Calculadora de Rentabilidad de Alquiler

Con esta calculadora de rentabilidad de alquiler podrás calcular qué rendimiento bruto y neto obtendrás de por alquilar una casa teniendo en cuenta los costes de compra, el gasto de la hipoteca y el resto de gastos del alquiler.

Situación
€/mes
Gastos de inversión
€/mes
Gastos de mantenimiento
€/año
€/mes
€/año
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¿Qué es la rentabilidad de alquiler?

La rentabilidad mide cuánto puedes ganar con una inversión, algo relativamente sencillo con productos como los fondos de inversión y más complejo con un alquiler que incluye financiación y gastos varios.

La rentabilidad de un alquiler refleja el rendimiento que obtendrás alquilar la vivienda en relación al coste de la vivienda y el capital que hayas aportado. La calculadora de rentabilidad de alquiler divide el resultado entre el retorno bruto de la inversión, que son los beneficios en relación al precio del inmueble, y el retorno neto, que tiene en cuenta todos los gastos de la inversión en los que incurres al arrendar una vivienda.

Conocer ese dato te ayudará a determinar si esa vivienda que tienes en mente es o no una buena inversión o el precio del alquiler que necesitas para alcanzar la rentabilidad que buscas.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler? Datos y fórmulas.

Para averiguar cuánto dinero puedes ganar al alquilar una vivienda solo hay que hacer números. Los cálculos incluyen conocer el precio del inmueble y todos los gastos asociados a la compra. Cuanto más exactas sean esas cifras, mejor podrás aproximar el rendimiento que obtendrás por el alquiler.

Datos necesarios para el cálculo

El cálculo de la rentabilidad inmobiliaria se hace en base a los siguientes datos.

  • El precio de compra del inmueble, que es sobre lo que se calculará la rentabilidad.
  • El precio del alquiler si ya lo tienes alquilado y quieres saber la rentabilidad que obtienes o el que piensas poner si buscas ajustarlo para conseguir un rendimiento adecuado.
  • Los gastos de compraventa, que incluye los impuestos relacionados con la compra, el registro de la propiedad y otros gastos.
  • Los gastos de la reforma, si la vivienda necesita un lavado de cara.
  • La cuota de la hipoteca en términos mensuales, que será un gasto a efectos de calcular la rentabilidad neta.
  • Los gastos de mantenimiento del hogar, que incluyen todo lo que pagas de impuestos a través del IBI, el seguro del hogar y el seguro de protección de alquileres, la comunidad y los suministros, pero solo si los pagas tú.

Estos son los datos que se utilizarán para calcular el rendimiento de tu inversión en comprar casa para alquilar.

Fórmula de rentabilidad de alquiler

La fórmula básica para averiguar cuánto ganas con el alquiler de la vivienda es dividir la renta total mensual entre el precio de compra y multiplicarlo por 100 para obtener así un porcentaje.

Esta cifra será el rendimiento bruto de la inversión, que siempre será superior al rendimiento neto.

Ese rendimiento neta se calcula igual, solo que restando todos los gastos adicionales a los ingresos por alquiler.

¿Cuántos impuestos se pagan por los beneficios de un alquiler?

Esta calculadora de rentabilidad del alquiler no tiene en cuenta los impuestos, que varían en cada país. En España, los arrendamientos tributan en el IRPF dentro de las rentas inmobiliarias.

Para calcular el rendimiento fiscal del alquiler, hay que sumar todos los ingresos por el arrendamiento y restar los gastos propios de la vivienda y los intereses de la hipoteca, en caso de haberla. Dentro de estos gastos se puede imputar el IBI y otros impuestos, la comunidad, derramas, el seguro de hogar y también el mantenimiento de la vivienda, así como la amortización de los muebles si está amueblada y la de la propia casa.

Esa será la base imponible del alquiler en el IRPF. Sobre esa cantidad se pueden aplicar una serie de reducciones cuando se trata de alquiler para vivienda general. La reducción general es del 50% sobre el rendimiento neto, pero puede alcanzar el 90% en determinadas zonas tensionadas si se cumplen ciertos requisitos.

La cifra final se sumará al resto de ingresos que tributan en la base general del IRPF como, por ejemplo, tu salario. Los tramos actuales del IRPF son:

  • 0 a 12.450 € = 19 %
  • 451 € a 20.200 € = 24 %
  • 201 € a 35.200 € = 30 %
  • 201 € a 60.000 € = 37 %
  • 001 a 300.000 = 45 %
  • Más de 300.000 € = 47 %

Por eso mismo se dice que las rentas del alquiler tributan a tu tipo marginal (el más elevado), porque se suman al resto de rendimientos y son como un ingreso adicional.

¿Cuál es la rentabilidad de un alquiler normalmente?

La rentabilidad bruta de comprar vivienda para alquilar en España se sitúa en el 7,1% según los datos de Idealista. Este porcentaje escala hasta el 11,8% en oficinas y hasta el 9,9% en los locales comerciales. Mientras, se queda en el 7% para los garajes.

Estos son los rendimientos medios del mercado inmobiliario de alquiler, pero existen enormes variaciones entre ciudades e incluso entre barrios.

La siguiente tabla es un ejemplo:

CapitalViviendasOficinasLocalesGarajes
España7,3%11,8%9,9%7,0%
A Coruña4,8%7,4%7,8%4,7%
Badajoz6,2%-09,5%4,2%
Barcelona5,8%8,2%8,3%6,3%
Bilbao5,0%6,3%9,9%4,0%
Burgos5,8%9,6%8,8%4,6%
Córdoba6,6%8,6%8,5%4,2%
Donostia-San Sebastián3,8%6,8%8,9%3,9%
Girona5,6%6,3%10,1%5,6%
Granada5,5%7,0%9,2%3,1%
Huelva7,4%-010,6%5,4%
Las Palmas de G.C.6,6%7,7%9,2%4,8%
Lleida8,4%8,5%10,5%7,2%
Logroño5,6%6,9%8,5%4,0%
Madrid5,2%7,2%8,1%5,4%
Málaga6,0%7,1%8,1%5,3%
Murcia7,8%7,7%11,6%10,1%
Ourense5,8%6,0%8,3%3,3%
Oviedo6,3%8,0%10,0%5,1%
Palma4,8%7,1%6,6%5,2%
Pamplona4,9%7,3%9,6%6,0%
Pontevedra5,3%-07,6%-0
Salamanca6,1%6,4%7,7%2,6%
Santander5,6%8,4%9,4%4,1%
Segovia7,2%-09,0%4,5%
Sevilla6,1%13,7%9,7%4,7%
Soria5,6%-0-05,0%
Tarragona6,3%7,3%9,2%6,4%
València6,7%7,6%7,7%4,8%
Valladolid5,7%8,1%9,9%4,7%
Vitoria-Gasteiz5,2%8,8%9,2%3,4%
Zaragoza6,4%9,3%10,5%6,3%

¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler?

Una buena rentabilidad para el alquiler se sitúa entre un 4% y un 7%, aunque dependerá mucho del tipo de vivienda y la ciudad en la que quieras invertir.

A partir de ahí, en ciudades más pequeñas o donde el precio de la vivienda no se va a revalorizar tanto, puedes buscar una rentabilidad por alquiler más elevada.

Además, la rentabilidad adecuada también dependerá del modelo de alquiler. Por ejemplo, los alquileres turísticos tienden a ofrecer un mayor rendimiento, pero a coste de una mayor dedicación.

¿Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler?

Existen diferentes fórmulas para aumentar la rentabilidad de un alquiler. Hacer pruebas con la calculadora de rendimientos por arrendamiento te ayudará a entender las dos más importantes:

  • Negociar bien el precio de compra. Muchos inversores en inmuebles centran sus esfuerzos y hacen el verdadero negocio al comprar la vivienda.
  • Ajustar el precio del alquiler. Esta es la otra forma de optimizar la rentabilidad de un inmueble, aunque no es tan eficiente como la primera. Por un lado, la legislación puede limitar el precio que cobras en determinados barrios y, por otro lado, hay un porcentaje óptimo que deberías cobrar por el alquiler en función de los ingresos de tus inquilinos. Para que lo entiendas mejor, si la renta media del barrio es de 2.500 euros por familia, cobrar 1.500 euros por el alquiler (un 60% de la renta disponible) es asumir un alto riesgo de impago.

Además de estas dos variables, hay otros elementos que pueden hacer que un piso sea más o menos rentable como:

  • El modelo de alquiler, que puede ser de larga estancia, vacacional u otros modelos como el alquiler por habitaciones. Los dos últimos tienden a generar mejores rendimientos y también más trabajo para gestionarlos.
  • La tipología de vivienda y su oferta dentro del barrio. Por ejemplo, un piso de cuatro habitaciones en un barrio familiar donde no hay muchos inmuebles de esas características permitirá cobrar un alquiler más alto, igual que un loft o un ático. Y lo mismo aplica a un piso de alquiler de temporada centrado en el sector del lujo, aunque esté en un bloque de pisos más normal.
  • Elegir bien a los inquilinos. Alquilar a familias implica una menor rotación que un alquiler a parejas, a estudiantes o a un grupo de amigos. En esta línea, el alquiler a estudiantes te puede dar la opción de acordar un alquiler doble. Durante el curso a los estudiantes a un precio estándar y después en verano a uno más elevado. Además, acertar con los inquilinos es clave para evitar impagos.

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