Apalancamiento-financiero

Cómo usar el apalancamiento financiero para ganar dinero invirtiendo en viviendas.

Existe una estrategia que las personas más ricas e influyentes del mundo utilizan a su favor para comprar viviendas, empresas o incluso yates sin necesidad de pagarlas con su propio dinero ni tener que vender sus activos, evitando pagar impuestos por el camino.

Esta estrategia implica prácticamente convertirte en tu propio banco y poder coger dinero prestado casi cuando quieras y a muy buenos tipos de interés.

Lo interesante de esto es que permite a cualquiera que invierte en bolsa apalancarse en su propio dinero para comprar más activos que aumenten su patrimonio a un ritmo muy superior.

Cómo usar el apalancamiento financiero

En este artículo te voy a enseñar cuál es mi idea para aplicarla en mi caso concreto, por si te sirve de inspiración.

Y es que la mayoría de las personas creen que solo es posible apalancarse a través de hipotecas para comprar inmuebles y por eso dicen que la inversión inmobiliaria es más rentable que la inversión en bolsa.

En este artículo te voy a enseñar a cómo apalancarte en tus fondos de inversión para comprar más fondos de inversión o incluso viviendas que puedas alquilar y así poder multiplicar tu patrimonio a un ritmo mayor.

Sí que me gustaría que entendieras que, aunque yo soy asesor financiero, esto que voy a explicarte es una estrategia avanzada y que coger deuda tiene riesgos.

Por tanto, deberías asesorarte con alguien que pueda ayudarte personalmente antes de implementar los trucos que vamos a ver en este artículo.

Dos tipos de apalancamiento

Bien, si algo tengo claro es que la mayoría de las personas que se han hecho ricas lo han hecho aprovechándose de dos palancas que les generaban lo que en inglés se conoce como leverage.

Una palanca es la inversión en negocios y la otra palanca es la deuda.

La estrategia que vamos a ver combina ambas palancas:

  1. Por un lado, invertiremos en fondos de inversión indexados que cumplirán con la parte de invertir en negocios.
  2. Posteriormente, cogeremos deuda respaldada por nuestros fondos de inversión para adquirir viviendas que a su vez nos generarán una renta vía alquiler.

Usaremos el alquiler que nos dará cash-flow todos los meses para re-pagar la deuda y al cabo de 20 o 25 años tendremos la vivienda generándonos rentas libres de cargas.

Los bancos normalmente suelen prestar el 50% del valor de tus fondos indexados, quedándose como garantía tus participaciones bloqueadas hasta que vayas devolviendo la deuda.

La idea básica sobre la que trabaja esta estrategia de inversión es la siguiente;

  • De media, los fondos indexados retornan una media de un 8% de rentabilidad anual compuesta. Esto quiere decir que habitualmente cada década multiplican por algo más de 2 su valor.

Es decir, si tenemos invertidos 200.000€, en 10 años aproximadamente serían unos 400.000€.

Lo que haremos con esta estrategia es que cuando los fondos tengan valor de 200.000€ pediremos al banco que nos preste 100.000€ a 20/25 años.

El banco estará encantado de prestarte este dinero quedándose como garantía tus fondos indexados pignorados.

El hecho de que estén pignorados lo que quiere decir es que si no pagas de vuelta el dinero en los plazos acordados podrán vender tus participaciones para liquidar tu deuda.

No obstante, mientras vayas repagando mes a mes la deuda, los fondos son tuyos y ojo, aquí que viene lo importante. Como siguen siendo tuyos se siguen revalorizando y multiplicando su valor.

Esto quiere decir lo siguiente:

Tus partes de tus 200.000€ iniciales que te pignoran y siguen invertidos, sacas un préstamo de 100.000€ a un tipo de interés que será el que haya en ese momento, según el Euribor y la FED

Con esos 100.000€ inviertes en una propiedad que la compras libre de cargas.

Ahora bien, es importante que estudies bien la compra de la vivienda y te garantices que en todo caso los ingresos de la vivienda después de los gastos de mantenimiento y demás que conlleve sean superiores al repago de la deuda.

Posteriormente, en 10 años, habrá pasado lo siguiente:

  • Por un lado, habrás rebajado la deuda que debes vía el pago mensual del préstamo, cuyo dinero lo sacas del alquiler
  • Por otra parte, tus fondos indexados de media habrán doblado su valor, y además la vivienda, lo normal es que también se hubiera revalorizado al menos a un 2% anual que supone la inflación de media.

Por tanto, tus participaciones en fondos indexados valdrían aproximadamente 400.000€.

Deberías probablemente unos 70.000€ o la parte pendiente de la deuda según el interés del momento y el nº de años al que te hayas endeudado y tendrías una vivienda libre de cargas valorada en unos 110.000 o 120.000€.

Aquí podrías hacer dos cosas:

  1. Bien vender 70.000€ en fondos indexados y librarte de la deuda y quedarte con 330.000€ en fondos indexados y la vivienda libre de cargas y con una renta de por vida gracias al alquiler
  2. Si eres muy agresivo repetir el proceso. Liquidar la deuda pendiente vendiendo los 70.000€ de los fondos, volver a pignorar los 330.000€ que te quedan y adquirir otra vivienda más de unos 150.000€.
  • De esta manera tendrías dos propiedades para repagar la deuda que se irían revalorizando mas los fondos que también irían con el tiempo creciendo en valor.

Cómo ves esta estrategia bien ejecutada supone una palanca enorme. Muchas personas ricas las usan no solo para aumentar más rápido su patrimonio, sino para no pagar impuestos.

Esto es así porque cuando uno vende sus inversiones para comprarse una casa o cualquier bien, debe pagar impuestos de los beneficios obtenidos.

  • Bien, volviendo al artículo, he de decirte que esta estrategia tiene riesgos altos.

Si la ejecutas cuando el mercado de acciones y el inmobiliario está cerca de sus máximos históricos, podrías ver que en una corrección de las muchas que hay en el mercado tu vivienda y tus acciones baja de valor.

Por eso, en mi opinión, esta estrategia es muy acertada en momentos de correcciones graves donde el mercado haya caído un 30 o un 35% y sea improbable que pueda corregir mucho más desde ese punto.

Personalmente, creo que concretamente el mercado inmobiliario tiene que empezar a frenarse y parece que así lo constatan datos como este, donde vemos que en España la compra de viviendas se está frenando de manera agresiva respecto al año pasado y en todas las comunidades.

  • En otros países como Canadá, donde la vivienda también se disparó en los últimos años, el precio ya está corrigiendo un 8,5%

Y si analizamos en EE. UU. también empezamos a ver frenazo en la actividad y bajadas en bastantes Estados.

Además, hay que tener en cuenta que si queremos utilizar una estrategia avanzada como es la pignoración de acciones o fondos, debemos tener en cuenta también los tipos de interés y los ciclos de mercado.

Esto es así porque el dinero que nos preste el banco deberemos devolverlo al tipo de interés que haya en ese momento, pudiendo negociar, devolverlo a tipo fijo o a tipo variable.

Generalmente, los tipos de interés suelen subir mucho para frenar economías que están en auge y suelen estar por los suelos cuando hay recesiones o correcciones graves del mercado con el fin de estimular la actividad económica.

Conclusión

Por tanto, en mi opinión lo mejor es hacer estas operaciones en los suelos de mercado durante recesiones cuando los tipos de interés estén bajos porque conseguiremos la financiación barata.

  • Probablemente, compraremos a menor precio las viviendas, ya que los tipos de interés se suelen bajar precisamente para lograr estimular la economía en momentos donde hay miedo en el mercado.

Personalmente, espero aplicar esta estrategia cuando el mercado de señales de que es buen momento por los tipos de interés y los precios de la vivienda.

Ahora mismo creo que es mejor esperar y acumular capital en fondos indexados, y cuando llegue el momento ejecutarla con la fuerza y el capital acumulado.

No obstante, cuando vea que es el momento, evidentemente lo anunciaré por aquí y documentaré el proceso.


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