¿Cómo comprar tu primera casa de forma inteligente y rentable?

Hay muchas preguntas en el blog son sobre cómo asegurarte comprar un buen piso o una buena casa, ya sea para alquilar y ganar dinero, o para vivir en ella.

Esto es lo que vamos a ver exactamente en este artículo paso a paso, así que antes de ponernos a analizar cuando una casa es buena compra en números, vamos a ir desde el principio.

Preparación financiera: Ahorrar para la entrada

En primer lugar, antes incluso de abrir las páginas de los portales inmobiliarios, lo que tenemos que hacer es tener claro que tenemos que ahorrar para la entrada del piso o la casa.

Mínimo un 15/20% del valor de la casa que buscamos.

Es cierto que en algunos países, y sobre todo si es para vivienda habitual, te permiten comprar con algo menos de %, pero mi recomendación es que nunca deis menos del 15% de una casa.

De esta manera os aseguráis algo más de seguridad al tener más propiedad en la casa que compréis, en caso de que las cosas acaben saliendo mal.

Por tanto, primero, a no ser que tengas todo el dinero para pagar la casa de golpe, ahorra y ponte a conseguir mínimo el 20% de la entrada.

Liquidación estratégica: priorizar deudas altas

El paso número 2 y mi recomendación es que pagues antes los créditos que tengan un interés superior al 4% antes de comprar ninguna casa ni endeudarte más con hipotecas. Me estoy refiriendo aquí a préstamos relacionados con coches o préstamos al consumo.

Mi opinión sobre la deuda en general es buena, siempre que tenga un interés bajo y la utilicemos para generar más dinero, como es en el caso de la inversión inmobiliaria.

Pero debemos de ser inteligentes y recurrir a ella solo cuando estemos seguros de que realmente nos va a ayudar a generar más dinero.

Optimización fiscal: preparativos para el préstamo

El paso número 3 es poner en orden nuestras declaraciones de impuestos tanto personales como de la empresa si tenemos un negocio, así como hacer una pequeña presentación con nuestros balances en todos los bancos.

Cuanto más fácil pongamos el trabajo a los bancos y más claro sea todo, más fácil será que nos den el préstamo que busquemos si cuadra con nuestros ingresos.

Por ello, prepara al menos los dos últimos años de las declaraciones de impuestos presentadas, las nóminas, los balances de las cuentas corrientes, y sobre todo si tienes, incluye todos tus activos como las posiciones en fondos de inversión que puedas tener con el objetivo de que vean que eres solvente.

Si tienes un negocio y estás deduciendo muchos gastos con el objetivo de pagar menos impuestos, sería recomendable que no abuses de ello justo el año o año y medio antes de ir a solicitar una hipoteca, porque entonces los bancos pensarán que tu margen de beneficios no es tan bueno y estarán dispuestos a prestarte una menor cantidad de dinero.

Ronda bancaria: obtención de pre-aprobación hipotecaria

Finalmente, ir a los bancos, y ojo, sí, digo varios bancos. Tenemos que ir con nuestro dossier preparado del que hemos hablado en el punto anterior, y solicitarles que nos pre-aprueben para la máxima cantidad posible con relación a nuestros ingresos.

Esto es muy importante por varias razones:

• Conoceremos realmente lo que nos podemos permitir pagar y haremos nuestra búsqueda centrados en el rango de poder adquisitivo, evitando luego comparar lo que nos podemos permitir con lo que no, porque tendemos a encapricharnos de cosas más caras y luego nos es más difícil.

• Tendremos ofertas de hipotecas de varias entidades para elegir la mejor e incluso negociar mejores condiciones.

• Si empezamos a buscar con la hipoteca pre-concedida, cerrar la operación será infinitamente más rápida, y créeme que cuando encuentres una buena oportunidad, no serás el único en verla, finalmente se la llevará el más rápido, por lo que cada día cuenta a la hora de cerrar una oportunidad para que no te la quiten.

Si estos consejos te están ayudando y si quieres que te enseñe a crear tu cartera de inversión de forma inteligente, recuerda que ofrezco una formación para aprender a invertir desde cero, puedes acceder a ella pulsando aquí.

Búsqueda estratégica: identificación y análisis de propiedades

Una vez que sabemos nuestro margen de gasto, es buscar en todos los portales e inmobiliarias todo lo que esté un 15% por arriba, por abajo y en nuestro margen exacto.

Recuerda también que al coste del piso tienes que añadirle los costes de papeles e impuestos al comprar y que pueden llegar a ser hasta del 10%, por lo que mira con tu presupuesto teniendo en cuenta estos gastos.

Se trata de ver cuantas más casas mejor, aunque sepamos que no vamos a comprarlas, ¿Por qué? Por qué cuanto más veamos, más sabremos porque algo vale lo que vale, o no lo vale, qué reformas necesita, aprenderemos todo sobre la zona, y cuando veamos una buena oportunidad tendremos todos los datos que necesitamos para identificarlo y que no se nos escape.

Es muy importante que conozcamos la evolución de la zona, realmente a la hora de comprar vivienda es lo más importante, ver si esa zona está creciendo, si están construyendo más alrededor, o si por el contrario se está quedando vacía y hay despoblación.

Por eso es muy importante comprar solo donde conoces, o si no lo conoces personalmente, asegurarte que la persona que te asesora es realmente una experta y nos podemos fiar de ella.

Personalmente trataría de asegurarme qué % de ocupación tienen las viviendas de la zona respecto al alquiler, es decir cuantos meses suelen estar alquiladas y cuantos vacías.

Para invertir, mis casas favoritas son aquellas que están en barrios “normales” ni demasiado caros ni demasiado baratos, y dentro de estos barrios también viviendas cómodas de precio medio.

De esta manera llegas a la mayor cantidad de personas ya que según la estadística, es el grupo poblacional mayor, el de clase media. Si te especializas en casas o pisos demasiado baratos estarás yendo a un target poblacional más específico, además es probable que el % de impagos sea mayor.

Por el contrario, si quieres viviendas “Premium” para alquilar y viene una crisis, es posible que el primer recorte de las familias venga por su vivienda y busquen un sitio más asequible donde vivir.

Mientras que un piso tiene siempre aparejado los gastos de comunidad de vecinos y las casas no, en las casas tendrás que hacerte cargo de mantener en buen estado el tejado, las tuberías y los sistemas integrales de la casa. Con lo que es importantísimo que te asegures del estado de estas cosas antes de comprarla.

Análisis de rentabilidad: asegurando un cashflow positivo

El paso número 6, es que te asegures de que tu compra sobre todo si es para alquiler sea cashflow positiva: ¿Qué quiere decir esto? Cashflow positivo es el requisito nº 1 para que nos animemos a invertir en una propiedad.

Quiere decir que los ingresos que nos va a generar la casa van a ser mayores que los gastos, y para ello utilizaremos una sencilla fórmula. Para esta fórmula necesitaremos una estimación real de la renta que vamos a poder obtener por ella, para ello podemos hacer una investigación de la zona con las agencias inmobiliarias locales a la par de buscar en los portales online.

Para la fórmula necesitaremos saber:

• Cuánto dinero damos de entrada
• Cuánto pagamos de hipoteca y cuanto es para interés y cuanto para amortización de capital
• Cuánto pagamos de seguro de vivienda
• Cuánto pagamos de mantenimiento de la casa
• Comunidad de vecinos
• Impuestos
• Importe del alquiler del piso

Por ejemplo, en el piso que compré en 2015 de La Gavia en Madrid:

• Puse 60.000€ de entrada,
• Pago 290 euros al mes de hipoteca de los cuales 240 son de amortización de capital y 40€ de intereses.
• Pago 15€ al mes por el seguro de la vivienda
• Tengo una previsión de 20 euros al mes en reparaciones
• Pago 85 euros de comunidad de vecinos
• Pago 35 euros al año en impuestos municipales.
• El alquiler de la casa es de 820€ al mes.

Es decir, tengo de gastos mensuales 445€ al mes y de ingresos 820€ al mes.

Lo que me genera un cash flow positivo de entrada de dinero al banco de 375€ cada mes lo que supone 4500€ al año, que respecto a los 60.000€ de entrada inicial, sería un 7,5% de rentabilidad anual.

¡Pero ojo! Aquí viene lo interesante, al pagar la hipoteca no todo el dinero es gasto, si no que la parte que va a amortizar capital, es realmente nuestra, ya que va aumentando mes tras mes el % de propiedad sin deuda que tenemos y por tanto va aumentando nuestro patrimonio por lo que la rentabilidad real es mayor, en este caso si descontamos de los gastos la cantidad que va a amortizar la parte de capital veríamos que tendríamos solamente 205€ en gastos al mes, lo que dispararía la rentabilidad al 12,3% anual.

Mi recomendación personal es que jamás compres una casa cuya inversión no sea CashFlow positiva, como mínimo, que la renta cubra todos los costes.

Nunca tengas que poner más dinero de tu bolsillo, porque si la propiedad tiene cash flow positivo, si tenemos 2 o 3 meses sin inquilinos, los beneficios de los otros meses lo cubren de sobra. Si el mercado baja de precio, también tenemos margen, pero si vamos con los dedos pillados es donde los problemas pueden aparecer.

Creeme que el 90% de pisos o más que veas no van a ser rentables, por lo que es vital tener paciencia y no salirse de tus números bajo ningún concepto.

Si te gusta una propiedad, pero no su precio, haz una oferta, intenta ser frío, y si te la rechazan, a por la siguiente.

➤ Un consejo aquí es buscar casas que necesitan pequeñas remodelaciones, especialmente en los baños y cocinas. Los estudios nos dicen que es lo que hace que se revaloricen más y tampoco cuesta tanto reformarlas.

También las casas que están desfasadas en mobiliario o que están ocupadas por ancianos suelen estar más devaluadas, debido a que la gente normalmente se deja llevar y quiere cosas cómodas y rápidas para mudarse por lo que las perciben como menos valiosas.

Si necesitas reformar para conseguir más valor a la hora de contratar a empresas de reformas es imprescindible que pongas por escrito absolutamente todo lo que hay que hacer, y cómo hay que hacerlo, porque si no verás que el presupuesto se te disparará.

Hazles todas las preguntas posibles y pide presupuesto como mínimo a 3 empresas distintas.

Además ten por seguro que el precio final será como mínimo un 20% más de lo que te dijeron y tardarán mínimo un 30 o 40% más de lo que te dijeron que tardarían, siempre pasa y tu no vas a ser menos.

Ubicación: clave para una inversión exitosa

Una vez que has encontrado una buena casa que además es cashflow positiva o que a través de una pequeña reforma la puedes hacer, es vital que te asegures de que la localización es buena.

Intenta que sea una zona en crecimiento, sin mucho ruido, relativamente tranquila, alejada de sitios de fiesta, de vecinos desagradables. Todo esto es importantísimo. Puede tirar el valor de tu casa por los suelos y la localización y su ambiente no podrás cambiarlo nunca.

Por lo que antes de comprar algo, asegúrate de ir muchas veces y en distintas horas a conocer bien la zona, la comunidad, las calles paralelas.

Negociación: maximiza el valor de la compra

El paso número 8 es hacer ofertas por todo lo que cuadre con tu Excel y con los pasos y detalles que hemos comentado anteriormente. Acostúmbrate a que te las rechacen y no te lo tomes personal, intenta ser buen negociador, pero estate dispuesto a subir un poquito cuando encuentres una casa que realmente merezca la pena.

Busca ayuda de inmobiliarias locales, y busca también por tu cuenta, muchas veces podrás negociar mejor con vendedores individuales ya que no tendrán los costes de la comisión de las inmobiliarias.

Intenta incluir en tus ofertas los desperfectos que veas y tu coste de reparación, como recomendación intenta huir de casas o pisos que necesites renovar tuberías u otro tipo de reformas mayores.

Una vez que te hayan aceptado la oferta, haz una segunda ronda de inspección de la propiedad e intenta incluir algún desperfecto que no estuviese antes para intentar una segunda rebaja del piso, recuerda que el NO ya lo tienes y mientras seas educado no debería de molestar al propietario.

Ya eres propietario, ¿cómo alquilar mi inmueble a un buen precio?

El último paso es ¡darte la enhorabuena! Ya eres propietario del piso, ahora es el momento de hacer esas pequeñas remodelaciones o de decorarlo con el objetivo de conseguir un extra en el alquiler mensual.

Como consejo busca muebles relativamente modernos y bonitos, pero sobre todo que sean duraderos, no pongas cosas innecesarias que puedan romperse y acabar costando dinero.

Una vez decorada y remodelada, es vital que hagamos fotos de calidad profesional para los anuncios, es increíble la de gente que sube fotos oscuras, sin luz, a contraluz, con la casa desordenada etc. Cúrrate las fotos, ¡La gente compra y alquila con los ojos!