La compra de nuestra vivienda es la operación financiera más importante de nuestras vidas para muchas personas y para ello necesitamos a los bancos.

Sin embargo la mayoría de personas ven a los bancos como un ente extraño al que vamos con las orejas gachas a pedir dinero, cuando en realidad se pueden convertir en nuestros mejores aliados… Si sabemos cómo.

Así es como se puede negociar la hipoteca con el banco

Lo primero que debes entender es que aunque los bancos tengan en su web públicamente los tipos de interés que ofrecen, te aseguro que se pueden mejorar y mucho estas condiciones hipotecarias si sabes cómo negociarlas.

Para ello te recomiendo ir al banco con los deberes hechos; si los hacemos bien conseguiremos:

  • Un interés mucho más bajo y elección con mejores condiciones de tipo de interés fijo o tipo de interés variable.
  • Mayor porcentaje de capital financiado.
  • Mejores vinculaciones; (No necesidad de contratar planes de pensiones o incluso seguros…)

Saber cómo negociar una hipoteca con el banco te puede ahorrar literalmente DECENAS DE MILES DE EUROS en los próximos 20 o 30 años y liberarte de hasta 100 o 200€ al mes de tu cuota de hipoteca en los mejores casos.

Así que tómatelo en serio porque estoy seguro de que esos 20 o 30mil € que te vas a ahorrar te vendrían muy bien para disfrutar de varios años de vacaciones pagadas con tu familia.

Cómo negociar una hipoteca barata con el banco si te compras un piso

Al ir a contratar una hipoteca debes tener en cuenta que el banco está deseando dártela y con buenas condiciones… Siempre y cuando te vean como un buen socio de negocios.

¿Qué quiero decir con esto?

El banco está deseando otorgar nuevas hipotecas porque sencillamente gana dinero con ellas. Ahora bien, hay que hacerles ver que vamos a ser una buena pareja de baile para ellos durante los próximos 20 o 30 años.

Si nos perciben como un buen cliente nos darán prácticamente todo lo que les pidamos.

¿Quieres dejar de ser un esclavo del dinero y que este trabaje para ti? 

Las claves más importantes para tener poder de negociación con un banco

Clave número 1. Demostrar solvencia ante la entidad bancaria

El primer punto importante a la hora de conseguir una hipoteca con buenas condiciones es acudir al banco con el trabajo hecho. Es decir, acudir al banco y presentarles un informe donde aparezcan nuestros ingresos de los últimos 24 meses (preferiblemente acompañados de nóminas y presentaciones de impuestos que lo justifiquen), enseñarles nuestra tasa de ahorro y gastos mensuales y demostrarles los otros activos financieros que podamos tener.

Especialmente los bancos valoran que tengas dinero ahorrado, que tengas participaciones en fondos de inversión y que les puedas demostrar que sabes gestionar tu dinero y ahorrar y por tanto la nueva obligación hipotecaria no te supondrá ningún problema a final de mes.

Clave número 2. Claridad

Los bancos agradecen la simplicidad. Mi recomendación personal es que incluso antes de hacer una oferta por el piso que quieres ya hables con el banco para que te digan hasta cuando dinero pueden prestarte. Esto te ahorrará después disgustos innecesarios y el banco te verá como un perfil de persona que se planifica con tiempo y se toma en serio sus finanzas y la compra de su vivienda.

Para esta primera oferta es imprescindibles que les lleves toda la documentación económica que te comento en el punto 1.

Clave número 3. Enfrenta a los bancos para negociar una mejor deuda hipotecaria

Pídeles que te envíen la oferta hipotecaria al CORREO por escrito. Esto es de vital importancia porque nos servirá para poder enseñárselo a otros bancos y NEGOCIAR entre entidades estas condiciones. Mi experiencia me dice que los mejores descuentos se consiguen “enfrentando” las condiciones de distintos bancos.

Recuerda que los banqueros se llevan comisión cuando firman tu hipoteca por lo que estarán dispuestos a mejorarte tus condiciones para firmarte como cliente si tienes un buen perfil.

Solicita la hipoteca a al menos 3 entidades bancarias distintas para poder comparar entre sí. Yo te recomiendo que pidas información a tu banco de siempre, y a dos bancos más. Especialmente que busques información en bancos nuevos online.

Los neobancos online al no tener oficinas suelen tener menos costes operativos y por tanto ofrecen productos más competitivos.

Clave número 4. Sumérgete

Compara las distintas ofertas hipotecarias en profundidad. No mires solo el tipo de interés que te ofrecen si no el total de gastos aparejados que conlleva cada hipoteca. Si en una te hacen contratar un seguro y un plan de pensiones que tiene muchas comisiones, debes tenerlo en cuenta, y contratar la que menos gastos tenga en TOTAL y más libertad te dé.

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¿Cómo saber negociar una hipoteca barata con tu banco? Esto es lo que puedes negociar y eliminar de tu hipoteca:

  • Negocia y elimina siempre la comisión de apertura. Esta cláusula específicamente es fácil de eliminar y no debes permitir que te la incluyan.
  • Evita pedir el 100% de financiación. Aunque suena bonito ir a comprar un piso sin poner ni un euro de tu dinero, en mi experiencia esto hará que el banco te perciba como un cliente poco serio y preparado financieramente y que probablemente le vaya a causar problemas de pagos.

Si no puedes dar el 15 o 20% de la entrada del piso es que probablemente no te puedas permitir el piso por lo que es mejor seguir ahorrando y acumulando dinero, porque los únicos bancos que estarán dispuestos a darte una hipoteca financiada hasta el 100% lo harán a cambio de unas comisiones altísimas.

Finalmente, para poder negociar con éxito una buena hipoteca el banco debe ver que has hecho tus deberes y entiendes lo que es una hipoteca y todos los términos relacionados con ella. Vamos a ver cuáles son los más importantes:

Tipo de interés variable o fijo

El tipo de interés es el porcentaje de dinero que pagas al banco adicionalmente por el préstamo hipotecario.

Si es fijo será el mismo tipo durante toda la duración del préstamo.

Si es variable generalmente cambiará cada año en función de lo que haga el EURIBOR.

Euribor

El Euribor es el tipo de interés que pagan los bancos por prestarse dinero entre sí.

Generalmente se usa como referencia para fijar el interés de las hipotecas y en las hipotecas a tipo de variable se utiliza el Euribor+ un % de interés extra que es donde el banco gana dinero con tu banco.

Ejemplo: Cuando contrates una hipoteca fija, te dará igual lo que haga el Euribor, tu pagarás el % acordado durante todo el préstamo.

En cambio, con el tipo variable, si el Euribor sube, pagarás más intereses, por el contrario si el Euribor baja, pagarás menos.

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Si buscas la certeza de que a lo largo del préstamo siempre pagarás lo mismo entonces quizá tenga sentido que busques una hipoteca a tipo fijo.

Cuando el banco te las ofrezca verás que las de tipo fijo se presenta así: 1.9% TAE a 30 años.

Las de tipo variable: 1% TAE + EURIBOR A 30 años.

¿Qué tipo de hipoteca elegir según tu situación económica?

TIN Y TAE

Son las tasas de interés que pagamos: El TIN solo incluye los gastos relacionados a la devolución del dinero en forma de intereses mientras que el TAE incluye las comisiones y gastos, por lo que siempre debes fijarte en el TAE ya que muestra con más precisión lo cara o barata que es una hipoteca.

¿Qué es el porcentaje máximo de financiación?

Es el porcentaje de dinero que te van a prestar sobre el valor de tasación de la vivienda o del valor de compra. A modo general los bancos suelen ofrecer un 80% del valor MÁS BAJO entre compra o tasación.

Es decir, suelen darte hasta un 80% de lo que sea más bajo. O bien la tasación o bien el precio de compra.

Esto es importantísimo porque debes conocer bien sobre qué te darán la financiación para luego no llevarte sorpresas si te tasan la casa o el piso por debajo del valor de compra, ya que si el banco te da la hipoteca sobre el valor más bajo de tasación o compra y la tasación es más baja te lo dará sobre la tasación, pudiéndote generar problemas para cerrar la compra del piso

Tasación

La tasación es un proceso donde un experto acude a la vivienda a realizar un estudio sobre su valor. El experto emitirá un informe donde detalla el valor de la casa. No tiene por qué ser el mismo que el valor de compra, ya que el valor de compra es el valor de mercado de la vivienda, es decir lo que las personas están dispuestas a pagar por esa vivienda.

Bien, si por el contrario ya tienes una hipoteca contratada y has visto que estás pagando intereses muy por encima de los que ahora hay en el mercado, déjame decirte que no son malas noticias.

No son malas noticias porque puedes realizar una subrogación de hipoteca.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Subrogar la hipoteca consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro consiguiendo mejores condiciones en el camino para devolver menos intereses al banco y tener una cuota más económica.

Para ello debes volver a presentar a un nuevo banco tu documentación económica incluyendo ingresos, activos y gastos y solicitarle que te haga una contraoferta respecto a tu hipoteca actual.

Para poder subrogar la hipoteca lo que hace el banco con el que contratas el nuevo préstamo es en primer lugar cancelar la hipoteca que ya tenías y prestarte el dinero de nuevo.

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Algunos bancos como MyInvestor se han sumado a la guerra de hipotecas y están ofreciendo condiciones muy competitivas permitiendo a los clientes cambiar la hipoteca de otros bancos a MyInvestor asumiendo ellos todos los gastos del proceso para que al cliente no le cueste dinero y además ahorre con las nuevas condiciones.

Generalmente el proceso de subrogar hipoteca funciona de la siguiente manera;

  1. Presentas la documentación del piso, de tu hipoteca actual y tu documentación económica al nuevo banco.
  2. El nuevo banco te presenta las condiciones que te puede ofrecer para tu nueva hipoteca.
  3. Se realiza una tasación del piso
  4. Se aprueba la subrogación de la hipoteca 
  5. Se cancela la hipoteca actual que tienes y se abre tu nueva hipoteca con mejores condiciones.

Mi recomendación es que lo hagas con MyInvestor ya que actualmente ofrecen muy buenas hipotecas y se ocupan de todos los gastos del proceso, incluidos los de tasación del inmueble, cancelación de hipoteca y gastos de notaría.

Con este simple proceso se pueden ahorrar miles de euros, por lo que siempre es importante estar abierto a cambiarte de banco y de hipoteca si te ofrecen mejores condiciones.

Para ello recuerda comparar no sólo el tipo de interés, si no los productos que te obligan a contratar con las hipotecas.

Cuántas menos vinculaciones tengas, más barata te saldrá la hipoteca generalmente.

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