¿Estás pensando en comprar una casa, pero te falta ese empujón extra que el banco pide?
Muchas personas pasan por ese momento en el que los sueños de tener un hogar parecen alejarse por los requisitos de financiación.
Utilizar una segunda propiedad como aval puede abrirte las puertas al crédito que necesitas, pero también es una decisión con riesgos. Voy a contarte todos los pros y contras que esta opción puede tener. 🚀 ¡Empezamos!
¿Qué significa avalar una hipoteca con otra vivienda?
Consiste en utilizar otra propiedad como garantía adicional para que el banco te conceda la hipoteca. Esa vivienda puede ser tuya o de otra persona que esté dispuesta a ayudarte.
La ventaja de esta fórmula es que el banco tendrá en cuenta el valor de esa segunda propiedad para calcular cuánto dinero puede prestar. Esto puede ser clave si:
➡️ No tienes suficientes ahorros para cubrir la entrada (recuerda que la mayoría de los bancos financia hasta un 80% del valor de tasación).
➡️ Tu perfil financiero no cumple al 100% los requisitos del banco.
Piensa en ello como un plan B que le da al banco mayor seguridad de que podrá recuperar su dinero, incluso si algo sale mal.
Avalar una hipoteca con otra vivienda no es solo una formalidad, sino una estrategia que permite a muchas personas acceder a un préstamo cuando no cuentan con suficiente ahorro para la entrada.
Normalmente, los bancos financian hasta el 80% del valor de la vivienda que se quiere comprar, por lo que el aval con otra propiedad cubre ese 20% restante que el comprador no puede aportar.
💡 ¿Qué significa esto en la práctica? Que la entidad bancaria vincula la segunda vivienda como garantía adicional hasta que el préstamo haya amortizado esa parte del capital.
En algunos casos, cuando el titular de la hipoteca ya ha pagado esa cantidad, es posible solicitar la liberación del aval de la doble garantía hipotecaria. Sin embargo, esto no es automático: depende de cada banco y del acuerdo firmado.
¿Quién puede avalar una hipoteca con otra vivienda?
Para empezar, el avalista tiene que ser propietario del inmueble y demostrar que tiene suficiente solvencia económica para responder en caso de que el titular del préstamo no pague.
Por eso, antes de lanzarse a avalar, hay que pensarlo dos veces. ¿Realmente puedes asumir esa responsabilidad? Porque lo que parece un simple favor puede acabar en una pesadilla financiera.
¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda de aval?
No solo la persona debe cumplir ciertas condiciones. La casa que sirve como aval también debe hacerlo.
Son los siguientes:
👉 Propiedad libre o con pocas cargas: los bancos analizan el ratio de carga financiera, es decir, cuánto debes en comparación con el valor de la vivienda. Para que sea viable como aval, el préstamo hipotecario de la vivienda garantía debe representar un porcentaje muy bajo sobre el valor actual del inmueble.
💭 Ejemplo: si tienes una casa valorada en 200.000€ y te queda por pagar solo 10.000€ de hipoteca, puede ser que el banco la acepte como aval. Pero si aún debes 150.000€, será imposible que lo haga.
👉 Valor suficiente: la propiedad debe tener un valor que justifique su uso como garantía. El banco exigirá una tasación reciente para confirmar este punto.
👉 Ubicación y mercado: los bancos suelen valorar mejor las viviendas en zonas con alta demanda inmobiliaria. Si el inmueble está en una ubicación poco atractiva o con dificultades de
👉 Situación legal: el inmueble no debe tener embargos, litigios o problemas registrales. Además, si hay varios propietarios, todos deben estar de acuerdo en ofrecerla como aval.
🚨 Importante: Avalar una hipoteca con otra vivienda implica un alto riesgo. Si el titular del préstamo no paga, el banco puede ejecutar tanto la vivienda que se compra como la que se usó como garantía. Antes de aceptar o pedir un aval, es fundamental entender bien las implicaciones.
Pasos para avalar una hipoteca con otra vivienda
El aval de una hipoteca con otra vivienda no es algo que se haga de la noche a la mañana. Es un proceso que tiene que cumplir ciertos pasos para que todo quede en orden.
Son los siguientes:
➤ Comprende las responsabilidades del aval
Es vital que tanto tú como el propietario de la vivienda tengáis claro qué implica esta decisión. En caso de impago de la hipoteca, el banco podría ejecutar la propiedad avalada. Por eso, asegúrate de estar 100% informado antes de proceder.
➤ Verificar que la propiedad esté libre de cargas
Antes de ofrecer una vivienda como aval, debes comprobar la carga de hipoteca (recuerda el punto anterior) y que no tengan embargos ni otras cargas registrales. Recuerda: si la carga de la hipoteca de la segunda vivienda es elevada va a resultar imposible que acepten la doble garantía.
🔎 Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para asegurarte.
➤ Hacer una tasación del inmueble
El banco necesitará saber cuánto vale la propiedad que propones como aval.
Por eso, será necesaria una tasación oficial. Este valor determinará cuánto puede cubrir como garantía, es decir, qué cantidad adicional del préstamo puede cubrir la segunda vivienda que actúa como aval.
➤ Presentar la documentación al banco
Una vez tengas la documentación del inmueble y su tasación, el siguiente paso es presentárselo al banco.
La entidad evaluará si el valor y las características del inmueble son suficientes para aceptar el aval.
Además, revisará tu situación financiera y la del propietario de la vivienda.
➤ Firma del acuerdo ante notario
Si el banco da luz verde, tendrás que formalizar el acuerdo en una escritura pública. Esto se hace ante notario, donde se especificará que la vivienda ofrecida queda vinculada como garantía del préstamo. Este paso es fundamental para que todo sea legal y transparente.
📌 ¿Quién debe acudir a la firma?
Si la vivienda que se usa como aval es tuya, serás tú quien firme el acuerdo junto con el titular de la hipoteca. Pero si pertenece a otra persona (padres, pareja, abuelos…), todos los propietarios de esa segunda vivienda deben estar presentes y dar su consentimiento ante notario.
📌 ¿Qué firmarán los propietarios de la vivienda avalista?
Los propietarios del inmueble que se usa como doble garantía tendrán que firmar la escritura en la que se establece que su vivienda queda hipotecada como aval del préstamo. Esto se conoce como constitución de hipoteca en garantía de un tercero, y queda inscrito en el Registro de la Propiedad.
Estos son los pasos básicos para avalar una hipoteca con otra vivienda. Como ves, no es un trámite complicado, pero sí requiere tiempo y preparación.
Ventajas y desventajas de avalar una hipoteca con otra vivienda
La doble garantía hipotecaria tiene pros y contras y es importante que los conozcas bien antes de dar el paso.
Ventajas
✅ Mayor acceso a financiación: con otra vivienda aval puedes conseguir una hipoteca por el 100% del valor de la casa que quieres comprar.
✅ Condiciones más favorables: al ofrecer una garantía adicional, los bancos pueden ser más flexibles. Pero, ¡ojo! Esto no es un dogma y no siempre es así y va a depender de que tengas un buen perfil.
✅ Facilidad para perfiles complicados: si tu situación financiera no es ideal (ingresos inestables o historial crediticio limitado), un aval puede marcar la diferencia para que el banco apruebe la hipoteca.
Desventajas
❌ Asumes más riesgo: si no puedes pagar la hipoteca, no solo pierdes la vivienda que compras, sino también la que has puesto como aval. Esto puede poner en peligro el patrimonio familiar. Aunque, recuerda, con una doble garantía hipotecaria la garantía desaparece cuando cubre el porcentaje de deuda que avalaba.
❌ Limitación del uso de la propiedad: la vivienda que se utiliza como aval queda vinculada al préstamo; no podrás venderla hasta que se liquide la deuda.
❌ Tensión personal: si el aval pertenece a un familiar, las relaciones personales pueden verse afectadas si surgen problemas financieros.
❌ Costes adicionales: entre la tasación, el notario y posibles seguros adicionales, los trámites pueden generar gastos que no siempre se tienen en cuenta al inicio.
Como ves, hay mucho en juego, tanto bueno como malo. Por eso, mi consejo es que evalúes cuidadosamente tu situación personal y hables con un experto antes de decidir.
¿Cuándo planterarte avalar una hipoteca con otra vivienda?
Ya hemos visto que este aval no siempre es la mejor idea, pero hay casos donde puede tener utilidad.
➤ Cuando confías en tu estabilidad económica
Si tus ingresos son sólidos y estables y puedes prever que mantendrás tu capacidad de pago a largo plazo, avalar con otra vivienda puede ser una estrategia para acceder a mejores condiciones de financiación o adelantar la compra de la casa.
➤ Si necesitas financiar más del 80% del valor de la vivienda
Los bancos suelen financiar hasta un 80% del precio de compra. Si no tienes ahorro para cubrir la diferencia, una segunda vivienda como garantía puede ser la solución para llegar al 100% de financiación y conseguir ese dinero que te falta.
➤Para mejorar el perfil crediticio
Si el banco considera que tu perfil financiero no es lo suficientemente sólido (por ejemplo, por ingresos bajos o deudas existentes), el aval puede ayudarte a convencer a la entidad para que apruebe el préstamo.
➤ En casos de interés familiar o personal
Por ejemplo, padres que quieren ayudar a sus hijos a comprar su primera casa. En estos casos, el aval con otra vivienda puede ser una herramienta para facilitarles el acceso al crédito.
Pero, ¿qué pasa si las cosas se complican? Aunque nadie planea incumplir sus pagos, avalar una hipoteca con otra vivienda tiene riesgos que debes conocer bien antes de lanzarte.
¿Qué ocurre si no se paga la hipoteca avalada?
Cuando no se paga una hipoteca, el banco tiene un procedimiento muy claro: primero intentará recuperar el dinero ejecutando la vivienda que compraste.
Si con la venta de la casa no es suficiente para cubrir la deuda, el siguiente bien en la lista será la propiedad que ofreciste como aval. Aquí es donde las cosas pueden ponerse serias.
Piensa también en esto: si el mercado inmobiliario baja, el valor de las viviendas podría no ser suficiente para cubrir el total del préstamo. Es decir, podrías terminar perdiendo ambas propiedades y, aun así, deber dinero al banco. Duro, ¿verdad?
🚨 Además, si el aval pertenece a un familiar o un amigo, esta situación no solo será difícil para ti. La tensión emocional y el impacto en la relación podrían ser devastadores. No es solo una cuestión de finanzas; es algo que puede afectar tu vida personal de formas inesperadas.
¿Qué puedes hacer si no quieres usar otra vivienda como aval?
Avalar con otra vivienda no es la única forma de conseguir un préstamo hipotecario. Hay alternativas que pueden adaptarse mejor a tus circunstancias y que, además, no te harán asumir tanto riesgo. Vamos con algunas opciones que pueden interesarte:
➤ Ahorra más antes de lanzarte
Puede que no sea lo más rápido, pero dedicar unos meses o un año a ahorrar más para la entrada puede ahorrarte problemas a largo plazo. Vas a reducir el importe del préstamo y tener más margen de maniobra.
➤ Busca una hipoteca sin entrada
Las hipotecas sin entrada son raras, pero existen. Como te ahorras el desembolso de la entrada, puede que parezca más fácil de pagar, aunque esto no siempre es así.
➤ Habla con tu banco
Los bancos a veces están dispuestos a negociar. Si demuestras que eres un cliente fiable, te pueden dar mejores condiciones sin necesidad de garantías adicionales. Un experto como Aqueos te puede ayudar en esto y en todo el proceso.
➤ Investiga ayudas públicas
En España, existen programas de apoyo para jóvenes, familias numerosas o compradores de primera vivienda. Vale la pena explorarlas.
👉 Aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial): desde 2023, el Gobierno cubre hasta el 20% del aval para que jóvenes menores de 35 años y familias con hijos puedan conseguir una hipoteca sin tanto ahorro previo.
👉 Programa Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid): pensado para menores de 35 años, permite financiar hasta el 95% del precio de la vivienda.
👉 Programa Garantía Vivienda Joven (Andalucía): aquí el aval es del 15% del precio de la vivienda si tienes menos de 35 años.
👉 Plan de Acceso a la Vivienda para Jóvenes (Castilla y León): esta comunidad avala el 17,5% del valor de la casa, también para menores de 35.
🙋♂️ Además, comunidades como Cataluña, Valencia, Extremadura, Galicia, Murcia o La Rioja tienen sus propios planes de ayuda. Eso sí, cada programa tiene sus requisitos y plazos, así que hay que revisar bien la información de la comunidad en la que vivas.
Conclusión: ¿es recomendable avalar con otra vivienda?
Avalar una hipoteca con otra vivienda puede ser una solución para comprar tu casa, pero no es una decisión que debas tomar a la ligera. Aunque puede ayudarte a conseguir el préstamo hipotecario, también te expone a riesgos importantes, como perder no solo una, sino dos propiedades.
Entonces, ¿es recomendable? Depende. Si tienes estabilidad financiera, confianza en tu capacidad de pago y estás dispuesto a asumir los riesgos, puede ser una herramienta valiosa. Pero si tienes dudas o sientes que estás comprometiendo demasiado, es mejor explorar otras alternativas.
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Si te has quedado con dudas o quieres explorar tus opciones con alguien que entienda tu situación, no estás solo.
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Ya sea avalar con otra vivienda, buscar alternativas o negociar mejores condiciones, estamos aquí para acompañarte en cada paso.
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