Es bastante frecuente, una vez se termina de pagar la última cuota del préstamo hipotecario, olvidarse de la cancelación registral. Y es que, cancelar una hipoteca es un proceso que no acaba cuando terminas de pagar al banco.
La cancelación no es solo un asunto económico, también implica unos trámites en el Registro de la Propiedad que deberías conocer.
Vamos a descubrir todo el proceso necesario para hacer una cancelación de hipoteca definitiva y correcta.
¿Por qué debes cancelar tu hipoteca?
Terminar de pagar una hipoteca es un alivio emocional y financiero. Dejas de tener que hacer esos pagos mensuales de la cuota del préstamo y puedes disfrutar de una mayor tranquilidad económica, sabiendo que tu casa ya está libre de la deuda hipotecaria.
Cuando después cancelas la hipoteca, queda claro que la propiedad es tuya. Esto es muy útil si en el futuro quieres vender o transferir la propiedad, ya que no habrá complicaciones legales.
Sin embargo, si no cancelas la hipoteca, puedes tener problemas a la hora de transferir o vender la vivienda. Piensa que un comprador puede no tener claro si hay hipoteca y eso le genera dudas y falta de confianza.
Cuando terminas de pagar tu hipoteca o si decides vender la casa, puedes cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Eso sí, no es obligatorio hacerlo.
En cualquier caso, cada 20 años el Registro revisa el estado de las viviendas y puede cancelar el registro por su cuenta.
Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad
La cancelación registral de la hipoteca es recomendable, por no decir necesaria, en los siguientes casos:
➜ Cuando vayas a vender la casa, el futuro propietario te pedirá que esté libre de cargas. Para que esté libre de cargas necesitas la cancelación en el Registro de la Propiedad.
➜ Si vas a contratar una nueva hipoteca que mejore la que tienes, debes liquidar la hipoteca anterior en el registro antes de levantar una nueva.
➜ En el caso de rehipotecar la vivienda. Para contratar una nueva hipoteca, necesitas cancelar la anterior en el Registro.
Hay tres formas de proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro:
🔵 Cancelar la hipoteca tú mismo
El primer paso es pedir al banco el documento de deuda cero. Es un documento que el banco te tiene que dar gratis y con el que demuestras que has pagado la hipoteca.
👉 En la mayoría de casos este documento tardará entre una y dos semanas.
En el siguiente paso debes conseguir la escritura de cancelación. Esta escritura te la prepara un notario, al que debes entregar el documento de deuda cero.
El banco también tiene que firmar la escritura, pero, lo común es que el propio notario les avise y manden un representante, por lo que no es algo que tengas que hacer tú.
Cuando ya tienes la escritura de cancelación firmada es el momento de presentar en Hacienda el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Esto se puede hacer de dos maneras:
➡️ En la delegación de Hacienda que te corresponda, rellenando y presentando el modelo 600 del IAJD.
➡️ A través de internet utilizando tu DNI electrónico y enviando el modelo 600 de forma telemática.
💡 IMPORTANTE: La cancelación de la hipoteca está sujeta a este tributo, pero exenta de pago. Por eso, tienes que presentarlo, pero no tendrás que pagar por él.
📝 El modelo 600 puede ser algo complicado porque tiene un montón de campos, ten esto en cuenta porque seguramente es la parte más difícil del proceso. Aquí te dejo este enlace con las instrucciones de la Agencia Tributaria para rellenar el modelo 600.
Para terminar, tienes que llevar la escritura de cancelación con el IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad donde la vivienda está inscrita. La carga hipotecaria se elimina de tu casa en un plazo de 15 días.
➜ Si vas a vender tu casa, es el momento de pedir la nota simple en el Registro: el documento que demuestra que la vivienda no tiene cargas.
Hacer tú mismo la cancelación puede llevar entre uno y dos meses. La gran ventaja es que ahorrarás costes frente al resto de opciones. A cambio, debes emplear tu tiempo en todos los pasos.
👉 Si cancelas por ti mismo la hipoteca, tendrás que pagar registrador y notaría: estos gastos pueden ser alrededor de 600€.
🔵 Pedir a una gestoría que haga la cancelación de una hipoteca
La gestoría se encarga de todos los pasos. Tendrás que presentar el certificado de deuda cero, y serán ellos quienes se encarguen de liberar las cargas de la vivienda.
📍 Ojo, el proceso no se acelera, puede tardar más o menos lo mismo, pero, en este caso, no tendrás que invertir casi tiempo en los trámites.
¿Y por qué hago diferencia entre la gestoría independiente y que la gestión la hagan desde el propio banco? Pues, como verás ahora, por una cuestión de precio.
👉 En el caso de una gestoría independiente, a los gastos de notario y registro hay que sumar los honorarios del gestor, la suma puede ser alrededor de 1.000€.
🔵 Cancelar la hipoteca con el banco
Cuando el banco se encarga de cancelar la hipoteca, realmente será la gestoría que colabora con la entidad quien lo haga.
🟢 La principal ventaja de este método es que puede ser algo más rápido.
🔴 La gran desventaja es que suele ser más caro.
¿Hay tanta diferencia de plazo como para que merezca la pena? Realmente no tanta. En todo caso, es algo más relacionado con la comodidad que con la rapidez. Centralizas todos los trámites y pierdes menos tiempo.
👉 El coste de delegar en el banco la gestión de cancelar la hipoteca puede ser más caro. Puede ir desde los 1.000 hasta los 1.500€ (incluso más) en promedio, dependiendo de la entidad.
¿Qué pasa cuando no cancelas el préstamo hipotecario?
No es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro. Es decir, si has terminado de pagar la hipoteca y no quieres hacer la cancelación, no tienes que hacerla.
Sin embargo, existe una figura legal que se llama “cancelación por caducidad”. El Registro cada 20 años revisa sus datos y, si toca cancelación por el paso de esos 20 años, la cancela.
🤔 ¿Y qué ventajas tiene esto?
Pues que, pasado ese tiempo, ya solo tendrás que pagar los gastos del Registro, donde presentarás una instancia para eliminar la carga. Te ahorras los costes del notario y del gestor. Además, el proceso será mucho más rápido.
Pero, cuidado, durante esos 20 años tu casa seguirá teniendo una carga hipotecaria registrada. Si en algún momento quieres vender o rehipotecar la vivienda, necesitarás la cancelación registral.
Conclusión
La cancelación de la hipoteca (en el registro) puede no parecer importante o urgente, pero es uno de esos trámites engorrosos que, con mucha probabilidad, tarde o temprano necesitarás hacer.
Por eso, lo recomendable es hacerlo en el mismo momento en el que finalizas o amortizas la hipoteca. Si dispones de tiempo (y ganas) para hacerlo por ti mismo, ahorrarás algo de dinero. Si optas por una gestoría independiente, o por el banco, te costará más caro, pero, no tendrás que enfrentar el proceso burocrático.
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