Calculadora: ¿qué hipoteca me puedo permitir?

¿Cómo funciona un simulador de hipoteca? Ejemplo real.

El simulador de qué hipoteca puedes permitirte es muy fácil de utilizar. En menos de 1 minuto y con cuatro datos, sabrás qué financiación puedes obtener para comprar casa.

Así funciona este calculador de hipoteca paso a paso:

Paso 1. Indica tu punto de partida financiero

La primera parte del proceso es tu situación personal, que si nos limitamos a los números se reduce a:

• Tus ingresos netos mensuales, es decir, el salario que te llega a tu cuenta corriente (esa es la diferencia entre el salario neto y el salario bruto).
• Otras deudas que arrastres más allá de la hipoteca y que limitará tu capacidad de endeudamiento, como veremos más adelante.

Para ponerlo más sencillo, haremos un ejemplo de simulación de hipoteca con los siguientes datos:

Es decir, una persona o pareja que gana 3.500 € euros al mes y que acumula 600 € en deudas por un préstamo para comprar coche. Así podrás ver más claramente el impacto de otras deudas en tu capacidad para comprar casa y tendrás más clara la diferencia entre deuda buena y deuda mala.

Paso 2. Rellena los datos de la hipoteca que buscas

El siguiente punto se refiere ya a la hipoteca. Las condiciones del préstamo hipotecario también influyen en la cantidad máxima que puedes pedir de hipoteca y por eso necesitamos conocerlos.

Aquí se incluyen datos como el interés de la hipoteca o los años los que piensas financiar la vivienda. De forma muy resumida, cuanto menor sea el interés y más largo el plazo de devolución, menor será la cuota de la hipoteca, que es lo que determina la hipoteca que puedes conseguir.

También sumamos el tipo de vivienda y su ubicación, porque nos ayudarán a calcular el ahorro mínimo necesario para poder comprar la casa entre los impuestos por comprar casa y la entrada de la vivienda, como verás en los resultados.

Para nuestra simulación hipotecaria partimos de una hipoteca al 2,5%, en línea con las mejores hipotecas a tipo fijo a un plazo de 30 años, que también es el máximo que se suele conceder en este tipo de préstamos.

Además, nos referiremos a una vivienda de segunda mano en Madrid, con lo que habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es del 6%.

Paso 3. Pulsa en calcular y mira el resultado

Una vez introduzcas los datos, solo quedará pulsar el botón de “Calcular Resultados” y podrás ver la hipoteca máxima que te puedes permitir según la cuota mensual junto con el valor máximo de la vivienda.

Además, también podrás descargar el cuadro de amortización completo de la hipoteca.

A esto añadimos el resto de datos de la compraventa de la vivienda y la firma de la hipoteca, para que no te falte información.

Ten en cuenta que comprar una casa va más allá de la financiación y hay otros gastos que debes tener en cuenta. Ahora los vemos con más detalle.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?

La cantidad de dinero que hace falta para comprar una casa en España depende de tres factores:

1️⃣ El tipo de vivienda, si es nueva o de segunda mano, que determina cuántos impuestos pagas por comprar casa.

Con una casa nueva tendrás que abonar el IVA, que es del 10% con carácter general y del 4% para viviendas de protección oficial y otros supuestos especiales.

Con una casa de segunda mano tendrás que hacer frete al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que depende de cada comunidad autónoma y que también aplica tipos reducidos a algunos tipos de vivienda.

Esta es la tabla general para cada región:

El uso de la vivienda, si es primera vivienda que será vivienda habitual, se trata de la casa de vacaciones o es una casa para alquilar.

El uso de la vivienda influye sobre todo en el porcentaje de la casa que el banco te va a financiar.

➜  Primera vivienda (vivienda habitual): hasta un 80% de la cantidad menor entre el valor de tasación y el precio de compra.

➜  Segunda residencia: hasta un 70% del valor de tasación o compra (el menor de ambos)

➜  Vivienda como inversión: entre un 60% y un 70% del valor de tasación o compra.

3️⃣ El porcentaje de financiación que necesitas o que puedas conseguir, si es una hipoteca por el 100% o por el 80% del valor de la vivienda.

La mayoría de bancos financian hasta el  80% del valor de la casa, aunque determinados perfiles pueden conseguir opciones mejores. Es el caso de las hipotecas para funcionarios y las hipotecas para jóvenes.

Como norma general, cuanto más especial sea tu caso, más podrás aprovechar las ventajas de un bróker hipotecario como Aqueos que:

– Sabe cómo poner en valor tu perfil de cliente.

– Conoce qué entidades ofrecen las mejores hipotecas.

– Y sabe qué bancos están más dispuestos a aceptar tu operación.

4️⃣ Los gastos de la hipoteca, que se centran principalmente en la tasación del inmueble. Su coste oscila entre 300 y 600 euros según el tipo de vivienda.

Los otros gastos de formalización de la hipoteca como notaría y registro de la propiedad, correrán a cargo del banco.

Estos cuatro elementos suman el capital que necesitas ahorrar para comprar casa si no quieres buscar una hipoteca en condiciones especiales. Y es que, si bien se puede conseguir una hipoteca sin ahorros, no todos los bancos las ofrecen.

¿Qué factores influyen en la hipoteca que me concederán?

Los requisitos para solicitar una hipoteca en España incluyen:

➡️ Tu tasa de esfuerzo, que mide tu capacidad de pago. La regla de oro es muy sencilla: la hipoteca más el resto de tus deudas no puede superar el 35% de tus ingresos, así de sencillo.

💭 Ejemplo. Si tus ingresos mensuales son de 2.500€ al mes, tu tasa de esfuerzo será de 875€ mensuales. Si ya estás pagando 275€ por el préstamo de un coche, la cuota máxima de la hipoteca que podrás asumir se reducirá a 600€.

Por eso mismo es importante reducir tu nivel de endeudamiento si piensas pedir una hipoteca.

➡️ La procedencia de tus ingresos. No todos tus ingresos cuentan por igual para calcular esa tasa de esfuerzo.

💭 Ejemplo. Si eres autónomo, harán una media de la facturación de los dos últimos ejercicios.

Del mismo modo, los ingresos por alquileres no siempre computan al 100%. Determinados bancos solo sumarán un porcentaje de lo que cobras por el arrendamiento de tus viviendas.

➡️ Tu situación profesional y estabilidad laboral. Para el banco también es importante saber que tus ingresos son recurrentes y que situación laboral es estable.

Aquí valorarán los años que llevas en la empresa, el sector en el que trabajas y el tipo de contrato que tienes firmado.

En las hipotecas para autónomos suelen pedir entre 2 y 3 ejercicio de actividad para asegurarse tanto del nivel de ingresos como de su recurrencia.

➡️ Tu historial crediticio, que va más allá de las deudas que tengas ahora. Intentarán ver las deudas que ya has tenido, si has pagado a tiempo o cómo gestionas tu dinero y tarjetas de crédito.

Por eso mismo te piden los movimientos de tus cuentas el último ejercicio.

➡️ El ahorro que aportas. Como norma general, los bancos te pedirán un 20% del valor de la vivienda de entrada, pero valorarán positivamente que puedas aportar un porcentaje superior, sobre todo si lo utilizas para contratar algún producto de inversión vinculado.

Este ahorro que aportas también influye el precio total de la casa que puedes comprar. Si no llegas a ese 20%, tendrás que buscar hipotecas sin entradas, que tienen condiciones más estrictas.

Lo que no cambia es la cantidad total que te financiará el banco, que viene dada por tu tasa de esfuerzo y el número de años de hipoteca.

💭 Ejemplo. De forma muy sencilla, si puedes aportar 750€ al mes y te hipotecas a 30 años, eso supone un total de 270.000€. Ese es el montante de la operación a la que habría que restar los intereses que pagues al banco.

De ahí saldrá la vivienda que te puedes permitir y que te contamos en el calculador hipotecario. Si dentro de esa cantidad se suma el 20% de la entrada, el precio total de la casa será menor.

➡️ Tu edad, que determina la duración máxima de la hipoteca. La mayoría de entidades ofrecen hipotecas hasta 30-35 años, pero imponen restricciones según la edad. Es decir, no te dejarán seguir pagando el préstamo más allá de cierta edad.

⌛️  Lo más habitual es que tengas que haber pagado la hipoteca a los 70 años. Esto se traduce en el que, si tienes 60 años, la hipoteca máxima que podrás conseguir es de 15 años. Y ya sabes que, con hipotecas más cortas, la cuota será más alta y la cantidad que puedes financiar menor, porque se mantiene la regla del 35% de tus ingresos como techo de financiación.

La mezcla de todos estos factores hará que el banco te ofrezca unas condiciones u otras en tu hipoteca. Es decir, marcan el punto de partida de tu préstamo hipotecario y sobre el que podrás empezar a negociar.

Consejos clave para negociar la hipoteca y conseguir mejores condiciones

Al contrario de lo que tendemos a pensar, una hipoteca no es una oferta cerrada que todas o deja. Existen un amplio margen de negociación en casi todo los elementos, desde el porcentaje de financiación hasta el tipo de interés y los productos bonificados.

Lo importante como cliente es entender qué busca el banco y cómo puedes sacar partido de ello para mejorar las condiciones del préstamo.

Estos son los consejos más útiles para negociar con el banco:

1️⃣ Ten los deberes preparados. Ya sabes que el banco necesitará cierta documentación como tus últimas nóminas, los gastos de los últimos 24 meses, declaraciones de la renta, situación laboral…

Prepararlo todo de antemano es una forma de demostrar seriedad y ahorrar tiempo a la entidad. En resumen, de empezar con buen pie, algo que puede ayudarte a largo plazo.

2️⃣ Ten claro tu perfil financiero, porque es lo que van a evaluar las entidades financieras. Si no tienes claro en qué puntos estás, ya partes con desventaja.

Este perfil incluye todo lo que has visto antes: salario, estabilidad profesional, capacidad de crecimiento laboral , gastos, estabilidad.

Pararte a pensar cuál es tu perfil te pondrá en una situación de fortaleza a la hora de negociar, porque sabrás cuáles son tus fuertes como cliente y podrás hacerlos valer.

3️⃣ Acude con las ideas claras. Piensa de antemano qué tipo de hipoteca quieres y los servicios básicos que vas a necesitar (seguro de vida y de hogar, por ejemplo).

Si el banco te ve seguro, se centrarán más en lo que quieres que en intentar colocarte la hipoteca que ellos quieren en ese momento (te pueden ofrecer una opción mixta cuando ésta no es la mejor opción para ti).

Y lo mismo con los productos bonificados, de los que hablaremos más adelante.

Investigar el mercado, habla por lo menos con tres bancos

4️⃣ Haz tu trabajo: revisa la oferta de otras entidades. Lo idóneo es que consigas por lo menos ofertas de otras entidades para comparar condiciones y poder utilizarlas como arma de negociación.

Piensa que el banco no te hace ningún favor concediéndote la hipoteca, sino al contrario: puedes elegir donde hacerlo, sobre todo si tienes un buen perfil hipotecario, como los funcionarios.

5️⃣ Piensa en tu plan para la hipoteca, así podrás centrarte en negociar las condiciones y comisiones que realmente tienen sentido para ti. En resumen, ganarás foco sobre que puedes dejar pasar y lo que no.

💭 Ejemplo. Si tienes pensado amortizar la hipoteca de forma anticipada, negocia ‘a muerte’ esa comisión para que la eliminen.

En esta misma línea, limita las comisiones de novación o subrogación por si en algún momento quieres cambiar de banco. Además, no te olvides de investigar su el banco en cuestión es flexible a la hora de cambiar sus hipotecas o no. Por ejemplo, si acceder a una novación porque quieras pasar de una hipoteca variable a una hipoteca a tipo fijo.

6️⃣ Pide el presupuesto de los productos vinculados para poder hacer cuentas y saber si te compensa o no mantenerlos. El mero hecho de pedir ese precio ya es un indicativo para el banco de que eres un cliente más sofisticado que la media, lo que evitará que intenten colocarte más cosas de la cuenta.

Al final, el impacto de los productos bonificados puede ser elevado y suponer un sobrecoste muy largo en toda la vida de la hipoteca.

7️⃣ Limita el porcentaje de financiación. Las hipotecas por el 100% del valor de la casa existen, pero no son gratuitas. Si necesitas más del 80% del valor de la casa, ya partes en desventaja a la hora de negociar la hipoteca salvo para casos concretos o que negocies de la mano de un bróker hipotecario.

Por eso mismo, intenta siempre contar con esa cantidad, porque tendrás más fuerza para conseguir mejores condiciones.

¿Quieres que te ayudemos en el proceso de buscar tu mejor hipoteca? Solo ganamos si tú ganas.

La forma de asegurarte que tienes la mejor hipoteca que puedas conseguir es buscarla de la mano de un bróker hipotecario como Aqueos.

Como expertos en el mercado hipotecario te podemos ayudar a:

➨ Poner en valor tu perfil financiero frente a los bancos.

➨ Encontrar hipotecas fuera de mercado, que los no comercializan normalmente.

➨ Negociar las condiciones generales del préstamo para reducir el tipo de interés, aumentar los años e incluso el porcentaje de financiación.

➨ Eliminar comisiones o limitar los productos vinculados.

➨ Estar seguro de que todo es 100% legal.

Te acompañamos a lo largo de todo el proceso, incluida la firma de la hipoteca.

Y, lo mejor de todo, la primera consulta es 100% gratuita. Desde Aqueos solo cobramos si consigues la hipoteca.

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