En este artículo os voy a contar cómo conseguí comprar mi primer piso para alquilar con solo 21 años y las lecciones que aprendí del proceso, así como la rentabilidad obtenida del mismo.
Es uno de los temas que más me preguntáis en el canal y que más curiosidad despierta, y lo entiendo, porque es cierto que no es muy común que alguien con 21 años pueda comprarse un piso sin ayuda económica externa de nadie.
Para los que ya lleváis tiempo en el canal sabéis que se trata de un piso a las afueras de Madrid, cerca de La Gavia, que me costó 120.000 euros después de mucho negociarlo y que hoy tengo alquilado por 820 euros al mes.
El piso lo compré mitad en efectivo y mitad en hipoteca, cogiendo financiación a 20 años en hipoteca variable en BBVA.
En el momento de la compra tenía disponibles en el banco algo más de 140.000 euros que había ahorrado.
Tabla de contenidos
Cómo empezó todo…
En el momento de la compra tenía disponibles en el banco algo más de 140.000 euros que había ahorrado.
Así que en aquel momento tomé otra decisión, aparte de comprar el piso, una vez cerrada la operación compraría participaciones por valor de 30.000 euros en Bestinver y más tarde otros casi 30.000 euros en Azvalor.
Aunque antes de venirme a Andorra las vendí en 2018 con bastante suerte, ya que más tarde los fondos comenzaron a no ir demasiado bien y dejé parte en liquidez para la mudanza e instalación en Andorra, y otra parte la invertí en Fondos Indexados en el SP500.
¡Tan solo fíjate en la Evolución Histórica del SP500!
La plataforma que yo uso para invertir es My Investor (pulsa aquí para crear cuenta)
¿Por qué decidí invertir en un piso?
Pero volviendo al tema del piso, y poniéndonos en situación, era verano de 2014 cuando empecé a estudiar todos los portales inmobiliarios y a contactar con agentes de real estate.
España estaba aún recuperándose de la crisis financiera e inmobiliaria y yo, con 21 años, que siempre había soñado con hacer dinero e invertir, me vi en una situación privilegiada al tener liquidez cuando el mercado estaba por los suelos, por lo que no dudé, tenía que encontrar algo cómodo, que no eliminase todo mi dinero para poder seguir invirtiendo y emprender en una zona que estuviese en crecimiento, pero asequible y sobre todo que alquilase rápido.
Con los criterios que me puse económicos adaptados a mi situación, y tirando de excel, me di cuenta de que lo más sensato era optar por un piso pequeño, tenía claro que lo quería como inversión para el futuro alquilar tras algunos años viviendo yo en él.
Por lo que no tenía que ser el piso en el que viviría el resto de mi vida, apenas tenía 21 años, con lo que no sabía dónde iba a estar vista 10 años, ni siquiera 5, y así fue porque en ningún momento me imaginé estar en Andorra viviendo solamente 4 años después.
El piso era un mero instrumento, una herramienta con la que el día de mañana generar ingresos y que me ayudara a pagar cuando estuviera listo, la casa en la que quiero vivir.
Busqué información en idealista de las zonas que más habían caído con la crisis y pude comprobar que eran las zonas cercanas a Madrid, pero no lo suficientemente céntricas, ya que estas habían caído menos y se estaban recuperando más rápido.
La crisis a la gente con rentas altas no le había golpeado tan fuerte, parecía ser, cerca de donde vivía en La Gavia. No obstante, los precios habían caído casi un 50%. Aunque los pisos estaban alquilados casi en su totalidad, buena señal en mi opinión de que la zona seguía creciendo pese al bajón temporal en precios.
Finalmente compré el piso
Tras unas semanas buscando y comparando, me decanté por hacer ofertas para el piso que acabé comprando, la negociación fue dura, pero finalmente me rebajaron de 135.000 euros a 120.000 euros.
Durante la negociación y antes de comprometerme fui a la urbanización donde estaba el piso varias veces y a muy distintas horas para ver tema de ruidos, problemas en la zona y no encontré nada que me echase para atrás.
También pregunté por la zona a inmobiliarias locales, y busqué en internet todo lo que pude acerca de cómo estaban los alquileres en la zona y si la población del barrio en concreto estaba subiendo o bajando, estos datos son oficiales y se pueden consultar en los ayuntamientos.
Todos los datos que encontré me daban señales que me indicaban que la zona estaba aún en crecimiento y así sería en los próximos años, ya que aún había grandes planes de construcción por toda la zona que estaba muy asentada por su cercanía al centro y por un centro comercial que atraía mucha actividad a la zona.
El edificio era del 2008 y logré que el portero me confirmase que en pleno 2008 se había vendido el piso por 200.000 euros, lo que es un 60% más de lo que yo iba a pagar 6 años después.
Me di cuenta de que lo habían comprado 3 hermanos de 80 años como inversión y que tras la crisis querían recuperar lo que podían para el día de mañana, evitar problemas de herencias en la familia, e ir haciendo cash parte del patrimonio para sus últimos años de vida.
Ahora con más experiencia veo que muchas de las buenas oportunidades vienen de la mano de problemas en las herencias, donde las familias necesitan rápidamente convertir en dinero propiedades para repartir lo antes posible por las prisas de los familiares.
Por cierto, antes de seguir con el artículo, si quieres que te enseñe a crear tu cartera de inversión de forma inteligente, puedes acceder a mi curso premium. De esta forma contarás con una mejor formación y podrás tomar mejores decisiones. Ahora sí, continuemos.
Cómo conseguí una hipoteca competente para mi piso
El proceso de conseguir la hipoteca fue complejo y sin duda sabiendo lo que sé hoy lo hubiera hecho de otra manera.
Cuando di el contrato de arras y aceptaron mi oferta me fui a los bancos a conseguir la hipoteca, buscaba una hipoteca a tipo variable a 20 años.
Lo hice primero en ING, y mi sorpresa fue que, aun teniendo en ese banco más dinero de lo que valía el piso y pidiendo solamente el 50% del valor del mismo, me denegaron la misma.
Alegaron que por criterios internos, al venir el dinero relacionado con el sector del juego online y yo ser muy joven no me querían como beneficiario de la hipoteca, ni aun con mis padres como posibles avalistas.
La verdad es que me puse algo nervioso aparte de cabreado en ese momento debido a que ya había dado 15.000 euros en arras, que si no podía cerrar la operación era posible que se perdiesen.
No obstante, me fui a BBVA y en este banco, con la condición de que uno de mis padres apareciese como co-titular de la hipoteca, finalmente me concedieron el préstamo.
Finalmente, cerré la hipoteca a 20 años con una cuota de 290 euros mensuales. Los trámites tardaron cerca de tres o cuatro semanas entre la concesión de la hipoteca, la tasación etc…
Contratiempos antes de la firma final…
En la firma de la venta surgió un pequeño problema, la agente inmobiliaria me confirmó que la comunidad eran 70€ al mes, cuando finalmente comprobé justo a la hora de la firma ante notario que eran 85.
Al final son 200 euros al año más prácticamente que son importantes, como consejo os diría que pidáis recibos de todo antes de las arras, así os aseguráis de los números exactos antes de comprometeros a nada.
Fueron semanas largas, ya que estaba deseando poder entrar a estrenar el piso, cuando finalmente me lo dieron, estaba encantado, creo que ha sido de las veces que más emoción he sentido. Tanto fue así que estuve durmiendo dos noches en él sin aún tener la luz activa en el piso.
No tuve que hacer obra gorda en el piso, ya que estaba bastante nuevo, lo único que hice fue cambiar el suelo del baño e instalar una mampara ya que el que venía por defecto era algo feo.
Algunas lecciones que saqué
Del proceso, pienso que sobre todo lo que más debemos destacar a la hora de sacar lecciones es la de buscar infinitamente en todos los portales e inmobiliarias. No tener miedo a negociar a la baja, pero a la vez, tener determinación por hacer ofertas.
Por otra parte, nunca descapitalizarse del todo para poder seguir invirtiendo e ir con margen de seguridad, no podemos saber los meses que el piso puede estar vacío o los imprevistos que podemos sufrir.
Sin duda con el tema de las hipotecas tengo la lección aprendida, y siempre siempre siempre, antes de hacer ninguna oferta e incluso de decidirse por un piso, hay que conseguir pre-aprobaciones de los bancos respecto a la cuantía de los préstamos.
Sabiendo la cantidad que nos dan y las condiciones respecto a intereses, y sin prisas, somos nosotros los que podremos negociar los intereses entre distintos bancos.
Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble
Y ya para acabar vamos a echar un vistazo a cómo calculo la rentabilidad del mismo para que vosotros podáis utilizar estas fórmulas al estudiar posibles oportunidades de inversión.
CASHFLOW positivo: ¿Qué quiere decir esto? Cashflow positivo es el requisito nº 1 para que nos animemos a invertir en una propiedad.
Quiere decir que los ingresos que nos va a generar la casa van a ser mayores que los gastos, y para ello utilizaremos una sencilla fórmula. Para esta fórmula necesitaremos una estimación real de la renta que vamos a poder obtener por ella.
Para ello podemos hacer una investigación de la zona con las agencias inmobiliarias locales a la par de buscar en los portales online.
Para la fórmula necesitaremos saber:
- Cuánto dinero damos de entrada
- Cuánto pagamos de hipoteca y cuanto es para interés y cuanto para amortización de capital
- Cuánto pagamos de seguro de vivienda
- Cuánto pagamos de mantenimiento de la casa
- Comunidad de vecinos
- Impuestos
- Importe del alquiler del piso
Ejemplo práctico
Por ejemplo… en el piso que compré en 2014 de La Gavia en Madrid:
- Puse 60.000€ de entrada,
- Pago 290 euros al mes de hipoteca, de los cuales 240 son de amortización de capital y 40€ de intereses.
- Pago 15€ al mes por el seguro de la vivienda
- Tengo una previsión de 20 euros al mes en reparaciones
- Pago 85 euros de comunidad de vecinos
- Pago 35 euros al año en impuestos municipales.
- El alquiler de la casa es de 820€ al mes.
Es decir, un total de costes de: 445€
Entonces, tengo de gastos mensuales 445€ al mes y de ingresos 820€ al mes. Lo que me genera un cash flow positivo de entrada de dinero al banco de 375€ cada mes lo que supone 4500€ al año.
Respecto a los 60.000€ de entrada inicial, sería un 7,5% de rentabilidad anual antes de impuestos. ¡Pero ojo!
Aquí viene lo interesante, al pagar la hipoteca no todo el dinero es gasto, sino que la parte que va a amortizar capital, es realmente nuestra, ya que va aumentando mes tras mes el % de propiedad sin deuda que tenemos y, por tanto, va aumentando nuestro patrimonio.
Por lo que la rentabilidad real es mayor, en este caso si descontamos de los gastos la cantidad que va a amortizar la parte de capital veríamos que tendríamos, solamente, 205€ en gastos al mes, lo que dispararía la rentabilidad al 12,3% anual.
Si te ha gustado este artículo, visita mi blog para ver más del estilo, ¡un saludo!
