🤑 ¿Cuánto puedo ganar con un alquiler turístico? La calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional te permite averiguarlo en unos segundos y con unos pocos datos.
Así podrás saber si es más rentable el alquiler normal o el vacacional. Recuerda que para el primero puedes usar la calculadora de por alquiler de larga temporada.
Pero antes... ¿conoces Método LINVEST?
Explicación de la calculadora:
Averiguar el rendimiento de un piso en alquiler turístico es muy sencillo. En realidad, solo necesitas hacer una estimación de los ingresos y gastos en función del tiempo que esperes alquilar la vivienda durante el año y el precio por noche.
Estos serían los pasos a seguir para calcular la rentabilidad del alquiler vacacional:
1️⃣ Establece el precio medio por día de alquiler. Si alquilas en una ciudad donde el precio varía según la temporada, haz la media del coste.
2️⃣ Estima cuántos días alquilarás la vivienda a lo largo del año. Si llevas años con el alquiler vacacional puedes usar los datos de ejercicios pasados. Si es la primera vez que lo haces y quieres hacer una estimación conservadora, limítate a dos días por semana y puentes.
3️⃣ Calcula el rendimiento bruto. Multiplica los días que el piso está alquilado por el precio medio y así obtendrás la rentabilidad bruta por el arrendamiento. Lo siguiente será calcular la rentabilidad neta del alquiler turístico.
4️⃣ Suma los gastos del alquiler vacacional. Estos gastos se dividen entre el mantenimiento del piso y otros gastos fijos como los seguros, impuestos y gastos de comunidad. También puedes incluir aquí los intereses de la hipoteca, pero no la cuota total. El motivo son los impuestos: solo puedes desgravar los intereses, no la devolución del capital.
5️⃣ Calcula la rentabilidad neta antes de impuestos. Para hacerlo solo tienes que restar los gastos al rendimiento bruto del alquiler. Así sabrás cuánto dinero has ganado antes de hacer la declaración de la renta.
Si quieres averiguar la rentabilidad real del alquiler vacacional tendrás que sumar el impacto fiscal, que se calcula sobre el rendimiento neto.
En pureza, Hacienda solo permite restar el porcentaje de impuestos y gastos de comunidad proporcional a los días que el piso ha estado alquilado.
Además, el tiempo que el piso haya estado vacío contará como una imputación de renta inmobiliaria. Esto quiere decir que deberás sumar entre un 1,1% y un 2% de su valor catastral al IRPF, también de forma proporcional a los días que no lo has alquilado.
Los arrendamientos turísticos tributan normalmente dentro de las rentas inmobiliarias, por lo que el dinero que ganes se sumará a tu salario para pagar impuestos en la base general del IRPF, que es la siguiente.
● 0 a 12.450 € = 19%
● 12.451€ a 20.200€ = 24%
● 20.201€ a 35.200€ = 30%
● 35.201€ a 60.000€ = 37%
● 60.001€ a 300.000€ = 45%
● Más de 300.000€ = 47%
La calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional te ayuda a estimar cuántos impuestos pagarás en España tomando como referencia tu salario.
Ahora que ya sabes cómo calcular el rendimiento de un alquiler turístico, vamos a ver cómo utilizar la calculadora con un ejemplo sencillo.
Imagina que tienes un piso en alquiler turístico en Málaga a un precio medio de 60 € la noche durante 2 días todos los fines de semana, los periodos vacacionales (incluidos los meses de julio y agosto).
Lo primero que tendrías que hacer es incluir esos datos en la calculadora:
Lo siguiente será incluir los gastos del alquiler de corta estancia. La calculadora los ordena por categorías para que sea más sencillo hacerlo.
Así quedarían en este caso:
El apartado de otros se refiere a las comisiones de la plataforma de alquileres.
Por último solo hay que indicar si eres residente fiscal en España y, en caso de que así sea, incluir el salario bruto anual sumando las cotizaciones sociales.
La calculadora utilizará el dato del salario para calcular los impuestos que pagarás por poner tu vivienda como alquiler turístico.
Para terminar, podrás ver los resultados con la rentabilidad bruta, neta y la rentabilidad después de impuestos para tu alquiler.
Esta es la pregunta del millón para el inversor inmobiliario y, como habrás imaginado, no hay una única respuesta y sí un montón de “dependes”.
Y es que, la rentabilidad que puedes conseguir con un alquiler de corta estancia y otro de larga temporada depende de muchos factores como la situación de la vivienda (en qué ciudad esté), las dinámicas turísticas de la ciudad y los impuestos, entre otras cosas.
Ahora vamos a verlas todas para que las entiendas mejor:
➡️ Precio del alquiler. El precio por día de un alquiler turístico siempre va a superar al alquiler para vivienda. Esto hace que las ganancias potenciales sean mayores, especialmente en zonas costeras o vacacionales, donde puedes aumentar el precio durante la temporada alta.
➡️ Estabilidad de los ingresos. Una de las ventajas de los alquileres de larga duración frente a los de temporada es que ofrecen ingresos recurrentes. Recibirás la misma cantidad todos los meses del año. Con un alquiler turísticos, los ingresos también son recurrentes, pero no necesariamente estables. Dependerán de los puentes y vacaciones.
➡️ Rotación (periodos con el piso vacío). Salvo que decidas comprar casa para alquiler por habitaciones, la rotación en los alquileres para vivienda suele ser limitada. Por el contrario, en un piso vacacional habrá temporadas donde el piso esté vacío, lo que impacta directamente en tu rentabilidad porque seguirás teniendo que asumir costes fijos como la hipoteca o la comunidad.
☝️ En resumen, un piso turístico tiene más potencial, para generar ingresos los meses buenos, a cambio de asumir el riesgo de que se quede vacío.
➡️ Impuestos. Lo que has visto hasta aquí se refiere a la rentabilidad antes de impuestos. Sin embargo, la fiscalidad es un elemento clave en este juego porque el alquiler vacacional y el de temporada larga no tributan igual.
Los alquileres para vivienda habitual pueden aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto. Es decir, que si has ganado 10.000€ con el alquiler de la vivienda, solo se sumarán 5.000€ al IRPF. El resto no tendrá que tributar.
Esta diferencia es la que puede terminar decantando la balanza a favor del alquiler tradicional en ciertas ciudades.
Según un estudio de Alquiler Seguro, en ciudades como Madrid y Barcelona el alquiler residencial es un 20% más rentable que el alquiler turístico y el temporal.
Aquí puedes ver las diferencias en Madrid:
Esta opción sigue siendo más rentable también en Valencia, pero no así en Sevilla, Málaga y Zaragoza.
Las dos claves para mejorar la rentabilidad de un alquiler vacacional pasan por mejorar la utilización de espacios y aumentar la tasa de ocupación, es decir, el tiempo en que la vivienda está vacía.
Estas son 7 estrategias para conseguirlo:
➡️ Añade más camas para atraer a nuevos clientes. Las familias buscan pisos de dos habitaciones o, por lo menos, que tengan varias estancias que puedan hacer de dormitorio. Si tienes que reformar la casa, piensa en optimizar el espacio para añadir más habitaciones. Si no es el caso, plantéate adaptar la sala como dormitorio con un sofá cama.
➡️ Ajusta los precios al alza y a la baja. El mercado de alquiler turístico es dinámico. Juega con ese dinamismo para aumentar el precio por estancia en temporada alta, pero también reducirlo en los meses de menos afluencia. Hay incluso herramientas de precios dinámicos que te ayudarán a hacerlo.
➡️ Utiliza ofertas de última hora. En línea con lo anterior, no tengas miedo a poner ofertas en momentos puntuales.
➡️ Mejora la descripción de la vivienda (y también las fotos). Es lo primero que los clientes van a ver al buscar alojamiento. El objetivo aquí debe ser destacar más allá del precio.
Añade fotos de la vivienda e incluso del edificio, aclara dónde está localizado e incluso cómo llegar a él.
➡️ Suma servicios de valor añadido. Conexión a internet gratuita e incluso acceso a plataformas de streaming como Netflix pueden marcar la diferencia. Esto también incluye el propio equipamiento de la casa. No hace falta que todo sea nuevo, pero sí que estén en buen estado y que sean del mismo juego en el caso de los platos y cubiertos.
En este punto, es igual de importante tener estos servicios como comunicarlos adecuadamente. El objetivo es que el futuro huésped sepa de antemano lo que va a encontrar y no le queden dudas al respecto. Esto incluye desde saber si habrá toallas y sábanas hasta el jabón de ducha o productos como aceite o lavavajillas.
➡️ Permite reservar con más tiempo de antelación para llegar a los viajeros más previsores.
➡️ Mantén contacto con los clientes y pide que te dejen reseñas. Es bueno ser proactivo en la comunicación con los clientes, de forma que sepan cómo localizarte si tienen cualquier duda o imprevisto. Eso hará que luego sea más fácil conseguir reseñas, algo que es clave para destacar.
Al final, se trata de ofrecer información clara y servicios diferenciales para que tu vivienda destaque sobre el resto, además de saber gestionar bien los precios para atraer huéspedes en los momentos de menor afluencia de visitantes a la ciudad.
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