¿Cómo puedes asegurar comprar un buen piso o casa ya sea para alquilar o para vivir en ella asegurándonos que es una buena inversión?

En este artículo quiero darte las bases y todas las claves para empezar a invertir en inmuebles paso a paso.

Pero antes de ponernos a analizar cuando una casa es buena compra en números, vamos a ir al principio.

¿Qué es lo primero que hay que tener en cuenta para invertir en inmuebles?

En primer lugar lo que tenemos que hacer es tener claro que tenemos que ahorrar para la entrada del piso o la casa mínimo un 15/20% del valor de la casa que buscamos.

Es cierto que en algunos países y sobre todo si es para vivienda habitual te permiten comprar con algo menos de % pero mi recomendación es que nunca deis menos del 15% de una casa. De esta manera os aseguráis algo más de seguridad al tener más propiedad en la casa que compréis en caso de que las cosas acaben saliendo mal.

Por tanto, primero, a no ser que tengas todo el dinero para pagar la casa de golpe, ahorra y ponte a conseguir mínimo el 20% de la entrada.

Claves para invertir en inmuebles en España (MUY IMPORTANTE)

Las propiedades en España son una excelente inversión, ya que el mercado inmobiliario es estable y tiene un alto potencial de crecimiento. Sin embargo, invertir en inmuebles en España no es sencillo, ya que es necesario tener un amplio conocimiento del mercado inmobiliario español.

¿Quieres dejar de ser un esclavo del dinero y que este trabaje para ti? 

Mi recomendación es que antes de invertir en ningún inmueble ni endeudarte con más hipotecas, primero pagues los créditos que tengan un interés superior al 4%. Me estoy refiriendo a préstamos relacionados con coches o préstamos al consumo.

Ya sabéis que mi opinión sobre la deuda en general es buena, siempre que tenga un interés bajo y la utilicemos para generar más dinero como es en el caso de la inversión inmobiliaria. Pero debemos de ser inteligentes y recurrir a ella solo cuando estemos seguros de que realmente nos va a ayudar a generar más dinero.

Otro punto importante antes de empezar a invertir en bienes raíces es poner en orden nuestras declaraciones de impuestos tanto personales como de la empresa si tenemos un negocio.

También te sugiero que hagas una pequeña presentación con todos tus balances en banca.

Cuanto más fácil pongamos el trabajo a los bancos y más claro sea todo, más fácil será que nos den el préstamo que buscamos.

Para ello prepara mínimo los 2 últimos años de las declaraciones de impuestos presentadas, las nóminas, los balances de las cuentas corrientes y, si lo tienes, incluye todos tus activos; por ejemplo, las posiciones en fondos de inversión que puedas tener.

El objetivo de todo esto es que te vean solvente para asumir la inversión en vivienda que quieres hacer.

Si tienes un negocio y estás deduciéndote muchos gastos con el objetivo de pagar menos impuestos, sería recomendable que no abuses de ello justo el año o año y medio antes de ir a solicitar una hipoteca porque entonces los bancos pensarán que tu margen de beneficios no es tan bueno y estarán dispuestos a prestarte una menor cantidad de dinero.

Con todo esto, es momento de ir a los bancos y ojo, sí, digo varios bancos. Tenemos que ir con nuestro dosier preparado (lo que hablamos en el punto anterior), y solicitarles que nos pre-aprueben para la máxima cantidad posible en relación a nuestros ingresos.

¿Quieres saber lo que NADIE cuenta sobre cómo negociar o renegociar una hipoteca con el banco? Aquí te cuento todo cuanto debes saber para negociar con tu banco.

¿Por qué es tan necesario solicitar una preaprobación?

Verás. Esto es muy importante por varias razones:

  • Primero porque conoceremos realmente lo que nos podemos permitir pagar y haremos nuestra búsqueda centrados en el rango de poder adquisitivo, evitando luego comparar lo que nos podemos permitir con lo que no. La realidad es que por normal general, tendemos a encapricharnos de cosas más caras y luego nos es más difícil.
  • Tendremos ofertas de hipotecas de varias entidades para elegir la mejor e incluso negociar mejores condiciones.
  • Si empezamos a buscar con la hipoteca pre-concedida, cerrar la operación será infinitamente más rápido. Y créeme que cuando encuentres una buena oportunidad, no serás el único en verla; y finalmente se la llevará el más rápido.

¿Qué hacer cuando ya conocemos nuestro margen de gasto?

Ha llegado el momento de ponernos a buscar. Visita todos los portales e inmobiliarias todo lo que esté un 15% por arriba, 15% por abajo y en nuestro rango exacto.

Recuerda también que al coste del piso tienes que añadirle los costes de papeles e impuestos al comprar y que pueden llegar a ser hasta del 10%, por lo que mira con tu presupuesto teniendo en cuenta estos gastos.

Se trata de ver cuantas más casas mejor, aunque sepamos que no vamos a comprarlas, ¿Por qué? Porque cuanto más veamos, más sabremos porque algo vale lo que vale, o no lo vale, que reformas necesita, aprenderemos todo sobre la zona.., y cuando veamos una buena oportunidad tendremos todos los datos que necesitamos para reconocerla y que no se nos escape

Cómo encontrar buenas oportunidades de compra en España

Es muy importante que conozcamos la evolución de la zona, realmente a la hora de comprar vivienda es lo más importante. Ver si esa zona está creciendo, si están construyendo más alrededor, o si por el contrario se está quedando vacía y hay despoblación.

Por eso es muy importante comprar solo donde conoces, y si no lo conoces personalmente, asegúrate de que la persona que te asesora es realmente una experta y nos podemos fiar de ella.

Personalmente miraría de asegurarme que % de ocupación tienen las viviendas de la zona respecto al alquiler; es decir cuántos meses suelen estar alquiladas y cuántos vacías.

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¿Cuáles son los mejores inmuebles para invertir? (mis favoritos)

Mis inmuebles favoritos son aquellos que están en barrios “normales” ni demasiado caros ni demasiado baratos, y dentro de estos barrios también viviendas cómodas de precio medio. De esta manera llegas a la mayor cantidad de personas ya que según la estadística, es el grupo poblacional mayor, el de clase media.

Si te especializas en casas o pisos demasiado baratos estarás yendo a un target poblacional más específico, además es probable que el % de impagos sea mayor.

Por el contrario, si quieres viviendas Premium para alquilar y viene una crisis, es posible que el primer recorte de las familias venga por su vivienda y busquen un sitio más asequible donde vivir.

¿Qué tipo de inmueble para invertir es mejor comprar?

  • Piso en una comunidad
  • Casa individual
  • Casa adosada
  • Casa pareada
  • Local comercial
  • Oficina

Pues dependerá mucho de la zona, y dependiendo de las características puede tener sentido una cosa u otra. Lo importante es que tengas en cuenta los PROs y las CONTRAS de cada una.  Mientras que un piso tiene siempre aparejado los gastos de comunidad de vecinos y las casas no, en las casas tendrás que hacerte cargo de mantener en buen estado el tejado, las tuberías, los sistemas integrales de la casa… Con lo que es importantísimo que te asegures del estado de estas cosas antes de comprarla.

Lo más importante que debes saber hacer si quieres comprar una vivienda para alquilar es:

Que te asegures de que tu compra sobre todo si es para alquiler sea CASHFLOW positiva.

El Cashflow positivo es el requisito nº 1 para que nos animemos a invertir en una propiedad y quiere decir que los ingresos que nos va a generar la casa van a ser mayores que los gastos, y para ello utilizaremos una sencilla fórmula. Para esta fórmula necesitaremos una estimación real de la renta que vamos a poder obtener por ella, para ello podemos hacer una investigación de la zona con las agencias inmobiliarias locales, a la par de buscar en los portales online.

Para la fórmula necesitaremos saber:

  • Cuánto dinero damos de entrada.
  • Cuánto pagamos de hipoteca y cuanto es para interés y cuanto para amortización de capital.
  • Cuánto pagamos de seguro de vivienda.
  • Cuánto pagamos de mantenimiento de la casa.
  • Comunidad de vecinos.
  • Impuestos.
  • Importe del alquiler del piso.

Ejemplo real de inversión de un inmueble que compré para alquilar

Por ejemplo, el piso que compré en 2015 en La Gavia (Madrid) tenía estas características:

  • Puse 60.000€ de entrada.
  • Pago 290 euros al mes de hipoteca de los cuales 240 son de amortización de capital y 40€ de intereses.
  • Pago 15€ al mes por el seguro de la vivienda.
  • Tengo una previsión de 20 euros al mes en reparaciones.
  • Pago 85 euros de comunidad de vecinos.
  • Pago 35 euros al año en impuestos municipales.
  • El alquiler de la casa es por 820€ al mes.

Es decir tengo de gastos mensuales 445€/mes y de ingresos 820€/mes. Lo que me genera un cashflow positivo de entrada de dinero al banco de 375€ cada mes.

Esto supone un cashflow positivo de 4500€ al año, que respecto a los 60.000€ de entrada inicial, sería un 7,5% de rentabilidad anual.

¡Y ojo! Aquí viene lo interesante:

Al pagar la hipoteca no todo el dinero es gasto, si no que la parte que va a amortizar capital, es realmente nuestra, ya que va aumentando mes tras mes el % de propiedad sin deuda que tenemos y por tanto va aumentando nuestro patrimonio por lo que la rentabilidad real es mayor.

En este caso si descontamos de los gastos la cantidad que va a amortizar la parte de capital veríamos que tendríamos solamente 205€ en gastos al mes, lo que dispararía la rentabilidad al 12,3% anual.

Mi recomendación personal es que jamás compres una casa cuya inversión no sea CashFlow positiva, como mínimo minimísimo que la renta cubra todos los costes.

Nunca debes poner más dinero de tu bolsillo, porque si la propiedad tiene cash flow positivo, si tenemos 2 o 3 meses sin inquilinos, los beneficios de los otros meses los cubrirán de sobra. Así si el mercado baja de precio también tendremos margen, pero si vamos con los dedos pillados es donde los problemas pueden aparecer.

Recuerda que todas las casas con el precio adecuado son cashflow positivas, por lo que es importantísimo que no seamos emocionales al invertir en inmuebles, se que es fácil imaginarse viviendo en tu casa de los sueños, o invirtiendo en la propiedad más bonita, pero la deuda a la vez que útil es muy peligrosa, por lo que tenemos que buscar las propiedades siempre viendo que el precio nos cuadra en nuestro excel de rentabilidad y gastos.

Créeme que el 90% de pisos o más que veas no van a ser rentables, por lo que es vital tener paciencia y no salirse de tus números bajo ningún concepto.

Si te gusta una propiedad, pero no su precio, haz una oferta, intenta ser frío.

Si te la rechazan, a por la siguiente.

Invierte en inmuebles que están por reformar o que necesitan de pequeños arreglos/remodelaciones

Un consejo aquí es buscar casas que necesitan pequeñas remodelaciones, especialmente en los baños y cocinas.

Los estudios demuestran que la mejora del baño y la cocina provoca una importante revalorización a la alza, y tampoco cuesta tanto reformarlas.

Otra opción son las casas que están desfasadas en mobiliario o que están ocupadas por ancianos, pues suelen estar más devaluadas debido a que la gente normalmente se deja llevar y quiere cosas cómodas y rápidas para mudarse; se perciben como menos valiosas.

Recomendaciones a tener en cuenta si inviertes en una vivienda que necesita reformas

Si necesitas reformar para conseguir más valor a la hora de contratar a empresas de reformas es imprescindible que pongas por escrito absolutamente todo lo que hay que hacer, y cómo hay que hacerlo, porque si no verás que el presupuesto se te disparará.

Hazles todas las preguntas posibles y pide presupuesto como mínimo a 3 empresas distintas.

Ten por seguro que lamentablemente el precio final será como mínimo un 20% más de lo que te dijeron y tardarán mínimo un 30 o 40% más de lo que te dijeron que tardarían, siempre pasa y tú no vas a ser menos.

Localización del inmueble

Una vez que has encontrado una buena casa que además es cashflow positiva o que a través de una pequeña reforma la puedes hacer, es vital que te asegures de que la localización es buena.

Intenta que sea una zona en crecimiento, sin mucho ruido, relativamente tranquila, alejada de sitios de fiesta, de vecinos desagradables… Todo esto es importantísimo.

Recuerda que el entorno que rodea el inmueble que quieres comparar puede tirar el valor de tu casa por los suelos; y la localización y su ambiente no podrás cambiarlo nunca.

Antes de comprar algo, asegúrate de ir muchas veces y en distintas horas a conocer bien la zona, la comunidad, las calles paralelas…

Pon en práctica estas claves para negociar (y rebajar) el precio de un inmueble:

  • Acostúmbrate al rechazo y no te lo tomes como algo personal. Intenta ser buen negociador, pero estate dispuesto a subir un poquito cuando encuentres una casa que realmente merezca la pena.
  • Busca ayuda de inmobiliarias locales, y busca también por tu cuenta, muchas veces podrás negociar mejor con vendedores individuales ya que no tendrán los costes de la comisión de las inmobiliarias.
  • Intenta incluir en tus ofertas los desperfectos que veas y tu coste de reparación.
  • Como recomendación intenta huir de casas o pisos que necesiten renovar tuberías u otro tipo de reformas mayores.
  • Una vez que te hayan aceptado la oferta, haz una segunda ronda de inspección de la propiedad e intenta incluir algún desperfecto que no estuviese antes para intentar una segunda rebaja del piso, recuerda que el NO ya lo tienes y mientras seas educado no debería de molestar al propietario.

Y si ya has invertido en un inmueble, ahora prepáralo para ponerlo de alquiler al mejor precio

Ya eres propietario del piso, ahora es el momento de hacer esas pequeñas remodelaciones o de decorarlo con el objetivo de conseguir un extra en el alquiler mensual.

Como consejo busca muebles relativamente modernos y bonitos pero sobre todo que sean duraderos, no pongas cosas innecesarias que puedan romperse y acabar costando dinero.

Una vez decorada y remodelada, es vital que hagamos fotos de calidad profesional para los anuncios, es increíble la de gente que sube fotos oscuras, sin luz, a contraluz, con la casa desordenada…

¡La gente compra y alquila con los ojos! Cúrrate las fotos.

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