La hipoteca Redal es un tipo de hipoteca que ha pasado desapercibida hasta hace poco, que se puede considerar un fallo por parte del banco y que te puede permitir tomar ventaja si, por ejemplo, tienes dificultades para devolver el préstamo.
Antes ver cómo puedes saber si tu hipoteca es redal y qué puedes hacer al respecto, te interesa tener claro en qué consiste este término.
¿Qué es una hipoteca REDAL?
Se puede definir la hipoteca REDAL como una “hipoteca sin fórmula”, que se puede devolver libremente.
📝 El término Redal es el acrónimo del latín Redito ad Libitum, que se puede traducir como devolver a voluntad. Y en eso consiste precisamente una hipoteca Redal: son hipotecas donde el banco no especifica cómo hay que devolver el préstamo. Esto te daría libertad como cliente para establecer las cuotas que tú quisieses, por lo menos en teoría, porque luego veremos cómo funciona exactamente.
El matemático Guillem Bou Bauzá es el que ha creado el término y descubierto este fallo en las hipotecas en un informe encargado por la Dirección de Consumo de las Illes Baleares.
¿Qué significa que tu hipoteca sea REDAL?
Todo contrato hipotecario debe incluir de manera clara la forma en la que se calculan los intereses y la forma en la que se calcula la cuota del préstamo.
De hecho, todos los simuladores hipotecarios se basan en esa fórmula, que normalmente usa el sistema de amortización francés para establecer la cuota del préstamo, qué cantidad se destina al pago de intereses y qué cantidad a amortizar capital (pagar la deuda).
👉 Pues bien, en las hipotecas REDAL esta segunda fórmula no aparece. La entidad no establece cómo se calcula cuánto capital se amortiza cada mes.
Y ahí es donde el informe de Bou llega a la conclusión de que, si no hay ningún pacto claro sobre cómo devolver las cuotas y las cuotas son mixtas (incluyen intereses y capital), tú, como hipotecado, puedes elegir la cantidad de capital del préstamo que vas a devolver en cada cuota.
En otras palabras, que al no haber un sistema claro de amortización, podrías acogerte a la fórmula Redito ad Libitum. Esto te permite una mayor flexibilidad a la hora de devolver el préstamo, por lo menos en teoría.
¿Cómo saber si mi hipoteca es REDAL?
Lo primero que debes saber es que este problema solo afecta a las hipotecas a tipo variable o mixta.
El proceso para averiguar si tu hipoteca es REDAL pasa por revisar la documentación de la hipoteca y compararla con una hipoteca ‘normal’.
Estos son los pasos a seguir:
- Busca la cláusula de amortización (cláusula segunda) en el contrato de la hipoteca.
- Revisa el texto. Si la hipoteca no es REDAL, debería tener un texto del tipo y una fórmula parecida a esta (fórmula de amortización según el sistema francés).
Si no ves ninguna fórmula, estás ante una hipoteca REDAL.
También puede darse el caso de que la fórmula del cálculo de la cuota sea errónea o que contradiga la de los intereses, en cuyo caso también se trataría de una hipoteca REDAL, pero sería más difícil de identificar.
Este es un resumen de los pasos a seguir para saber si tu hipoteca es Redal:
¿Qué implica que tu hipoteca sea REDAL?
En teoría, con una hipoteca REDAL tienes libertad para decidir qué capital devuelves cada mes.
Como el contrato solo especifica el cálculo de los intereses, podrías optar por pagar una cuota que solo exceda en un céntimo a esos intereses y, en principio, estarías cumpliendo con la ley (cuidado, porque el banco no lo verá así).
A efectos prácticos, que la hipoteca sea REDAL tiene su incidencia en tres momentos:
● Cuando quieres amortizar la hipoteca de forma anticipada. Como la escritura no determina cuánto hay que pagar en cada cuota, el banco no podría cobrar una comisión por amortización parcial porque tendrías libertad para amortizar la cantidad que quieras en cada cuota.
Si estás pensando en hacerlo, puedes esta calculadora de amortización de hipoteca para saber cuánto ahorrarías.
● Cuando estás en un proceso de ejecución hipotecaria, que es cuando dejas de pagar la hipoteca. Si tu hipoteca es REDAL, podrías argumentar que no has incurrido en impago porque el contrato no dice nada sobre la cantidad a devolver y argumentar que ya has pagado todos los intereses en las cuotas anteriores (después será seguramente un juez quien tenga que decidir, porque el banco no va a aceptar esa explicación).
● Cuando quieres pagar solo intereses y amortizar cuando tú elijas. Según el Banco de España, “si el cliente manifiesta que quiere pagar cuotas mixtas reducidas o rehacer el cuatro de amortización mediante dichas cuotas, y la entidad no atiende a la petición, estarías ante una situación de cobro irregular”.
Este sería el caso si decides solo pagar los intereses más un céntimo todos los meses y no amortizar capital hasta el final, como hacen las hipotecas americanas. Con el contrato en mano, tu única obligación es que, cuando se cumpla el plazo de la hipoteca, la deuda esté saldada. Así, podrías aprovechar ese capital para invertir y generar rendimiento, por ejemplo.
Esta última opción es más un brindis al sol que una posibilidad real y no te recomendaría lanzarte sin antes confirmar por la vía legal que puedes hacerlo. La razón es que, la cláusula REDAL de las hipotecas no está regulada y el banco siempre va a denegar cualquier cambio en el cuadro de amortización que les perjudique.
En ese tipo de casos, será un juez quien tenga que decidir qué hacer al respecto y si hay que reformular el préstamo.
Este es un resumen de tus opciones:
Conclusión
La cláusula REDAL en las hipotecas es un fallo en los préstamos hipotecarios que abre la posibilidad a que flexibilices las cuotas que pagas y seas tú quien decidas cuánto capital deseas amortizar y cómo.
Eso es lo que dice la teoría y lo que puedes defender en un juicio si decides aprovechar esa puerta para pagar solo los intereses e invertir el resto del dinero, por ejemplo.
Sea REDAL o no, te interesa saber si tienes la mejor hipoteca que te puedes permitir o si estás pagando más intereses de la cuenta.
