Este fin de semana he recibido una noticia que ha hecho que se precipite mi decisión respecto a qué hacer con el piso de Madrid que tengo alquilado. Y es que mi inquilino, después de 3 años y medio, se va.
Como sabéis, llevo tiempo planteándome si refinanciar la vivienda o si venderla, y es que tras meditarlo mucho, he llegado a la conclusión de que únicamente seguir alquilando mi piso no es una opción.
¿Por qué? Pues porque la inversión inmobiliaria no es rentable en comparación con la bolsa u otros activos en crecimiento como las criptos si no se está altamente apalancado.
El problema es que yo ya tengo en propiedad o equity de 150.000 euros de los 190.000 por los que podría vender este piso, y siendo así, la rentabilidad que me queda después de impuestos y gastos, apenas llega al 4%. Cifra muy baja que podría mejorar en otras inversiones.
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¿Cómo calcular la rentabilidad de un piso?
¿Cómo calculo esto?
Pues muy fácil, el piso me está generando 820 € de alquiler por 12 meses, pero a esto hay que restarle: 30 euros de intereses de la hipoteca, 90 de comunidad de propietarios, 40 del IBI, 20 del seguro de hogar, y como mínimo 30 euros en arreglos que puntualmente hay que ir haciendo, más otros 210 en impuestos que pago al no ser residente fiscal español.
Todo esto hace que la realidad es que de los 820 euros que percibo, se queden en mi bolsillo solo 490 euros mensuales o 5880 euros al año.
Esto sobre los 150.000 € que tengo de mi dinero metido en ese piso me arroja un 4% neto de rentabilidad. Y eso teniendo en cuenta que esté todo el año alquilado, algo que es imposible y que cada 2 años o 3 estará unas semanas o incluso meses vacíos por rotación de inquilinos.
Inversión en inmuebles vs inversión en bolsa y criptomonedas
Esta misma inversión, correctamente invertida en cripto o bolsa, podría llegar a generar hasta un 10% anual compuesto, que iría creciendo año a año, es decir, más del doble de rentabilidad. Y pasaría lo puesto a la inversión inmobiliaria, que cuanto más tiempo pasa más rentabilidad me generaría.
¿Entendemos por qué?
Porque mientras que en la inmobiliaria cuanto menos le debo al banco, más dinero tengo bloqueado en el piso. Por tanto, menos ingreso por el alquiler en relación con el dinero invertido, en bolsa, es al revés.
A medio plazo el crecimiento es del 10% anual, incluyendo los años malos, y esto quiere decir que el 10% anual cada año es mayor, porque en el año 1 sería de 100 110, en el siguiente 121, en el siguiente 133, y mi rentabilidad iría creciendo y creciendo.
Por cierto, esto del 10% no me lo saco de la manga, sino que es la rentabilidad media esperada en fondos indexados, puedes echar un vistazo a ello en este artículo donde te explico cómo invertir en ellos y por qué creo que es la opción más rentable.
Pero además, todo esto sin llamadas del inquilino, sin calderas que se estropean y sin tener que encargarme de buscar nuevos inquilinos o pagar derramas, es decir, sin dolores de cabeza y de manera totalmente pasiva.
Además de una forma fiscalmente mucho más eficiente y que me otorga mucha más libertad.
Te voy a contar algo, esta semana estaba buscando más países interesantes donde vivir, y pensé en Suiza.
Vamos a ejemplificarlo con el caso de Suiza.
Dije, voy a ver por qué los grandes ricos del mundo se van allí. Y por supuesto, no es solo por sus paisajes y su seguridad, que también… Pero al ver el sistema fiscal me llevé una sorpresa.
Razones fiscales y eficiencia
- En las noticias nos han vendido que allí no se pagan impuestos. ¿Pero, sabes qué? Se pagan muchos, al menos en las rentas del trabajo, claro.
- Resulta que en Suiza, lo que tributa son las rentas del trabajo, los alquileres de los pisos o los dividendos. Pero no las ganancias de capital, es decir, la venta de acciones.
- ¿Y sabes por qué es esto? Porque todos los sistemas en el mundo están diseñados por la gente realmente con pasta… y la gente realmente con pasta donde tiene la pasta es en acciones.
Mientras que el IRPF de un trabajador va hasta el 55% en España, las acciones o fondos de inversión van a un máximo del 24%, en Suiza el IRPF va hasta un 36% y las acciones al 0, y en Andorra, igual, al 0.
Pero, es que además del impacto fiscal pasa otra cosa:
- Es muy difícil mudarte de país llevándote un inmueble, pero un fondo de inversión o una acción puedes cambiarla de comercializadora sin problemas y llevártela contigo.
Para mí, invertir es simple. Y esto con un piso es complicado. Sin ir apalancando hasta arriba no es posible. Por ello, cuando el inquilino se vaya, venderé el piso, recuperaré mi capital, pagaré impuestos y reinvertiré siguiendo mi estrategia.
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Razones emocionales y gestión del dinero
Al fin y al cabo no hay que ser un nostálgico con el dinero. Vender el piso me da pena. Lo compré con solo 21 años y se ha revalorizado en 7 años más de un 50%. Pero las inversiones y la gestión del dinero van de números y no de emociones.
Finalmente, he decidido no rehipotecarlo porque era mantener la gestión y la preocupación. Si quieres ver que haré con el dinero de la venta, sigue leyendo mi blog.
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