haya algún impago.
📄 Es importante que leas el contrato para saber exactamente cómo actuar en cada caso. De nuevo, así podrás evitar sorpresas desagradables.
Revisa el inventario del piso
El contrato de alquiler debería especificar qué elementos estaban ya en el piso al alquilar la vivienda y cuáles ha aportado el inquilino.
🏠 Si no es así, pregunta y haz ese inventario antes de comprar la casa y anéxalo al contrato de alquiler. Incluye todos los electrodomésticos, muebles y enseres que serán de tu propiedad si finalmente adquieres la casa.
Calcula la rentabilidad del alquiler
En toda inversión es importante tener claro el rendimiento que puedes obtener y con el alquiler no es diferente.
El actual dueño del piso te puede decir cuánto cobra de alquiler y su rentabilidad, pero tú debes calcular la tuya, que dependerá del dinero que inviertas.
👉 ¿Quieres hacerlo de forma sencilla? Puedes usar la calculadora de rentabilidad de alquiler.
Asegúrate de que la vivienda está libre de cargas
Esto no es diferente a lo que deberías hacer al comprar cualquier propiedad. Debes confirmar que no hay deudas pendientes sobre la vivienda, como la hipoteca o impagos a la comunidad de vecinos.
La forma de hacerlo es pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad donde podrás comprobar:
➡️ Las cargas de la vivienda.
➡️ La titularidad, es decir, quién es el dueño de la casa.
➡️ Limitaciones de uso si, por ejemplo, hay un usufructo sobre la vivienda.
➡️ Las características de la vivienda (referencia catastral, superficie construida y localización, entre otras).
Así, también podrás asegurarte que quien te vende la vivienda es su verdadero propietario y que puede hacerlo.
Cuidado con las promesas de que el inquilino abandonará la casa
Uno de los errores básicos al comprar casa alquilada es fiarse del propietario o del inquilino cuando te dicen que dejarán la casa después de la compra-venta. Y es que, las promesas que no están firmadas se las puede llevar el viento.
Hay varias formas de protegerse ante esta posibilidad.
1️⃣ Incluir en el contrato de arras una cláusula por la que, si en el momento de la firma la casa no está vacía, puedes no firmar el contrato sin penalización e incluso con una penalización para el vendedor.
Procura que el contrato de arras sea lo más específico posible. No basta con decir que la casa esté libre de cargas y gravámenes. Hay que especificar que no debe de haber inquilinos.
2️⃣ No firmar nada hasta que la casa esté efectivamente vacía, una solución algo más radical.
Lo que no debes hacer en ningún caso es fiarte de promesas por ninguna de las partes y pedir siempre algún tipo de justificación por escrito.
No olvides lo básico: revisa el estado de la vivienda y de la comunidad
🔧 Que el apartamento esté alquilado, no debería impedirte visitar la casa y revisar a fondo en qué estados se encuentra. Sin embargo, es normal hacerlo de forma menos exhaustiva que cuando la casa está vacía o la compras pensando ya en reforma. No cometas ese error.
En esa misma línea, pregunta al dueño y a los vecinos por posibles obras en el edificio. Así te adelantarás a derramas que pueda haber como, por ejemplo, que la comunidad esté pensando en poner ascensor.
Ventajas y desventajas de comprar casa con inquilino
Esta modalidad de inversión en vivienda tiene sus puntos positivos y negativos.
A favor de comprar con inquilino
✅ Rentabilidad inmediata
Quizás su principal ventaja. Si compras la casa alquilada tendrás ingresos desde el primer mes que seas propietario.
⌛️ Con este movimiento te ahorras el trámite de tener que poner anuncios de alquiler y evaluar inquilinos. Ya partes con tu arrendatario del que, además, conoces su historial de pagos al detalle.
✅ Reduces la inversión inicial
No es que la casa esté para alquilar, ¡es que ya está alquilada! Esto quiere decir que te puedes olvidar de hacer obras, pintar o ni siquiera tener que comprar muebles.
Tu piso para alquilar tiene ya todo lo necesario sin que tengas que poner un euro adicional.
✅ Riesgo de inversión menor
Conoces de entrada la solvencia del inquilino y, lo más importante, que siempre ha pagado el alquiler.
✅ Es más fácil
Por todo lo que acabas de ver, comprar un piso con inquilino es una opción muy sencilla para empezar a invertir en inmobiliario. Comienzas con buena parte de la tarea hecha de antemano (esto no quiere decir que no debas hacer tus deberes, como acabas de ver).
En contra de comprar con inquilino
Los principales riesgos de la operación ya los hemos visto al repasar lo que debes revisar, pero vamos a resumirlos.
❌ Que el inquilino haya sido un buen pagador, no quiere decir que lo vaya a seguir siendo.
❌ Heredas el contrato de alquiler, nunca estará como tú hubieses querido. Y estás obligado a mantenerlo así.
❌ El inquilino tiene una opción de compra preferente. Eso puede dar al traste con la operación o hacer que se retrase porque el arrendatario tiene 30 días para decidir si ejerce su derecho de tanteo.
❌ No tienes tan claro cuál es el estado de la vivienda como cuando la compras vacía. Esto implica que puede haber obras imprevistas por hacer.
¿Es más caro o más barato un piso que está alquilado?
La respuesta depende del contrato de alquiler, sus condiciones y si duración. En otras palabras:
👍 Si el contrato de alquiler está a precio de mercado, puede hacer que el precio suba respecto a una vivienda vacía por el ahorro de tiempo y costes.
👎Por el contrario, si el precio del alquiler es reducido, el piso será más barato, sobre todo si restan varios años hasta su vencimiento.
En este sentido, la duración del contrato jugará a favor en un buen alquiler y en contra en uno con malas condiciones.
🏠 Lo que sí suele suceder en estos casos es que quien vende un piso alquilado puede tener cierta urgencia o necesidad y eso te da una baza para extra para negociar.
De hecho, nunca pierdas de vista que comprar casa es una negociación. Que la vivienda esté alquilada no cambia esa máxima.
¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un piso alquilado?
¡Por supuesto! Exactamente igual que si fueses a comprar casa para alquilar. La única diferencia para el banco es que aportas una pequeña garantía adicional porque el piso ya tiene inquilino.
Por lo demás, para la entidad financiera no existen grandes diferencias. Evaluará tu situación financiera, tu ratio de endeudamiento y tendrá en cuenta la renta que puedas obtener por el piso para concederte o no la hipoteca.
💰 Recuerda que la mayoría de las entidades solo financian el 70% del valor de compra cuando se trata de segundas residencias o vivienda para alquilar.
Si necesitas ayuda con la hipoteca, podemos guiarte en todo el proceso. Como brókeres hipotecarios:
- Trabajamos con muchos bancos, algunos incluso fuera del circuito comercial.
- Negociamos con el banco para mejorar las condiciones de la hipoteca.
- Analizamos tu caso y el mercado para ver qué tipo de hipoteca te compensa.
- Te acompañamos en todo momento hasta la firma de la hipoteca.
Cómo es el proceso de adquirir vivienda con inquilino, paso a paso
El camino para comprar una vivienda manteniendo el inquilino no es muy diferente al de comprar una casa nueva sin inquilinos. El principal cambio será la subrogación al contrato de alquiler.
Así funciona paso a paso:
1️⃣ Haz cuentas: establece tu presupuesto y evalúa qué hipoteca puedes permitirte (si la necesitas). Incluye aquí la rentabilidad que quieres conseguir por el alquiler.
2️⃣ Busca la vivienda y negocia el precio de compra. Si el inquilino tiene derecho de tanteo, tendrás que esperar a que decida qué hacer.
3️⃣ Firma el contrato de arras. Recuerda que si quieres vivir en la casa, es importante incluirte una salida si los inquilinos no se han marchado.
4️⃣ Busca y encuentra tu hipoteca. Si estás perdido, podemos ayudarte a elegir la hipoteca adecuada según tu situación. A través de nuestro broker hipotecario te ayudamos de forma personalizada.
5️⃣ Firma la compraventa del piso y registra la escritura en el Registro de la Propiedad.
6️⃣ Subrógate al contrato de alquiler. En otras palabras, cambia el nombre del anterior dueño, por el tuyo.
En resumen, ¿merece la pena comprar una casa alquilada?
Adquirir vivienda es siempre una decisión importante y hacerla con una persona alquilada puede complicar los trámites si quieres entrar a vivir en ella.
Puede ser una buena opción si consigues negociar un precio por debajo de su valor de mercado. Incluso en ese caso, es fundamental que sigas los consejos del artículo sobre qué valorar para no tener problemas.
Por otro lado, si lo que quieres es comprar para alquilar, es una excelente forma de agilizar todo el proceso y quitarte la parte más engorrosa: buscar un inquilino solvente.
En este caso, una vivienda alquilada puede ser una gran solución, sobre todo si estás empezando.
Pero sea cuál sea el caso, es muy importante conseguir una buena hipoteca con condiciones que te favorezcan.
🏠 Un bróker hipotecario puede ayudarte a conseguirlo. Actualmente ya puedes ofrecer a nuestro servicio de broker hipotecario. Nuestro equipo de expertos te ayudará (sin compromiso) a encontrar la mejor hipoteca para ti.
