Calculadora de Hipoteca vs Alquiler

¿Cómo funciona esta calculadora de hipoteca vs alquiler?

En funcionamiento de esta herramienta para saber si es mejor alquilar o comprar casa con hipoteca es sencillo.

Básicamente, enfrenta el coste de comprar casa y ser propietario al gasto que supone alquilar la vivienda más el rendimiento que obtendrías al invertir el dinero de la entrada de la casa.

👉 Esto es lo que se conoce como el coste de oportunidad. Es decir, el coste o beneficio económico perdido de la alternativa a la que renuncias cuando tomas una decisión.

En el caso de la vivienda, sería la rentabilidad que podrías haber obtenido a largo plazo si hubieses invertido el dinero de la entrada de la casa en lugar de invertirlo en ladrillo más la diferencia entre el coste de ser propietario (hipoteca más mantenimiento) y el del alquiler.

Después habrá que comparar esa rentabilidad con el patrimonio acumulado al comprar casa, que incluye la revalorización de la vivienda. Así podrás saber qué opción es mejor según tu caso: la hipoteca o el alquiler.

Introduce los factores a tener en cuenta a la hora de decidir si alquilar o comprar

Para calcular si es mejor comprar casa o alquilar desde un punto de vista económico hay que determinar el coste de la cada una de las opciones.

1️⃣ El primer paso es averiguar esos costes. La calculadora de hipoteca vs alquiler lo hace sumando los siguientes conceptos por la parte de la hipoteca:

• El dinero que hace falta para comprar casa. Es el capital de la entrada, que suele ser del 20% más los impuestos por comprar casa, que varían entre el 10% y el 12% según sea una vivienda nueva o de segunda mano y la comunidad en la que compres.
• Los costes iniciales, que pueden ir desde amueblar la vivienda hasta hacer una reforma integral.
• La cuota de la hipoteca, incluyendo los seguros de la hipoteca bonificada.
• Los gastos propios de ser propietario, como la comunidad de vecinos, seguros y mantenimiento de la vivienda.

Los gastos del alquiler son más sencillos de calcular:

• El alquiler que pagas cada mes y que puede ir aumentando de forma anual.
• Los costes iniciales de alquilar, que vienen dados por los gastos en amueblar la casa o la inmobiliaria.
• Los gastos de alquilar si, por ejemplo, tienes que hacer algún arreglo en la casa o contratar un seguro de rentas para protegerte por si te quedas sin trabajo, por ejemplo.

2️⃣ Después solo hay que restar el coste del alquiler al de compra. Así sabrás si es más caro alquilar o comprar casa en términos anuales.

📈 Como es lógico, esta diferencia irá cambiando a lo largo del tiempo según suba el precio del alquiler o de la hipoteca. La calculadora de compra vs alquiler utiliza un tipo de interés fijo para todo el préstamo.

Este dato está bien y te puede servir como punto de partida, pero no cuenta toda la historia sobre alquilar vs comprar en términos económicos. Para eso necesitas conocer con qué opción acumularás más patrimonio al final del camino.

3️⃣ Calcular el coste de la oportunidad. En otras palabras, lo que podrías haber obtenido de invertir el dinero de la entrada. La calculadora de interés compuesto te ayudará a hacerlo. El rendimiento concreto dependerá de tu perfil de inversión.

💭 Ejemplo: La rentabilidad media de la bolsa ronda del 8% después de pagar comisiones. Esa sería una buena cifra para un perfil que invierta a largo plazo.

4️⃣ Añadir la revalorización de la vivienda. Las inversiones en bolsa no son las únicas que multiplican su valor.

La casa que hayas comprado también aumentará su precio, aunque normalmente en menor medida que los rendimientos en bolsa.

🔎 Para tener una visión global necesitarás proyectar cuál será ese aumento en términos anuales. En los últimos 10 años el precio de la vivienda ha aumentado un 29%, lo que supone un 2,9% anual.

5️⃣  ¿Cuánto tiempo piensas vivir en la casa? Este dato es más importante de lo que piensas. Si estás pensando en comprar casa para vivir menos de 10 años, es fácil que alquilar sea una mejor opción.

La rentabilidad de comprar casa frente al alquiler mejora con los años. La lógica es muy sencilla.

Por un lado, habrá un momento en el que termines de pagar la hipoteca, por lo que ese gasto desaparecerá, mientras que el alquiler tendrás que seguir pagándolo.

Por otro lado, si el alquiler sigue subiendo, pero el tipo de que pagas por la hipoteca es fijo, habrá un momento en el que el coste de alquilar casa supere la cuota de la hipoteca.

En ambos casos, lo único que hace falta es vivir suficiente tiempo en la vivienda.

5️⃣ Con qué opción tendrás un mayor patrimonio al final del camino. Esta es la verdadera medida de si es mejor comprar o arrendar y el resultado final que verás en el calculador de hipoteca vs alquiler.

💰 Se entiende por patrimonio el valor de los bienes acumulados en cada opción. Con el alquiler serán inversiones y con la compra, las inversiones (en caso de haberlas) más el valor de la vivienda.

Evidentemente, el patrimonio con el alquiler será más líquido que el de la compra. Y es que, lo que tendrás son inversiones y no una casa que no siempre podrás vender rápidamente si lo necesitas.

Ejemplo de uso de la calculadora 👇

Nada como un ejemplo práctico para que lo entiendas mejor con un paso a paso sobre cómo utilizar la calculadora de alquiler frente a compra.

Los datos básicos son una vivienda valorada en 350.000€ frente a un alquiler de 900€ al mes. Así iríamos rellenando los datos en el simulador, empezando por los de la compra.

Lo siguiente sería la información del préstamo hipotecario, que servirá para calcular la cuota de la hipoteca. Aquí también hay que sumar el coste adicional del seguro de vida hipotecario o del seguro de hogar ligado a la hipoteca.

Encontrar una buena hipoteca es clave si quieres que los números sean favorables a la compra de vivienda. Como broker hipotecario te podemos ayudar a dar con ese préstamo en mejores condiciones, especialmente si necesitas financiación por encima del 80%.

Y por último, para terminar con los datos de compra, el coste de entrar en la casa, que incluye desde las obras que tengas que hacer hasta amueblar la casa y, por supuesto, los gastos de mantenimiento.

Con esto ya podemos pasar a los datos del alquiler, que son menos y mucho más sencillos. Al final, ser inquilino tiene menos gastos que ser propietario.

Para terminar, faltará incluir los datos de revalorización de la vivienda y del alquiler. Y es que, lo normal es que el precio del arrendamiento suba, igual que el valor de la vivienda. Para averiguar con cuál acumularás más riqueza es necesario conocer esos valores.

Si no lo tienes claro o no lo sabes, el simulador de hipoteca vs alquiler usará el objetivo de inflación para todos, que es del 2%.

El último dato es el interés que puedes obtener por tus inversiones. Recuerda que la rentabilidad anualizada de la bolsa está en torno al 8%, que podemos dejar en un 6% descontando gastos y comisiones.

Y con estos datos ya solo restará obtener el resultado final. En otras palabras, calcular si tu patrimonio final será mayor con el alquiler o con la compra de vivienda.

Así lo muestra la calculadora:

Para que entiendas mejor lo que explicamos de la importancia del tiempo en estas inversiones, mira lo que pasaría si en lugar de estar 40 años en la casa estás solo 20 años.

Por qué comprar no siempre es mejor que alquilar

🤷‍♂️ Tenemos metido entre deja y ceja que alquilar es tirar el dinero cuando no tiene por qué ser así, ni mucho menos.

Vamos a verlo con un ejemplo diferente: ¿Ir al gimnasio es tirar el dinero solo porque puedes entrenar en casa? ¿Y comer en un restaurante? En estos casos es más fácil percibir el valor de lo que estás pagando que con el alquiler cuando en realidad es lo mismo.

A esto se suma la idea de que otra persona gane dinero a tu costa, que choca frontalmente con nuestra aversión a la pérdida (odiamos perder más de lo que nos gusta ganar).

Según la teoría de juegos de John Nash (matemático estadounidense), los seres humanos somos capaces de sacrificar una ganancia si percibimos que la otra parte ganará más. Es decir, preferimos perder los dos a que la otra persona nos supere.

Y, sin embargo, cuando firmas una hipoteca también hay alguien que se enriquece a tu costa: el banco. Además, con el sistema de amortización hipotecario que se usa en España, durante los primeros estarás pagando sobre todo intereses y no amortizando deuda.

📉 Con el simulador de hipoteca fija podrás verlo claramente. 

Lo cierto es comprar no siempre es la mejor opción por los siguientes motivos:

1️⃣ El coste inicial es elevado y te descapitaliza. Necesitarás por lo menos un 20% para la entrada de la casa porque el banco solo suele financiar un 80% del valor de tasación del inmueble.

2️⃣ Hay que pagar mucho dinero en impuestos para comprar casa y después por ser propietario, algo que puedes ahorrarte si eres inquilino.

3️⃣ Ser propietario tiene gastos fantasmas en los que no se suele reparar. El error más habitual para comprar una y otra opción es enfrentar la cuota de la hipoteca con el alquiler cuando a la hipoteca hay que sumar el coste de los seguros y al ser propietario todos los impuestos, gastos de comunidad y de mantenimiento, entre otros.

4️⃣ Te puede atar y hacerte perder oportunidades. Una hipoteca es una obligación de pago que afectará a todas tus decisiones profesionales y personales. Para empezar, necesitarás un nivel mínimo de ingresos para hacerle frente. Bien enfocado, puede ser una motivación extra, pero también puede ser negativo e impedirte cambiar de trabajo o aceptar ofertas para trabajar en el extranjero.

5️⃣ Estás más expuesto a gastos inesperados en los que es fácil que no hayas pensado, como derramas en la comunidad o reparaciones. Además, si alquilas siempre podrás ajustar tus finanzas de forma más rápida si lo necesitas que con una vivienda en propiedad.

Al final, hay situaciones en las que normalmente compensará alquilar frente a comprar casa. Son los siguientes:

➡️ Piensas vivir menos de 10 años en la casa, principalmente por el impacto de los costes iniciales y por la forma en la que se amortiza la hipoteca.

Te vas a pasar los primeros años pagando sobre todo intereses. Cuando quieras liquidar la hipoteca a los 10 años, verás que la deuda no ha bajado tanto.

Además, si vendes la vivienda, vas a tener que obtener una rentabilidad superior al 10-15% solo para cubrir el gasto en impuestos.

➡️ Estás empezando tu carrera profesional y estás abierto a trabajar fuera de España. En ese caso, una vivienda podría ser un impedimento para hacerlo, tanto financiero como psicológico.

➡️ Si ya inviertes a largo plazo, porque entonces podrás rentabilizar adecuadamente el dinero de la entrada del piso. Si todavía no lo haces, en la formación Fórmula Linvest te enseñamos a ponerte en marcha.

¿Vivir de alquiler siempre es más barato que comprar?

Una de las ventajas del alquiler frente a la compra es que los gastos mensuales suelen ser menores y así suele ser en la mayoría de los casos. De hecho, eso es lo que permite que tus inversiones crezcan más rápido si inviertes esa diferencia entre el coste total como propietario y como inquilino (el simulador de hipoteca vs alquiler parte de esa premisa).

Sin embargo, alquilar no siempre es más barato a largo plazo.

¿Cuándo tiene más sentido comprar casa?

➡️ Si piensas vivir en esa casa a largo plazo, porque el tiempo diluye todos los gastos de la compra-venta de vivienda.

➡️ Si no vas a invertir todos tus ingresos en comprar la casa y tendrás margen para ahorrar e invertir cada mes.

➡️ Si tienes malos hábitos financieros y te gastas el poco dinero que ahorras o te da miedo invertir, comprar casa es una forma de obligarte a ahorrar.

➡️ Si eres capaz de ver tu vivienda como un activo financiero que no te importará alquilar si cambias de trabajo, por ejemplo.

➡️ Si estás cerca de la jubilación, porque normalmente querrás tener la seguridad que te ofrece el ser propietario y no depende de un casero para tener un lugar donde vivir.

4 preguntas a la hora de decidir si comprar o no

La decisión de comprar casa o seguir alquilando depende de varios factores. Estos son los 7 elementos clave que deberías valorar sí o sí.

¿Cuánto tiempo vas a estar en la casa?

De forma muy resumida, si tu idea es estar menos de 10 años en la casa, alquilar seguramente te ofrezca un rendimiento mayor.

Ya lo has visto con el ejemplo de la calculadora. Comprar casa es mejor si piensas vivir 40 años en ella, pero peor si solo estarás durante 20 años.

¿Cuánto esfuerzo supone el pago de la hipoteca?

Lo idóneo es que el coste mensual de comprar casa no supere el 30% de tus ingresos. Adquirir vivienda no debería impedirte ahorrar e invertir todos los meses.

Además, si apuras mucho tu presupuesto mensual, cualquier imprevisto puede hacer que tu economía salte por los aires.

¿Cuánto dinero tienes para la entrada de la vivienda?

Un error muy habitual es hacer un all-in para comprar casa. En otras palabras, destinar todos tus ahorros a la operación.

Como has visto, adquirir vivienda no es barato y hace falta bastante dinero para la entrada y los gastos iniciales. Evita utilizar todo el capital del que dispongas. Deja siempre un dinero como fondo de emergencia para imprevistos.

¿Qué hipoteca podrás conseguir?

Este es un punto importante porque determinará el coste total de la casa. No es lo mismo comprar con una hipoteca a un tipo fijo del 4% o un tipo variable de Euribor+2% que con una hipoteca fija al 2%.

¿Y de qué depende el tipo de interés de la hipoteca? Principalmente de tres elementos:

1️⃣ La situación económica y los tipos de interés del dinero, algo que está fuera de tu control.

2️⃣ Tu perfil financiero, que incluye cosas como tu salario, tipo de contrato o ahorros previos y sobre la que tienes un control limitado. Puedes mejorarlos, pero serán los que serán al pedir la hipoteca. Eso sí, hay formas de sacar más brillo a ese perfil.

3️⃣ Tu capacidad de búsqueda y negociación para encontrar las mejores hipotecas. Aunque te cueste creerlo, un mismo banco puede ofrecer un préstamo hipotecario con diferentes condiciones según tu perfil y capacidad para negociar.

• Analizar si es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable.
• Encontrar ofertas ocultas para el público en general.
• Negociar con el banco mejores condiciones o eliminar productos vinculados.
• Dar brillo a tu perfil hipotecario con el banco.
• Evitar cláusulas abusivas en el contrato.

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🔗 Puedes ver más en el artículo: Hipoteca vs. Alquiler ¿Cuál es mejor?

¿Qué rentabilidad puedes obtener por tu dinero si lo inviertes, en vez de comprar?

Por último, también debes valorar tu perfil como inversor y la rentabilidad que puedes obtener a largo plazo para tu dinero.

¿Tiene sentido endeudarte para comprar un activo que crece al 2% cuando puedes obtener un 10% de rentabilidad en el mercado si inviertes el dinero de la entrada? Posiblemente, no, por lo menos al principio de tu vida laboral.

Evidentemente, esta lógica es demasiado simplista y hay que tener en cuenta el resto de factores que hemos visto, pero sirve para hacer una idea de por qué es importante valorar este dato.

📊 Si de lo que se trata es de ver con qué opción acumulas más patrimonio, este es un ejercicio necesario. Lo que suele ocurrir en este punto es que muchas personas no invierten por miedo o desconocimiento, y eso es un error.

Invertir debería estar entre tus prioridades para construir tu futuro financiero. Y aquí da igual si estás pensando en comprar casa o vives de alquiler. Es la única forma de hacer crecer tu patrimonio y de evitar que la inflación se coma tus ahorros.

📚 En la formación Fórmula Linvest encontrarás las herramientas que necesitas para empezar a invertir y para cambiar tu actitud hacia el dinero.

Dentro de la formación tendrás acceso a:

• Lecciones en vídeo y recursos prácticos para poner tus finanzas en orden y aprender a crear tu cartera de inversión.
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